Прошло почти три года с того дня, когда в состав Москвы вошли обширные территории, расположенные к юго-западу от МКАД. С той поры земли в этом районе превратились в масштабную стройплощадку, где на сегодняшний день возводится треть всей столичной недвижимости. Однако нестабильность валютного курса и проблемы, возникающие при получении новых кредитов, привели к снижению уровня деловой активности в столице. Как все это отразилось на планах инвесторов, реализующих свои проекты в «новой» Москве? Как изменились планы столичных властей, касающиеся развития присоединенных земель в новой экономической ситуации? Об этом в интервью корреспонденту «Московских Торгов» рассказал руководитель Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
– Владимир Федорович, 1 июля исполнится три года, как в состав столицы вошли обширные и совсем не городские территории. Границы Москвы раздвинулись настолько широко, что теперь Первопрестольная граничит уже и с Калужской областью. Как вы оцениваете итоги этого трехлетия? Удалось ли изменить к лучшему качество жизни на присоединенных территориях? Какие первоочередные задачи сейчас стоят перед властями?
– Самое большое свершение в этом направлении – разработка территориальных схем развития Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО). Этот документ прошел общественные слушания, которые проводились в марте одновременно в каждом из 21 муниципального образования – двух городах и 19 поселениях. В ходе них было получено 29 тыс. замечаний и предложений.
В территориальных схемах суммированы все намеченные на ближайшие годы мероприятия по развитию новых земель, и в дальнейшем этот документ должен стать основой для формирования обновленного Генплана Москвы.
Отмечу, что по итогам общественных слушаний в территориальную схему ТиНАО были внесены изменения на основе обобщенных пожеланий жителей, большинство из которых сводилось к корректировке трассировки ряда будущих дорог.
В дальнейшем схема будет согласована со всеми заинтересованными департаментами и другими отраслевыми подразделениями Правительства Москвы, после чего этот документ вновь предстоит рассмотреть на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). И лишь после этого, в конце лета, территориальная схема будет вынесена на рассмотрение Правительства Москвы.
Что же касается преобразования новых территорий, то должен сказать, что «новая» Москва по динамике строительства объектов недвижимости намного опережает столицу. В этом году планируется сдать 2,8 млн кв. м недвижимости (1,8 млн кв. м жилья и 1 млн кв. м нежилых объектов), что примерно на 10% больше объема ввода прошлого года. Особо интенсивно на новых территориях ведется жилищное строительство. Если в 2012 году было сдано 425,1 тыс. кв. м жилья, то в 2013-м – 1211 тыс., а в 2014 году – уже 1,5 млн кв. м.
Спектр инвесторов, ведущих активную деятельность на новых территориях, весьма широк, в их числе такие крупные землевладельцы, как компания «Масштаб», группа «Абсолют», RDI Group, «ИнвестТраст». В сегменте крупных девелоперов и инвесторов застройщиков можно отметить такие компании, как ГК «Мортон», ГК «ПИК», ГК «МИЦ».
При этом следует учитывать, что, согласно разработке градостроительной документации «новой» Москвы, ее территория условно разделена на три пояса урбанизации. К первому поясу отнесены территории вблизи МКАД, ко второму и третьему – соответственно срединные и периферийные территории «новой» Москвы. Интенсивность застройки и ее плотность, этажность в этих поясах будет различаться. Чем ближе к Москве, тем плотнее будет застройка и выше здания.
За прошедшие с момента присоединения неполные три года к уже имевшимся в ТиНАО 84,5 тыс. добавилось еще 80 тыс. рабочих мест. До конца нынешнего года этот показатель возрастет еще на 17,5 тыс.
На сегодня вакантными остаются около 320 тыс. рабочих мест, но так всегда бывает при создании новых центров деловой активности: сначала вводятся новые нежилые коммерческие площади, затем, по мере заключения договоров, новые складские, офисные и торговые помещения заполняются арендаторами.
Еще одним ярким свидетельством успеха проекта освоения новых территорий стало увеличение сбора налоговых поступлений – рост составил 80% по сравнению с уровнем 2012 года.
В рамках территориальных схем разработаны транспортный и инженерный каркасы, предусматривающие резервирование территории для устойчивого формирования улично-дорожной сети, строительства объектов инженерной инфраструктуры. На территории «новой» Москвы активное дорожное строительство началось задолго до утверждения территориальной схемы. На данный момент уже введены в строй две новые дороги. Движение по еще одной – от Коммунарки до Южного Бутова – должно быть открыто к 1 июля, когда будет отмечаться третья годовщина расширения Москвы. На стадии активного строительства находится дорога от Троицка до Киевского шоссе. Закончить ее прокладку планируется в начале 2017 года. Такой срок строительства связан с большим объемом работ и протяженностью магистрали, которая составит 11 км.
