Товарищества собственников жилья, многие из которых создавались в столице в 2008 году в рамках массовой кампании (и признаем – совершенно формально), постепенно ликвидируются. На их месте создаются реальные товарищества, получающие все больше прав и превращающиеся в эффективные органы жилищного самоуправления. К примеру, они становятся незаменимыми при проведении ремонта на условиях софинансирования городом и жильцами. А городские власти, в свою очередь, создают все больше инструментов для обратной связи с населением, чтобы выяснить мнение горожан о качестве работ, выполняемых в жилищно-коммунальном секторе.
Жалуйся, спрашивай, наказывай…
Вслед за интернет-порталами «Наш город» (gorod.mos.ru) и «Дороги Москвы» (doroga.mos.ru) Правительство Москвы запустило портал «Дома Москвы» (www.dom.mos.ru), посвященный управлению жилищным фондом.
На нем посетитель может найти сведения о 497 управляющих компаниях, 152 из которых контролируются городом, а 345 являются частными. Здесь также можно увидеть отчетные документы и планы работ управляющих компаний в отношении находящихся под их управлением 28 667 многоквартирных жилых домов столицы.
О необходимости создания такого портала говорилось достаточно давно. Еще в январе 2011 года руководитель Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Андрей Цыбин заявил о необходимости ресурса, на котором была бы собрана информация о деятельности всех управляющих компаний. На нем планировалось публиковать перечень работ, которые должны выполнять эти организации, их периодичность, а также информацию о тарифах на жилищно-коммунальные услуги и распорядительные документы Правительства Москвы, регулирующие взаимоотношения в жилом секторе.
Однако желание московских властей сделать деятельность управляющих компаний прозрачной получило под собой нормативную основу лишь после того, как в развитие постановления Правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 года «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» вышел приказ Минрегионразвития.
Теперь управляющие компании, не раскрывшие в установленный срок в Интернете полную информацию о своей деятельности, могут быть оштрафованы на сумму от 250 до 300 тыс. руб. Вслед за федеральными распорядительными документами вышло и постановление Правительства Москвы № 459-ПП от 10 июня 2011 года, устанавливающее стандарты раскрытия информации столичными управляющими компаниями.
Оно обязывает ДЕЗы и частные УК обнародовать на своих сайтах полную информацию о своих доходах, расходах, оказываемых услугах и их стоимости, объеме реально оказанных услуг.
Теперь вся эта информация не будет разбросана по отдельным сайтам управляющих компаний, а собрана на одном городском портале. Здесь же можно найти их контактные данные и телефоны. Эту информацию управляющие компании обязаны сообщать в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731.
Подробные сметы, планы и отчеты по полученным субсидиям раскрыты уже по 17 тыс. договорам управления. Управляющие организации загрузили на портал около 50 тыс. документов.
Часть сведений, опубликованных на портале, планируется раскрывать в машиночитаемом виде, то есть размещать документы не в виде отсканированных бумажных документов в форме jpg-картинок, а в виде полноценных электронных документов. Это сделает их доступными для автоматического анализа информации. Возможности системы также будут использоваться для отчетности управляющих компаний перед Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией), для сбора данных о содержании крыш и подготовке жилищного фонда к зиме. Для этого на портале созданы личные кабинеты районных инспекторов Мосжилинспекции, а также префектур, управ и ГУ инженерных служб районов.
Помимо информации об УК на сайте имеется список объединений собственников жилья, данные о жилом фонде столицы и различные нормативные документы. На сегодняшний день на портале представлена информация о 6385 объединениях собственников, из которых 4315 являются товариществами собственников жилья, а остальные 2070 – жилищными кооперативами. Представленная на портале нормативная база дает представление горожанам о возможных способах управления многоквартирным домом и возможных вариантах получения субсидий на оплату коммунальных услуг.
