Рост цен на недвижимость, который последние 10 лет казался таким естественным и к которому мы успели привыкнуть, может смениться падением. Стремительное обесценивание национальной валюты, падение цен на нефть и трудности с получением ипотеки делают покупку недвижимости для россиян делом крайне сложным.
Жилье нужно всем
В последнее время недвижимости строилось по всей России, а в особенности в столичном регионе, не просто много, а очень много. Там, где в городе были промзоны, теперь высятся жилые дома бизнес-класса, а отдаленные районы с немногими домами превратились в места густой застройки. Аналогичная ситуация сложилась и в Подмосковье, где корпуса новых жилых домов вытесняют поля, теплицы и помойки.
Но если жилье строят, значит, оно находит своего потребителя, а то, что имеет устойчивый спрос, закономерно растет в цене. Этот принцип был справедлив до самого недавнего времени. В самом деле, менталитет россиян таков, что наличие пусть даже и комфортного, но съемного жилья воспринимается как что-то временное. Невозможно же построить фундамент успешной жизни в чужой квартире, а потому наличие пусть небольшой, пусть в старом доме и в плохом районе, но своей квартиры моментально переводит человека из класса квартиросъемщиков в класс собственников.
Для того чтобы граждане смогли улучшать жилищные условия, примерно с 2010 года было создано огромное множество различных ипотечных продуктов. Поскольку в нулевые годы была успешно осуществлена дедолларизация экономики, то есть иностранная валюта была выведена из повседневного обращения, то многие наши соотечественники, получая доходы в рублях, брали ипотеку в долларах. Рисков тут, на первый взгляд, не было никаких, одни плюсы. В самом деле, средняя ставка по долларовой ипотеке, согласно данным ЦБ, в прошлом году составляла 9,7% годовых, в то время как по рублевой – не менее 14%. Рубль хоть и претерпевал иногда колебания курса, но они были крайне незначительны, что рождало ощущение стабильности.
Валютная ипотека подкосила заемщиков
Надо сказать, что в прошлые годы на рынке ипотеки наблюдался устойчивый рост. Так, только за первый квартал 2013 года, по данным ЦБ, банками было выдано валютных займов на 26,2% больше, чем за аналогичный период 2012 года. А доля валютной ипотеки выросла с 1 до 1,3%.
Но беда пришла, откуда не ждали. После известных событий на Украине, приведших к введению против России всевозможных санкций, стали сгущаться тучи.
Сначала цена на нефть пошла вниз, а вслед за ней устремился и рубль, который к концу 2014 года даже опередил ее по масштабам падения.
Все это поставило людей, которые брали ипотеку в долларах, в крайне тяжелое положение. Платежи по кредитам стали съедать все большую часть дохода.
Некоторые заемщики вынуждены были отдавать банкам по 80% своего дохода и даже больше. В середине декабря они даже организовали демонстрацию возле здания ЦБ, требуя как-то решить вопрос с их долгами.
С одной стороны, конечно, можно сказать, что это не проблемы государства.
Ведь когда люди брали ипотеку в долларах, получая доходы в рублях, они должны были трезво оценивать свои риски: банкиры люди серьезные и ничего просто так не делают. Так что раз решили рискнуть, то это ваше дело, при чем тут правительство?
В Госдуме оценили ситуацию и решили, что государство должно вмешаться и помочь валютным заемщикам.
– Правительство России незамедлительно должно выработать конкретные меры, направленные на недопущение лишения валютных ипотечных заемщиков собственности и обнуления ранее выплаченных денег по кредиту, чтобы избежать формирования серьезной социальной напряженности, – заявил первый зампред Комитета нижней палаты по промышленности Владимир Гутенев. Основанием для такого заявления стало обращение в его адрес, поступившее от Всероссийского движения валютных ипотечных заемщиков. – То, что валютными заемщиками было оплачено, не должно включаться в расчеты снова.
Остальную же часть кредита необходимо конвертировать в рубли по курсу верхней границы валютного коридора, которую декларировал ЦБ. Это один из возможных механизмов. Есть и другие.