Ведется реконструкция первой очереди Калужского шоссе – 9-километрового участка от МКАД до деревни Сосенки. Начато строительство автомобильной дороги Боровское шоссе – Киевское шоссе – деревня Ботаково через деревни Рогозинино и Верховье.
Всего до 2018 года на новых территориях Москвы планируется реконструировать и построить 14 автомобильных дорог общей протяженностью 137,2 км. А в плановых показателях до 2035 года цифры еще более впечатляющие: реконструкция 381,7 км дорог и строительство 476,8 км улично-дорожной сети. К 2018 году в «новой» Москве планируется построить и реконструировать 9 объектов дорожно-транспортной инфраструктуры, включая строительство эстакад и внеуличных пешеходных переходов.
Наряду с транспортным и инженерным каркасом на новых московских землях опережающими темпами развивается социальная инфраструктура.
С момента присоединения до начала нынешнего года в ТиНАО были введены в строй семь детских садов на более чем тысяча мест, две общеобразовательные школы на 1675 учащихся, две капитальные и четыре модульные поликлиники, новый корпус больницы и физкультурно-оздоровительный комплекс. В этом году одних только детских садов должно быть построено в 2,5 раза больше, чем за три предыдущих года, – 18 на 3875 мест, из них 12 (на 2880 мест) возводятся на средства инвесторов, реализующих проекты в сфере жилой застройки. Также в этом году на присоединенных территориях должно быть введено в строй шесть новых школ: одна за счет городского бюджета, пять – на средства инвесторов. Кроме того, в этом году будет введена в строй капитальная поликлиника на 500 посещений в смену, сооружаемая также благодаря внебюджетному финансированию. А в рамках городской Адресной инвестиционной программы будут построены подстанция «Скорой помощи» и два пожарных депо.
Что же касается инженерной инфраструктуры, то теперь ее по договорам на технологическое присоединение строят ресурсоснабжающие организации. Город платит им по договору, а они проводят конкурс на проектирование. Проектировщик, отобранный на нем, создает проект, затем проводится конкурс по отбору подрядчика. И дело это не быстрое. Соответственно, и темпы строительства на новых территориях в значительной мере зависят от сроков строительства подводящих сетей ресурсоснабжающими организациями.
По всем основным направлениям развития у нас отмечается положительная динамика.
Что же касается вашего вопроса о качестве жизни на новых территориях, то на сегодняшний день оно отстает от московского разве что по доступности объектов культуры: театров, музеев и концертных залов. Хотя свои музеи есть и в ТиНАО, например, усадьба Остафьево. Появились в прошлом году в «новой» Москве и три первых парка: «Красная Пахра», «Сосны», «Ручеек». Напомню, что всего на этих территориях запланировано создать и открыть 92 парка.
– Как отразился кризис на освоении новых территорий? Приходится ли инвесторам из-за финансовых трудностей отказываться от своих первоначальных планов?
– Кризис, конечно, повлиял на ситуацию в «новой» Москве, но не так сильно, как это стремятся представить некоторые СМИ. Стоимость квадратного метра в новостройках немного, на 3–5%, снизилась. Вырос размер банковской процентной ставки при кредитовании инвесторов, а сами кредиты получить стало сложнее. Но если говорить об объемах строительства, то на отдельных проектах инвесторы несколько снижают темпы строительства, просят отложить срок ввода социальных объектов.
Когда сложно получить кредит, инвестору важно построить жилье, продать его, получить прибыль, а уже потом, за счет этой прибыли, построить детские сады и объекты обременения. Но, к счастью, таких случаев немного, и более серьезных проблем у инвесторов не возникает.
В свою очередь, город не снимает с инвесторов, попавших в сложную ситуацию, обременения, связанные со строительством социальных объектов или объектов транспортной инфраструктуры: мы готовы пойти навстречу инвесторам лишь в пересмотре сроков ввода.
Единственное, на что мы согласились, учитывая перспективу появления на новых территориях линии метро, это сократить обременения в двух проектах по объему машино-мест в многоярусных паркингах.
Вообще же развитие новых территорий и в дальнейшем потребует привлечения значительных инвестиций. Так, мы ожидаем, что в течение ближайших 20 лет в строительство жилья, социальных объектов, создание дорожной, инженерной инфраструктуры ТиНАО будет привлечено не менее 7 трлн руб., в том числе 5 трлн руб. – в строительство недвижимости и 2 трлн руб. – в создание транспортной и инженерной инфраструктуры.