Предполагается, что в дальнейшем жители столицы смогут жаловаться на работу управляющих компаний, задавать вопросы через портал и принимать участие в составлении «народных» рейтингов управляющих организаций через единую систему электронных сообщений и «мобильную приемную» для смартфонов. «МТ» уже сообщали о том, что в этом году впервые рейтинг, составленный на основе мониторинга деятельности управляющих организаций, послужил основанием для серьезных оргвыводов. Руководители худших компаний, принадлежащих городу, лишились своих кресел, а в отношении худших из числа коммерческих управляющих компаний городские власти предложили товариществам, заключившим с ними договоры управления, самостоятельно решить вопрос о целесообразности продолжения сотрудничества.
Теперь же наряду с рейтингами, составленными на основании отчета Мосжилинспекции и других контролирующих инстанций, для оценки УК будут использоваться и «народные рейтинги», составленные на основании поступивших на портал «Дома Москвы» от населения жалоб. В дальнейшем на портале предполагается запустить форум для обсуждения посетителями наиболее острых проблем, касающихся взаимоотношений жильцов с управляющими организациями.
Фиктивных – убрать, реальным – прибавить прав
Пока же москвичи не торопятся сменить управляющую компанию, отдавая приоритет старым ДЕЗам и с недоверием относясь к коммерческим структурам. Это и неудивительно, ведь, несмотря на обилие управляющих компаний на рынке, конкуренции по цене между ними практически нет. Ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги утверждаются Правительством Москвы и едины для всех УК. Да и перечень услуг стандартный.
За тем, чтобы управляющие организации не завышали тарифы, московские власти следят строго. «Каждый случай повышения цен рассматривается в индивидуальном порядке», – сообщил Андрей Цыбин. В итоге резко сократилось количество жалоб на необоснованный рост тарифов ЖКХ. Москва в числе первых субъектов Российской Федерации приняла свой административный регламент по осуществлению государственного жилищного надзора в городе. И теперь те управляющие компании, частные в первую очередь, которые не согласовывают свою тарифную политику с городом и жильцами, сталкиваются с жесткой реакцией со стороны исполнительной власти.
Следить за тем, не завышают ли УК тарифы, Мосжилинспекции позволяет отлаженная система единых информационно-расчетных центров – ЕИРЦ. Что же касается повышения значимости ТСЖ и их роли в процессе управления жилищным фондом, то для этого, прежде всего, следует завершить процесс отделения «агнцев от козлищ», то есть определить, какие из ТСЖ являются реально работающими и созданы самими жильцами, а какие сотворены чиновниками из инженерных служб на бумаге и призваны лишь облегчать им жизнь.
Нынешней весной Мосжилинспекция начала повсеместную проверку объединений собственников жилья и, по мнению ее начальника Олега Кичикова, около 2 тыс. из них обладают признаками фиктивных структур. Такие товарищества не имеют счета, не ведут какой-либо хозяйственной деятельности, и на протяжении этого года в установленном законом порядке они должны быть ликвидированы.
А вот работа реальных ТСЖ набирает обороты. Теперь по просьбам, полученным от объединений собственников, включать или отключать отопление в жилых домах можно раньше, чем это происходит в целом по городу. Как сообщил Андрей Цыбин, для этого председатели товариществ или руководители управляющих организаций должны обратиться в МОЭК с соответствующим заявлением.
В остальных жилых зданиях горячая вода в батареи начнет подаваться, после того как среднесуточная температура воздуха на протяжении пяти дней будет стоять ниже +8 оС, а отключаться, наоборот, если среднесуточная температура пять дней будет выше +8 оС.
Бесплатный капремонт может быть лишь частичным
Реальные ТСЖ также становятся важным элементом программы капитального ремонта жилых зданий с финансовым участием жильцов. При финансовом участии собственников квартир на протяжении 2012 года в столице должны быть капитально отремонтированы 253 многоквартирных жилых дома. Эта программа реализуется в городе уже второй год, в минувшем году на условиях софинасирования было отремонтировано 168 зданий.
