ПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятый

С баланса – на кадастр. Департамент городского имущества меняет принцип расчета налога на недвижимость


В 2014 году город должен получить от использования и продажи недвижимости, земли и иного имущества, включая пакеты акций предприятий, более 60 млрд руб. Такое плановое задание на нынешний год получил Департамент городского имущества.

Как сообщил его руководитель Владимир Ефимов, 42 млрд руб. бюджет должен получить от использования земли, а еще 20 млрд – от недвижимости.

Девять видов процедур

Показатели планового задания департамента на 2014 год близки к тем, что были в минувшем году. Тогда плановое задание по земельным ресурсам составило 41,1 млрд руб., а по имуществу – 20 млрд. Плановое задание по доходам от земли и недвижимости в 2013 году власти Москвы уже перевыполнили, в первую очередь за счет продажи городского пакета акций МОЭК. За последние три года неналоговые доходы Москвы выросли в разы. В 2010 году доходы города от использования земельных ресурсов составили 10 млрд руб., а от недвижимости – семь-восемь млрд.

На сегодняшний день Департамент городского имущества проводит девять видов конкурсных процедур для инвесторов, которые приносят деньги в городской бюджет. Это аукционы по приватизации помещений, по продаже пакетов акций, концессионные торги, аукционы по сдаче в аренду помещений, земельные аукционы с передачей в аренду инвесторам участков земли под строительство, торги на восстановление ветхих жилых зданий, аукционы на сдачу в аренду на льготных условиях объектов культуры при условии их реставрации, аукционы по сдаче в аренду на льготных условиях помещений под коммерческие медицинские центры по программе «Доктор рядом» и аукционы по сдаче в аренду на льготных условиях помещений под детские сады.

В 2013 году на земельных аукционах Департаментом городского имущества реализовано 59 земельных участков на общую сумму 2 672 185 тыс. руб. Из них 41 объект был реализован на торгах по выкупу права аренды земельных участков. Они принесли в бюджет 2,535 млрд руб. Еще 18 объектов было реализовано на аукционах по определению начального размера годовой арендной ставки. Суммарная выручка по итогам этих торгов составила 137,2 млрд руб. Общая площадь реализованных на земельных аукционах участков составила 32,006 га.

На аукционах по сдаче в аренду помещений на общих основаниях в 2013 году было реализовано 119 объектов нежилого фонда на сумму более 244 млн руб.

В прошлом году стартовала программа льготной аренды зданий и земельных участков, предназначенных для организации детских дошкольных учреждений.

Ставка арендной платы арендуемых у города зданий детских садов составляет 1 руб/кв. м в год. Срок аренды земельного участка или здания по этой программе составляет 49 лет. По условиям программы, 80% детей, посещающих созданный по программе детский сад, должны быть зарегистрированы в Москве. На строительство детского сада или переоборудование полученных от города помещений девелоперу дается от полугода до трех лет. На начало 2014 года Департаментом городского имущества было реализовано 13 объектов общей площадью 18 904,9 кв. м.

А по программе восстановления памятников архитектуры, стартовавшей в 2012 году, за которые после завершения реставрации арендатор будет платить символическую арендную плату по ставке 1 руб/кв. м, в 2013 году городом реализовано пять объектов на сумму более 280 млн руб. Срок аренды составляет 49 лет. Стоит отметить, что интерес к данным лотам достаточно велик. В среднем на торгах по объектам культурного наследия принимают участие шесть претендентов.

Также в июле 2013 года Правительством Москвы был запущен проект «Доктор рядом», направленный на создание врачебных кабинетов на первых этажах жилых домов. Срок аренды по объектам программы составляет 20 лет. На конкурсы выставляются нежилые помещения площадью от 100 до 250 кв. м. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.02.2013 № 100-ПП проект предусматривает создание частных медицинских кабинетов врачей общей практики в максимальной приближенности к месту проживания, работы, учебы москвичей. Город предоставляет помещения на условиях льготной аренды по ставке 1 руб/кв. м в год частным медицинским центрам. Те же, в свою очередь, обязаны организовать кабинет терапевта для оказания услуг населению по системе ОМС.

Терапевт, по условиям соглашения, должен осуществить за год прием не менее 8 тыс. пациентов и иметь опыт работы по специальности не менее трех лет. Помещения на условиях льготной аренды предоставляются городом частным инвесторам через открытый аукцион. За 2013 год успешно вовлечены в оборот по программе «Доктор рядом» 23 объекта общей площадью 4343,6 кв. м на сумму более 42 млн руб., а в 2014 году запланировано проведение торгов по 20 объектам.

Для малого бизнеса

Одновременно с этим сформированы лоты для нового типа арендных торгов, на которые будут выставляться группы участков под размещение сетевых магазинов шаговой доступности. Такие торги должны пройти 27 февраля и 27 марта. На аукцион будут выставлены 34 земельных участка.

Особый интерес представляют льготные ставки аренды для субъектов малого предпринимательства. Напомним, что в период кризиса в 2009 году московские власти в качестве одной из экстренных антикризисных мер снизили арендную плату для субъектов малого бизнеса за занимаемые ими принадлежащие городу помещения до 1 тыс. руб/кв. м в год. Затем ставка была увеличена до 1,8 тыс. руб/кв. м.

В начале 2013 года размер льготной ставки был увеличен до 3,5 тыс. руб/кв. м. Причем на этот раз воспользоваться ею могли лишь те структуры и предприниматели, которые арендовали у города помещения площадью менее 300 кв. м. Такая ставка для всех субъектов малого бизнеса продержалась до конца 2013 года. С нового года льготную ставку 3,5 тыс. руб/кв. м сумели сохранить лишь те малые предприятия, занимающие городские помещения до 300 кв. м, которые заблаговременно подали в Департамент городского имущества заявления на продление льгот. Таких оказалось около 200.

