ПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятый

Управляющая компания и ТСЖ: вместе к общей цели

Управляющая компания и ТСЖ: вместе к общей цели

Объединение усилий и возможностей собственников помещений и управляющих организаций позволяет не только значительно улучшить состояние жилого фонда, но также повысить эффективность управления им. Так считает опытный и авторитетный руководитель в сфере жилищно-коммунального хозяйства, лауреат многих престижных наград Ирина Леонтьевна Михайлова. 
Созданная ею в 1992 году фирма «ЮНИ» со временем выросла в холдинговую структуру, которая является одной из крупнейших организаций в ВАО в сфере управления, эксплуатации жилого фонда, капитального ремонта, строительства и благоустройства.


На такой солидной базе была организована Управляющая компания ООО «УК ЮНИ-ДОМ», успешно работающая на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг. Одним из приоритетных направлений в работе с собственниками помещений ее специалисты считают работу с объединениями жителей, в частности, с товариществами собственников жилья (ТСЖ).

Ирина Леонтьевна Михайлова делится опытом по взаимодействию управляющей компании (УК) и правления ТСЖ на конкретных примерах.

Кому незнакомы эти короткие аббревиатуры – ЖСК и ЖК? Жилищно-строительный кооператив и жилищный кооператив – объединения собственников жилья, известные еще с советских времен. Первые создавались для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а вторые – для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья и его последующего содержания. Тот факт, что ЖСК и ЖК созданы собственниками, во многом определяет понимание и осознание их ответственности как за потребление коммунальных ресурсов (воды, тепла, электроэнергии, газа), так и за содержание общего имущества.

Но вот с приватизацией жилья появилась новая аббревиатура – ТСЖ (товарищество собственников жилья). Согласно Жилищному кодексу собственники обязаны определить один из способов управления своим домом. И если в ЖСК и ЖК они вступают в члены данных объединений еще до строительства домов, то в существующем жилье ТСЖ создаются на общем собрании большинством голосов. Кроме того, товарищество собственников жилья до недавнего времени могло быть создано не только в одном многоквартирном доме, а включать в себя группу домов. Об опыте взаимодействия с таким ТСЖ я и хочу сегодня рассказать, а также затронуть тему капитального ремонта, актуальную для большинства жителей нашего города.

В районе Перово ВАО в управлении Управляющей компании ООО «УК ЮНИ-ДОМ» находятся 233 многоквартирных дома, в их числе ТСЖ «Квартал 69А», председателем правления которого долгое время является инициативный человек с активной жизненной позицией – Алла Ивановна Волкова. На мой взгляд, именно такие люди должны возглавлять подобные объединения.

На момент создания данного ТСЖ в 2007 году в него вошли пять многоквартирных домов (МКД), расположенных в непосредственной близости друг от друга и являющихся частью одного квартала. Дома, вошедшие в ТСЖ «Квартал 69А», расположены по адресам: 3-я Владимирская ул., д. 3, корпуса 1, 2, 3, шоссе Энтузиастов, д. 76/1 и д. 78, корп. 1. Надо заметить, что все эти дома разных серий и годов постройки, а также этажности, со своими конструктивными особенностями, а два дома строились по индивидуальным проектам.

Изначально правлением ТСЖ с учетом мнения жителей было принято принципиальное решение не переходить на самоуправление, а нанять управляющую организацию.

В 2011 году на основании постановления Правительства Москвы № 126–ПП «О порядке предоставления субсидий на проведение капитального ремонта» от 12.04.2011 г. Управляющая компания «ЮНИДОМ» подала заявки в Департамент капитального ремонта г. Москвы на ремонт 24 многоквартирных домов, расположенных в районе Перово. По итогам рассмотрения поданных документов 18 из них были включены в данную программу. Так как несколько из ремонтируемых домов находились в непосредственной близости с МКД, входящими в состав ТСЖ «Квартал 69А», и имели общие коммуникации, правление и члены ТСЖ заинтересовались возможностью включения домов этого товарищества в программу капитального ремонта. В результате переговоров между правлением ТСЖ и руководством УК была достигнута предварительная договоренность о том, что в случае заключения ТСЖ «Квартал 69А» договора управления с ООО «УК ЮНИ-ДОМ» последняя примет на себя обязательство подготовить и подать заявки на проведение капремонта в домах, входящих в состав ТСЖ. Стороны основательно проработали проект договора управления между УК и ТСЖ. Предложенный вариант взаимодействия был одобрен большинством голосов: и правления, и, что самое важное, общего собрания членов ТСЖ.