Как сообщил заместитель Мэра столицы по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков, при согласии собственников квартир планируется собрать от 5 до 15% от стоимости капитального ремонта общедомового имущества. Город принимает на себя обязательства оплатить оставшуюся часть расходов, но не более 95% стоимости капремонта. Ремонт муниципальных квартир полностью оплачивает город. Виды, объем, приемка выполненных работ, а также выбор подрядчика полностью находятся в ведении объединений собственников жилья. Они самостоятельно заказывают проектно-сметную документацию и осуществляют контроль.
После приемки выполненных работ Мэрия переводит средства подрядчикам. Если результат проделанной работы не удовлетворяет жителей, подрядчик обязан устранить все недоделки без дополнительной оплаты. Помимо самих жителей за качеством ремонта следят специалисты префектур, Департамент капитального ремонта, а также Мосжилинспекции.
При этом действуют определенные ограничения: город свою долю вносит лишь за ремонт того, что входит в состав общедомового имущества, инженерных коммуникаций, кровли, подвалов, чердаков, лестничных пролетов. Если же в ходе ремонта жильцы решат, что им нужно остеклить балконы, заплатить за это они должны будут целиком из собственного кармана.
Заявку жильцам, решившимся на проведение капремонта на паях с городом, необходимо подать до 28 февраля. К ней требуется приложить установленный пакет документов, в том числе проектную документацию, документы БТИ, выбрать подрядчика и открыть счет в банке, на который следует внести собранные жильцами средства. На этот же счет будет перечислена и полученная от города субсидия.
Нанять ремонтников ТСЖ или жилищный кооператив, проводящие капремонт на условиях софинансирования, могут по собственному выбору без проведения конкурсных процедур.
В среднем для собственника одной квартиры участие в софинансировании ремонта своего дома обходится в 10–15 тыс. руб. Объем средств, выделенных городом на реализацию программы капитального ремонта домов с участием жителей, вырос по сравнению с прошлым годом более чем в два раза – с 2,8 до 6,3 млрд руб. Для того чтобы намеченные планы были претворены в жизнь, собственники квартир, в свою очередь, должны собрать около 200 млн руб.
Но проблем с этим возникнуть не должно – в этом году город сумел удовлетворить далеко не все заявки на выполнение капремонта с участием жителей. Было подано 767 заявок от ТСЖ, ЖСК, ЖК и уполномоченных жителями управляющих компаний на участие в программе субсидирования капитального ремонта.
Соответственно и удовлетворены были в первую очередь заявки тех жилищных объединений, которые сумели собрать больше, чем минимальные необходимые 5%. Средний размер софинансирования со стороны жильцов по всем удовлетворенным заявкам составил 6,2% от общей стоимости ремонта.
Напомним, что 12 апреля 2011 года вышло постановление Правительства Москвы № 126-ПП «О порядке предоставления субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в 2011 году», которое прекратило практику осуществления комплексного капитального ремонта полностью за средства городского бюджета и определило порядок софинансирования. Без участия жильцов город выполняет теперь в жилых зданиях лишь необходимый частичный капитальный ремонт, когда требуется устранить протечку крыши или заменить пришедшую в негодность электропроводку. Кроме того, по особой программе за счет средств города в Центральном административном округе будут в этом году отремонтированы 300 фасадов исторических зданий. Всего различными видами капитального ремонта в этом году в городе будут охвачены 2,5 тыс. жилых домов.
При этом сроки проведения ремонта в жилых домах в ближайшем будущем могут измениться. Мэр Москвы Сергей Собянин распорядился проводить ремонтные работы на объектах жилищного фонда планомерно, в течение всего года, а не только в период с апреля по октябрь, как это было до сих пор. «Теплые дни позволяют беспрепятственно проводить покрасочные работы на объектах жилищного и нежилого фонда. Ремонт же можно делать в любое время года. Добивайтесь того, чтобы эти работы выполнялись планомерно, а не в течение одного месяца», – распорядился столичный градоначальник.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
