ПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятый

Пора чинить крышу. Закупка работ по ремонту кровли в подробностях


Когда речь идет о ремонте крыши здания, а тем более общей для нескольких организаций, немаловажно грамотно организовать закупку работ по ее ремонту.

Если пренебречь теми или иными особенностями закупок такого рода, результат может оказаться плачевным и в прямом, и в переносном смысле этого слова. Рассмотрим вопросы, возникающие у заказчиков при проведении торгов на ремонт крыши здания, и с помощью экспертов службы правового консалтинга ГАРАНТ как можно подробнее ответим на них.

Государственное бюджетное учреждение планирует проведение электронного аукциона в соответствии с Законом № 44-ФЗ с целью заключения контракта на проведение капитального ремонта кровли административного здания. Какие обязательные требования установлены законодательством для осуществления указанных работ?

Можно ли включить в контракт условие о предоплате в размере 10% и поэтапном выполнении названных работ? Необходимо ли проводить экспертизу результата выполненных работ?

1. В соответствии с ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» при осуществлении закупки заказчик устанавливает единые требования к участникам закупки, предусмотренные этой нормой. Одним из таких требований является соответствие требованиям, установленным согласно с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. При осуществлении закупки путем проведения электронного аукциона документы, подтверждающие соответствие участника аукциона названным требованиям (при наличии таких требований), должны содержаться во второй части заявки на участие в электронном аукционе (п. 2 ч. 5 ст. 66 Закона № 44-ФЗ). В случае непредоставления документов и информации, которые предусмотрены пп. 1, 3, 4, 5, 7 и 8 ч. 2 ст. 62, чч. 3 и 5 ст. 66 Закона № 44-ФЗ, несоответствия указанных документов и информации требованиям, установленным документацией об аукционе, наличия в указанных документах недостоверной информации об участнике аукциона на дату и время окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, а также несоответствия участника аукциона требованиям, установленным в соответствии с чч. 1, 1.1 и 2 (при наличии таких требований) ст. 31 Закона № 44-ФЗ, заявка на участие в электронном аукционе признается не соответствующей требованиям, установленным документацией об аукционе (ч. 6 ст. 69 Закона № 44-ФЗ).

Работы по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только организациями, имеющими выданные саморегулируемыми организациями в области строительства свидетельства о допуске к таким видам работ (чч. 1–3 ст. 47, чч. 1, 4–5.1 ст. 48, чч. 2–3.1 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, если предметом закупки является выполнение работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и для выполнения которых требуется выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске, в извещении и документации о закупке должно быть установлено требование о наличии у участника соответствующего свидетельства о допуске.

Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и для выполнения которых требуется получение свидетельства о допуске, утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 № 624. Решение о необходимости предъявления к участникам закупки требования о наличии у них свидетельств о допуске к выполнению тех или иных работ следует принимать, исходя из существа планируемых работ и содержания указанного Перечня. Как видно из пп. 13–13.3 раздела III Перечня, наличие свидетельства о допуске для выполнения работ по устройству кровель требуется только в том случае, если работы проводятся на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, поименованных в ст. 48.1 ГК РФ. Если указанное в вопросе здание к таким объектам не относится, работы по капитальному ремонту кровли могут выполняться лицом, не имеющим свидетельства о допуске к выполнению таких работ (например, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области № 106/2012, постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2012 № Ф09-12616/12).

2. Отношения между заказчиками и поставщиками (подрядчиками, исполнителями), связанные с заключением и исполнением контрактов, являются гражданско-правовыми: они основаны на добровольном установлении сторонами гражданских прав и обязанностей на основании договора и свободном определении условий договора (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 420, пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ), разумеется, с учетом требований, которые установлены Законом № 44-ФЗ. Этот закон, в свою очередь, основывается в том числе на положениях ГК РФ (ч. 1 ст. 2 Закона № 44-ФЗ), которые не только запрещают включать в договор условия о предварительной оплате (в том числе в указанном в вопросе размере) и поэтапном выполнении работ, но и прямо предусматривают такую возможность (смотрите, например, п. 1 ст. 708, п. 1 ст. 753, 711, 735 ГК РФ). Ограничения авансовых платежей при заключении договоров (контрактов) могут предусматриваться специальными нормативными актами, в том числе в сфере бюджетного законодательства, однако в отношении государственных бюджетных учреждений Республики Крым подобных ограничений на сегодняшний день не установлено. Поэтому заключаемым таким учреждением контрактом могут быть предусмотрены условия о предварительной оплате и поэтапном выполнении работ.

