Page 57 - Московские Торги №3

строительство

По его словам, «с одной стороны, нужно до 120 млн кв. м хороши. Можно, например, посулить возможность приобрете-
довести строительство жилья, а с другой стороны, имея в виду ния квартиры на условиях долевого участия по цене ниже
эти ограничения, связанные с переходом на новую систему рыночной примерно на 20–25%. И многие на это идут. Как
финансирования, они ведут к сжатию рынка». говорится, риск – дело благородное. Поэтому недостатка
Итак, президент признал, что проблема обманутых дольщиков в дольщиках, в общем-то, никогда не наблюдалось. Однако
является фундаментальной. Это – первое. Второе – что возникла проблема заключалась в том, что далеко не все дольщики
она не потому, что жуликов много, а потому, что государство не в конце концов становились собственниками. Дело в том,
отрегулировало эту сферу «цивилизованным образом». И третье – что условия долевого строительства позволяли застройщикам
перевод ее в цивилизованное русло сопряжен с трудностями, свя- окупить затраты и получить прибыль еще до того, как они
занными с «финансовыми нагрузками» и, как следствие, «сжати- построят и сдадут готовый дом. Спрашивается, а зачем зани-
ем рынка». В то же время задачу выйти на уровень строительства маться стройкой, если деньги отбиваются на стадии возведе-
120 млн кв. м жилья никто не отменял. В итоге получаем уравне- ния забора? Вот застройщики и переквалифицировались из
ние со множеством неизвестных. Вопрос – как его решать? строителей жилья в строителей финансовых пирамид. Деньги
Как говорится, остановимся на этом месте поподробнее. дольщиков зачастую тратились нецелевым способом. А чтобы
О чем, собственно, речь? Припомним, с чего и когда у нас нача- с ними рассчитаться, затевались новые стройки и под них при-
лось долевое строительство. Проблема эта появилась не вчера. влекались дополнительные деньги.
Практика долевого строительства получила широкое распростра-
нение еще в начале лихих 90-х. Напомню, суть ее заключается РАБОТА НАД ОШИБКАМИ
в том, что застройщики начинают продавать квартиры в несу- Нельзя сказать, что государство не обращало внимания на
ществующих домах сразу после того, как огораживают террито- проблемы долевого строительства и не пыталось их решить.
рию под застройку. Можно сказать, что они продают воздух над Справедливости ради, надо отметить, что с недобросовестными
строительным котлованом. А поскольку покупатели платят реаль- застройщиками приходилось мириться и даже их терпеть по эле-
ные деньги за то, чего еще нет, и неизвестно, когда будет ментарной причине – в условиях перманентного экономического
и будет ли вообще, то их называют не собственниками, а доль- кризиса и постоянного финансового хаоса долевое строительство
щиками. Видимо, для того, чтобы хоть как-то успокоить и все- являлось едва ли не единственным средством, позволяющим
лить некоторую веру в то, что, возможно, не обманут. Дольщик строительной отрасли оставаться на плаву и хоть как-то, пусть
хоть и не собственник, но все равно звучит гордо… даже таким кривым образом, создать иллюзию решения квартир-
ного вопроса. При этом государство неоднократно предпринима-
ФИНАНСОВАЯ ВОЛЬНИЦА ло попытки ограничить деятельность по долевому строительству
Схемы долевого строительства открывают массу возможностей хоть какими-то законодательными рамками. Так, например,
для работы с деньгами граждан для застройщиков. Обращение 30 декабря 2004 года Президент РФ Владимир Путин подписал
в банк за кредитом налагает на них множество обязательств. Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквар-
Кредитное учреждение никогда просто так кому попало денег тирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изме-
не даст. Оно потребует залог. Причем позаботится о том, чтобы нений в некоторые законодательные акты РФ». Если в двух словах,
сумма залога покрывала не только кредит, но проценты по нему. то суть закона сводилась к тому, чтобы исключить бесконтрольное
К тому же за кредитные деньги надо платить проценты. А это развитие событий в долевом строительстве и защитить интересы
дорогое удовольствие. Но если даже и удастся получить кредит, дольщика, который в данной схеме является слабой стороной.
то банк будет следить, чтобы каждый рубль использовался строго Однако появление закона не сильно улучшило ситуацию.
целевым образом. Словом, работа с банками – то еще «удоволь- Недобросовестные девелоперы быстро сориентировались
ствие»! Но стоит применить схему долевого строительства, как и нашли лазейки в новом нормативном акте. Например, не имея
все эти проблемы решаются сами собой. Деньги граждан тем разрешительной документации, заключали договора на продажу
и хороши, что за них не надо отчитываться и они ничего не стоят. квартир под видом резервирования средств. Тогда, в 2012 году,
У застройщика абсолютно развязаны руки в деле использования внесли ряд поправок в действующий закон. Например, устано-
привлеченных финансовых средств за счет простых граждан. вили требование «государственной регистрации прав на недви-
Любая финансовая организация, которая работает с деньгами жимое имущество и сделок с ним». Ввели страхование граждан-
граждан, находится под жестким контролем различных спе- ской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение
циально для этого существующих учреждений и надзирающих обязательств или его банкротство. В 2016 году Путин своими
органов. Они регулярно, буквально ежедневно, проверяют отче- поправками в действующий законодательный акт запретил
ты о расходовании каждого привлеченного рубля, контролируют занимать руководящие посты в компаниях-застройщиках лицам,
баланс, следят, чтобы соблюдались требования резервирования. имеющим судимость по экономическим статьям. Кроме того,
Однако на строительные организации все эти условия не распро- застройщиков обязали размещать на своей странице в интер-
страняются. Им даже не нужно получать специальную лицензию, нете всю информацию о проекте, а также данные о финансовой
чтобы работать с деньгами граждан. Можно распоряжаться устойчивости компании. Создали даже специальный Единый
средствами дольщиков абсолютно бесконтрольно по своему реестр застройщиков и Компенсационный фонд долевого строи-
усмотрению. Короче, плюсы долевого строительства многократно тельства, в который перечисляли 1,2% от суммы каждого заклю-
перевешивают все минусы, если таковые в этом деле вообще чаемого договора долевого участия.
имеются. Остается только решить проблему, как привлечь к учас- Но все это если и помогло, то не сильно. Так, по данным
тию непосредственно граждан? Тут, как говорится, все средства Министерства строительства и ЖКХ, по итогам 2017 года

03 / 2019 Мо сков ские тор ги 55