– Нынешняя ситуация характеризуется не только снижением деловой активности, но и ухудшением отношений нашей страны с США и странами Евросоюза. На территории «новой» Москвы реализуют свои проекты чешские и французские инвесторы. Сказалось ли ухудшение отношений с ЕС на готовности продолжать реализацию инвестиционных проектов?
– Чешская компания PPF в Румянцево продолжит строительство офисного парка Comcity. В прошлом году была открыта первая очередь этого комплекса, включающая в себя 107,5 тыс. кв. м офисных и 7,4 тыс. кв. м торговых площадей. Завершение проекта намечено на конец 2016 года. Когда это произойдет, там будет создано не менее 6 тыс. новых рабочих мест, сейчас уже имеется 3 тыс. При этом практически все площади первой очереди уже заняты арендаторами, основной из которых – ОАО «Ростелеком».
Что же касается французских инвесторов, это международная инвестиционная группа – МИГ (IIG – International Investment Group), сейчас она ведет переговоры о приобретении земельного участка под размещение бизнес-платформы, которая будет включать в себя несколько тысяч представительств зарубежных компаний. Ныне активность переговорного процесса несколько снизилась, но это связано не с изменениями во внешней политике нашей страны, а с тем, что у французов появились проблемы с финансированием проекта и, видимо, им потребуется время, для того чтобы приспособиться к нынешней экономической ситуации.
В общем, у иностранных инвесторов те же сложности с финансированием, что и у российских компаний, и «большая» политика тут ни при чем. При этом ни чешская компания, ни французская, ни европейские инвесторы, участвующие в строительстве бизнес-парка К2 на втором километре Калужского шоссе, не имеют намерений свернуть свои проекты и уйти из «новой» Москвы или из России в целом.
– Если говорить о дорожном строительстве, то еще до кризиса город собирался переложить часть расходов на прокладку дорог на плечи инвесторов. Как с этим обстоят дела сейчас? Готовы ли инвесторы строить подъездные пути за свой счет? Готов ли город позволить бизнесу строить в «новой» Москве платные дороги на условиях частно-государственного партнерства? Найдутся ли предприниматели, которых заинтересует подобное предложение?
– Один из крупных инвесторов – группа компаний «МОРТОН» строит за счет собственных средств дорогу, которая соединит жилой комплекс, возводимый в деревне Середнево, с Киевским шоссе. ООО «ИнвестТраст» построит дорогу к своему жилому комплексу «Новые Ватутинки». Строят дороги местного значения для обеспечения транспортной доступности возводимых объектов также ГК «Масштаб», ГК RDI, ГК «Абсолют», инвестиционно-строительная компания «АВГУР ЭСТЕЙТ».
Владельцы торговых комплексов, расположенных на внешней стороне МКАД, сейчас договариваются с нами и с Департаментом строительства, что через взносы в дорожный фонд они профинансируют строительство объездов, примыканий, расширений, прокладку дорог-дублеров.
Мы намерены использовать две основные формы взаимоотношений с инвестором для строительства платных дорог – концессионные соглашения и, собственно, государственно-частное партнерство. Сейчас на условиях концессионных соглашений предлагается построить путепроводывместо переездов со шлагбаумами. На территории «новой» Москвы предлагается подобным образом реконструировать шесть переездов. Все они уже выставлялись на концессионные торги, но пока по их итогам не было заключено ни одного соглашения.
– Как город будет участвовать в строительстве первого участка Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД), который пройдет по новым территориям?
– Наш департамент является координатором работ по подготовке территории. Там приходится вести и прокладку магистрали через лес, и освобождать от строений земельные участки, и вести перекладку инженерных коммуникаций. Все, что касается подготовительных работ, относится к зоне ответственности нашего департамента.
Финансируются эти работы из федерального бюджета. Прокладка первого участка ЦКАД должна завершиться в 2018 году. При этом важно понимать, что ЦКАД прокладывается не поверх окружной бетонки, а практически рядом с ней, иногда даже заметно уклоняясь в сторону, иногда пересекая ее по эстакадам. Сама бетонка – федеральная дорога А-107, проходящая по территории «новой» Москвы, передается из федерального ведения – столице. И на территории ТиНАО построят три бессветофорные развязки, которые соединят ЦКАД с бетонкой.
– Как совершенствуется система общественного транспорта на новых московских территориях? Открытие метро анонсировалось еще на конец прошлого года, но этого так и не произошло. Когда же метрополитен появится на территории ТиНАО?