3. В силу ч. 3 ст. 94 Закона № 44-ФЗ для проверки предоставленных подрядчиком результатов, предусмотренных контрактом, в части их соответствия условиям контракта заказчик обязан провести экспертизу. Каких-либо исключений из этого правила Закон № 44-ФЗ не предусматривает. Поэтому проведение экспертизы потребуется и после исполнения упомянутого в вопросе контракта (равно как и каждого предусмотренного контрактом отдельного этапа работ). В зависимости от конкретных обстоятельств такая экспертиза может проводиться силами заказчика или с привлечением сторонних экспертов (экспертных организаций) на основании контрактов, заключенных в соответствии с Законом № 44-ФЗ (рассматриваемый случай к таковым не относится).

Нежилое здание принадлежит разным собственникам. Часть помещений принадлежит муниципальному образованию, часть закреплена на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием, а остальные принадлежат ИП. Как провести торги на ремонт крыши здания в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ?

В приведенной ситуации лицо, действующее от имени муниципального образования, вправе с соблюдением порядка, предусмотренного Законом № 44-ФЗ, заключить контракт, предусматривающий ремонт крыши здания. До этого между всеми собственниками помещений в здании целесообразно заключить соглашение, предусматривающее такой способ ремонта общего имущества и последующее возмещение остальными сособственниками муниципальному образованию его расходов на ремонт.

Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. В связи с этим пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 № 64 разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности, общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Надо отметить, что этот подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности, на праве хозяйственного ведения (на пример, постановление Арбитражного Суда Центрального округа от 23.09.2014 № Ф10-3133/14 по делу № А68-1196/2014, постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 № 10АП-4521/13, постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 № 15АП-21399/13).

Таким образом, поскольку крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания, и субъект права хозяйственного ведения (унитарное предприятие), и собственники иных помещений в нежилом здании (муниципальное образование и индивидуальный предприниматель) должны нести расходы на содержание (ремонт) этого имущества соразмерно со своей долей в праве собственности на общее имущество здания.

Как указано в п. 4 Постановления № 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество может быть определен судом, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (п. 4, п. 5 постановления № 64).

Отдельными положениями Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» предусмотрена возможность осуществления закупки услуг по содержанию и ремонту недвижимого имущества, принадлежащего заказчику у единственного поставщика. Так, на основании п. 22 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ возможно заключение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности. Кроме того, на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ контракт может быть заключен на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо- и энергоснабжению, услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.

Однако положений, которые позволяли бы заказчику осуществлять закупку, направленную на ремонт общего имущества здания, часть помещений в котором принадлежит заказчику, Закон № 44-ФЗ не содержит. Не предусматривает этот закон и возможности заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика. В свою очередь, неделимость общего имущества, без сомнения, не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности. Заключение договора на ремонт общего имущества остальными сособственниками, разумеется, возможно, однако в этом случае не вполне очевидным представляется механизм, с помощью которого заказчик впоследствии сможет возместить ту часть понесенных ими расходов, которая должна возлагаться на него. В такой ситуации единственным практически возможным вариантом видится заключение заказчиком в порядке, предусмотренном Законом № 44-ФЗ, контракта на ремонт всей крыши.

Разумеется, в случае если ремонт общего имущества будет оплачен исключительно за счет муниципального образования, оно будет вправе требовать от остальных участников долевой собственности компенсации стоимости затрат на ремонт крыши соразмерно их доле в праве общей собственности. Иное означало бы сбережение на стороне участников долевой собственности, не участвующих в несении расходов на ремонт крыши, денежных средств без оснований, установленных законом или договором (неосновательное обогащение), которые в силу ст. 1102 ГК РФ, подлежат возврату (например, постановления ФАС Центрального округа от 14.11.2013 № Ф10-3327/13, ФАС Уральского округа от 11.09.2013 № Ф09-8418/13, ФАС Западно Сибирского округа от 17.06.2010 № А75-8846/2009, ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу № А55-11329/2009, определения ВАС РФ от 15.01.2010 № ВАС-17907/09 и от 11.10.2013 № ВАС-13636/13). Однако в целях достижения определенности по вопросу распределения соответствующих расходов, а также во избежание неблагоприятных последствий для заказчика, которые могут возникнуть в связи с квалификацией его действий по заключению такого контракта в качестве нерационального или нецелевого использования бюджетных средств представляется разумным, что до начала осуществления закупки заказчику целесообразно заключить с остальными сособственниками соглашение о порядке возмещения ими расходов заказчика на ремонт крыши. Подобное соглашение не подпадает под действие Закона № 44-ФЗ.


Назад в раздел