Надо подчеркнуть, что схема управления домами, при которой ТСЖ нанимает управляющую компанию, достойна самого пристального внимания. Здесь можно четко разграничить и упорядочить обязанности и права организованных собственников в отношении их общего имущества и профессиональных управленцев по обеспечению ими надлежащего обслуживания домов и созданию комфортных условий для жителей. Передача управления УК, безусловно, выгодна ТСЖ, так как это снимает много вопросов с правления, в том числе о заключении и ведении договоров, раскрытии информации и т.д. При этом ТСЖ принимает активное участие в формировании планов работ с учетом пожеланий жителей при направлении средств на тот или иной вид работ. Даже если УК передается максимальное количество функций, то за ТСЖ в полном объеме остается контрольная функция. В результате делового взаимодействия между ТСЖ «Квартал 69А» и Управляющей компанией ООО «УК ЮНИ-ДОМ» в 2012 году на проведение капремонта были поданы и одобрены Департаментом капитального ремонта г. Москвы заявки по четырем домам, входящим в состав ТСЖ.

В ходе подготовки к ремонту, а также при его проведении осуществлялось постоянное взаимодействие между жителями, правлением ТСЖ, Управляющей компанией ООО «УК ЮНИ-ДОМ» и подрядными организациями. Список видов работ в рамках капитального ремонта, предусмотренных указанным выше постановлением Правительства Москвы, достаточно обширен, думаю, нет смысла их все перечислять.

По окончании капитального ремонта в этих домах управляющей компанией произведен ремонт подъездов (уже за счет средств на содержание общего имущества). В итоге обновленные дома приобрели не только привлекательный вид, но и стали более надежными их инженерные системы, возросла энергоэффективность зданий.

Многоквартирный дом по шоссе Энтузиастов, 76/1, также входящий в состав ТСЖ, к тому времени «созрел» для принятия другого решения о своей дальнейшей судьбе.

Инициативная группа собственников дома попросила нашу компанию оказать им содействие в проведении общего собрания для выхода из состава ТСЖ «Квартал 69А».

Однако после встреч с руководством и юридическим отделом УК, поняв очевидные плюсы ТСЖ, собственники помещений в доме решили создать свое отдельное товарищество. В этом им была оказана необходимая поддержка нашими специалистами.

После регистрации в налоговой инспекции и завершения всех процедур вновь созданное ТСЖ «Энт 76/1» в качестве управляющей организации также выбрало ООО «УК ЮНИДОМ».

Учитывая довольно обширный объем информации по жилищно-коммунальным вопросам, руководством ООО «УК ЮНИДОМ» было предложено председателю правления ТСЖ «Квартал 69А» совместными усилиями поднять на новый уровень работу учебно-методического кабинета, некогда созданного при участии управы района Перово для проведения обучающих занятий с населением по вопросам ЖКХ.

Силами ООО «УК ЮНИ-ДОМ» в помещении кабинета (ш. Энтузиастов, д. 78, корп. 2) был выполнен ремонт, закуплены мебель и оборудование. При участии Муниципального фонда поддержки малого предпринимательства ВАО г. Москвы оформлены информационные стенды по различным вопросам управления домами, установлены компьютеры. С апреля 2013 года обновленный методический кабинет, теперь уже Центр содействия управлению многоквартирными домами, открыт для жителей всего Восточного округа.

Наш опыт позволяет сделать вывод, что организация, управляющая многоквартирным домом, способна регулировать возможные конфликты не только внутри жилищных объединений ЖСК и ТСЖ, но и в многоквартирных домах, где созданы советы домов. ООО «УК ЮНИ-ДОМ» стремится к активному сотрудничеству с этими новыми структурами по развитию деловых взаимоотношений.

Большое количество сложных, спорных, а порой нелепых ситуаций помогает разрешить оперативное и взаимное участие в решении этих вопросов управляющей компании и собственников помещений.

Убеждена, что только в диалоге с жителями возможно эффективное управление жилым фондом.

Текст: Елена Полякова


Назад в раздел