Впрочем, никому из этой категории заявителей отказано не было. Все подавшие заявки на получение льготной ставки аренды получили согласие от департамента.

Сумели добиться льготных ставок и арендаторы помещений площадью более 300 кв. м. Как сообщил Владимир Ефимов, ведомство удовлетворило около половины от общего числа заявок, поданных этой категорией арендаторов. Всем оставшимся заявителям пришлось отказать на том основании, что их ситуации не соответствуют установленным характеристикам или же что осуществляемый ими вид деятельности не подпадает под возможность предоставления льготных тарифов аренды.

В дальнейшем льготную ставку аренды город намерен предоставлять не всем подряд субъектам малого предпринимательства, а лишь тем из них, чья деятельность важна для города и имеет весомое социальное значение. Речь идет о малых предприятиях, которые работают в сфере здравоохранения и медицины, образования, социальных магазинов шаговой доступности, небольших и недорогих кафе, предприятий бытового обслуживания, культуры, физкультуры и спорта, а также производственным малым предприятиям. Льготные ставки аренды будут предоставлены и тем субъектам малого предпринимательства, которые нанимают на работу инвалидов.

Кроме того, в прошедшем году представители малого бизнеса активно пользовались предоставленной им федеральным законом возможностью выкупа на льготных условиях, без проведения конкурсных торгов, арендуемых у города помещений (было выкуплено 350 городских помещений). В 2012 году они выкупили у столицы 162 помещения. Летом 2013 года Московской городской Думой были приняты поправки в законодательство столицы, которые регламентировали и упорядочили процедуру выкупа у города находящихся в аренде на протяжении нескольких лет нежилых помещений, площадь которых не превышает 1000 кв. м.

Начиная с 2014 года все заявки, связанные с намерением предпринимателя выкупить арендуемое помещение, будут приниматься в электронном виде.

На новую систему

С января 2014 года начался переход на новую систему налогообложения для коммерческой недвижимости. Впредь налог на торгово-офисную недвижимость юридических лиц будет рассчитываться по ее кадастровой, а не более низкой балансовой стоимости. Прежде налог на имущество исчислялся по ставке 2,2% от балансовой стоимости объекта. Но в ноябре 2013 года Госдумой РФ был принят закон, обязывающий переходить на налогообложение по кадастровой стоимости.

Объекты оценивались по остаточной стоимости, которая занижалась собственником, при этом также учитывалась амортизация, износ здания. И если помещение располагалось в здании, построенном в советское время, балансовая стоимость оказывалась и вовсе мизерной.

Москва, согласно федеральному закону, является одним из первых регионов, который переходит на новое налогообложение. В 2014 году ставка составит 0,9%, в 2015-м – 1,2, в 2016-м – 1,5, в 2017-м – 1,8, в 2018-м – 2%.

Первоначально на такое налогообложение перейдут собственники использующихся под торговлю и офисы зданий площадью свыше 5 тыс. кв. м. В итоге постановлением Правительства Москвы был утвержден список из 1842 зданий с площадью свыше 5 тыс. кв. м и торгово-офисным функционалом, которые должны перейти на новое налогообложение.

При этом сама кадастровая стоимость земли выросла с начала нынешнего года в среднем на 10%. Больше всего подорожали участки под офисной недвижимостью – их кадастровая стоимость выросла на 13%, меньше других выросла стоимость участков, предназначенных под рекреационные цели: они подорожали всего на 3%. В первую очередь кадастровая стоимость зависит от близости участка к центру и к транспортной инфраструктуре. Рост кадастровой стоимости стал результатом 10%-ного увеличения рыночных цен на коммерческую недвижимость по итогам 2013 года.

Департамент городского имущества намерен впредь ежегодно переоценивать кадастровую стоимость. В начале 2013 года Москва впервые после кризиса повысила кадастровую стоимость земель. В прежних границах города она увеличилась в среднем в 1,6 раза, а на присоединенных территориях – на 12%. До этого кадастровая оценка не проводилась с 2007 года.

Чтобы арендаторы могли рассчитать размер платы за пользование земельным участком после изменения кадастровой стоимости, на сайте Департамента городского имущества был запущен новый онлайн-сервис – калькулятор арендной платы.

Кроме того, Департамент городского имущества расширил перечень критериев для кадастровой оценки помещений. До сих пор при кадастровой оценке недвижимости применялись лишь две категории: жилая и нежилая недвижимость. Теперь специалисты департамента будут оперировать списком из 17 видов разрешенного использования помещений. Точный перечень критериев будет направлен на согласование в федеральные министерства.

По мнению Владимира Ефимова, видов разрешенного использования помещений должно быть как минимум столько же, сколько и видов разрешенного использования земли, которые утверждены Минэкономразвития и включают в себя, к примеру, такие категории, как размещение домов среднеэтажной и многоэтажной застройки, строительство гаражей и автостоянок, дачное строительство, размещение гостиниц, административных зданий, объектов науки, здравоохранения и спорта. Предполагается, что похожие дефиниции должны быть разработаны и для помещений.

Задача эта непростая, признает Владимир Ефимов. При проведении кадастровой оценки коммерческой недвижимости трудно определить назначение многофункциональных центров, где есть и офисные, и торговые помещения, и подземные гаражи.

Наличие помещений с иным назначением должно учитываться при кадастровой оценке объекта с различными коэффициентами.

Текст: Дмитрий Ильин



Назад в раздел