Владимир Гутенев отнес окончательное решение этого вопроса к компетенции правительства и Банка России. И ЦБ принял меры: регулятор разослал в крупнейшие банки рекомендации пересчитать валютную ипотеку в рубли по курсу 39,38 руб. за доллар и 49,98 руб. за евро. Данный документ носит чисто рекомендательный характер, никаких санкций банком за его неисполнение по закону быть не может. Однако у Банка России есть и неформальные средства воздействия на кредитные организации. В случае если банки не прислушаются к совету регулятора, то у них могут возникнуть проблемы с балансами на конец года, которые им ЦБ разрешил свести по валютным курсам на конец третьего квартала.
Застройщики волнуются
Невесело в сложившейся ситуации и застройщикам. Почти все они почувствовали изменения в спросе. По словам экспертов, у застройщиков, для того чтобы пережить тяжелые времена, есть не так много способов.
Прежде всего, это заморозка существующих проектов, которые едва ли удастся реализовать, во-вторых, это переход в другой сегмент рынка, в-третьих, борьба за государственные контракты.
Анализ перспектив цен на недвижимость в текущей ситуации не однозначен.
По словам представителей застройщиков и риелторов, которых во множестве цитируют СМИ, цены будут только расти, потому что потребность в жилье никто не отменял. Однако достаточно проехать по московским и подмосковным трассам, чтобы заметить резко возросшее количество предложений, в которых фигурируют скидки и бонусные квадратные метры.
Согласно исследованию, проведенному РБК в начале текущего года, большая часть застройщиков заняла выжидательную позицию просто потому, что не до конца понимает, что происходит в экономике и как на это будет реагировать правительство. На стоимость рублевой ипотеки оказывает давление ключевая ставка ЦБ, которую тот повысил до 17%.
В этих условиях закономерно ожидать спада спроса на квадратные метры.
Речь в основном идет о новостройках. Таким образом, становится понятно, почему девелоперы стали так щедры на скидки. Подходит срок расплаты по кредитам, а квадратные метры никто не покупает, вот и начинают реализовывать их по льготным ценам.
Как признаются сами же застройщики, если Банк России оставит ключевую ставку на текущем уровне, то к весне может обанкротиться от 30 до 50% строительных компаний. В этом случае на рынке появится еще больше невостребованных квартир, за которые банки попытаются выручить хоть что-то, а значит, существует вероятность дальнейшего падения цен.
Многие застройщики переориентируются на работу с жильем эконом-класса, полагая, что таким образом смогут быстрее реализовать свои объекты. Например, «Дон-Строй», ранее занимавшийся исключительно бизнес- и премиальным сегментом рынка недвижимости, готов строить жилье в районе МКАД. Группа «Ташир», известная своими торговыми центрами, также собирается строить жилье эконом-класса.
Но тут может произойти затоваренность рынка. В эконом-сегменте и так большое количество предложений, а с приходом в него новых игроков конкуренция только усилится, что опять же приведет к снижению цен.
Единственным по-настоящему хорошим вариантом для застройщиков может стать допуск к государственным заказам. Но и на этом рынке уже работают достаточно крупные компании, такие как «Мортон», известная по своим проектам с Министерством обороны.
Правда, бывают исключения. Так, «Группа ЛСР» сумела в конце декабря договориться с властями СанктПетербурга о продаже примерно 1,6 тыс. квартир в своем новом жилом комплексе. За них компания выручила более 5 млрд руб., что на треть ниже рыночной цены. Но застройщик все равно не остался внакладе, заработав 10–15% чистой прибыли.
Так что, скорее всего, рынок недвижимости, каким мы его знали, перестанет существовать. В принципе, в этом ничего страшного нет, так как он был сильно перегрет и во многом поддерживался искусственно.
Может быть, на месте этого рынка возникнет другой, который будет более соответствовать новым экономическим реалиям.
Текст: Дмитрий Симонов
Назад в раздел