– Завершение строительства каждой новой дороги приводит к появлению на ней дополнительных автобусных маршрутов. Так случилось, к примеру, после ввода в строй дороги Мамыри – Саларьево и дороги-перемычки между Киевским и Боровским шоссе.
На Калужском шоссе по мере выполнения реконструкции появится выделенная полоса для общественного транспорта. На первом этапе – пока до Сосенок. Но проектная документация на вторую очередь реконструкции этой магистрали уже находится на экспертизе, и строители должны, не прерываясь, в следующем году приступить ко второму этапу реконструкции, а это значит, что и выделенная полоса получит дальнейшее продолжение вглубь территории «новой» Москвы. Еще одна выделенная полоса может появиться на дороге Солнцево – Бутово – Видное на участке от Киевского до Калужского шоссе. Точно поручиться за это я не могу – проект в данный момент также находится на экспертизе, но в любом случае по этой дороге будет открыт новый маршрут общественного транспорта.
В более отдаленной перспективе на новые территории может прийти и трамвай. Проекты конкретных линий пока не разработаны, но в составе территориальной схемы и транспортной схемы ТиНАО появление трамвая запланировано. Когда и где, станет ясно после того как будет готов Генплан.
Если говорить о станциях метро «Румянцево» и «Саларьево» на Сокольнической линии, то их открытие должно состояться в конце нынешнего года. Там было много технических проблем, и заказчик – Департамент строительства – заверяет, что все они будут урегулированы. Протяженность этого участка – 6,5 км. Суммарная загрузка станции «Саларьево» составит около 24 тыс. человек в утренние часы пик. В этом же году здесь появится и плоскостной ТПУ с перехватывающей парковкой и автобусной станцией. В качестве одного из возможных вариантов продления этого участка рассматривается соединение этой линии с новой веткой, которая будет строиться от «Улицы Новаторов» на Третьем пересадочном контуре до Коммунарки.
– Первоначально говорилось о том, что новую линию готовы строить китайские инвесторы, потом появилась информация, что у них возникли трудности… Как обстоят дела сейчас: ее по-прежнему будут строить китайцы или городу придется искать для этого проекта новых инвесторов?
– Там действительно возникли трудности с реализацией схемы, с помощью которой город первоначально предполагал рассчитаться за строительство. Когда соглашение год назад заключалось, предполагалось, что город выделит инвесторам земельные участки в Коммунарке под строительство недвижимости. И за счет ее продажи китайские партнеры окупили бы свои затраты и получили бы прибыль. Теперь, когда спрос на недвижимость резко упал, а наши земельные нормы существенно отличаются от китайских, эта схема перестала устраивать китайскую сторону. Они не отказываются от участия в проекте, но теперь уже речь идет о том, что они выступят не инвесторами, а подрядчиками, а за работу им заплатит город с отсрочкой платежа. Расчет за выполненную работу с ними будет производиться на протяжении 10–15 лет.
При этом те площадки, которые расположены возле станций новой линии, наряду с другими инвесторами будет застраивать «Мосинжпроект». А деньги, вырученные от продажи объектов, построенных принадлежащей городу компанией, пойдут на погашение долга китайским фирмам, которые будут строить линию метро в Коммунарку.
Кроме того, к 2018 году Калининско-Солнцевскую линию метро предполагается продлить до Рассказовки, фактически – до границы с «новой» Москвой. Таким образом, желтая ветка тоже начнет обслуживать присоединенные территории.
Часть транспортной нагрузки должна принять на себя и существующая железнодорожная сеть. Для этого планируется провести реконструкцию Курского и Киевского направлений Московской железной дороги с прокладкой здесь третьего пути. Это позволит увеличить пассажиропоток в полтора-два раза.
– Какие знаковые объекты из числа будущих мест приложения труда должны быть введены в строй в этом году?
– В этом году уже введено в строй 40 тыс. кв. м площадей в комплексе «К2». Это первый международный бизнес-парк класса «А» на территории «новой» Москвы. Кроме того, до конца года должно быть завершено строительство нескольких корпусов индустриального парка «Индиго-парк», который строит группа компаний «Масштаб», и вторую очередь агропродовольственного кластера «Фуд-Сити».
Если говорить о многофункциональных комплексах, где одновременно могут располагаться и офисные площади, и торговля, и объекты соцкультбыта, и гостиницы, то они возводятся инвесторами, как правило, в составе жилых комплексов.
В этом году такой комплекс площадью свыше 100 тыс. кв. м должна ввести в строй компания «Язовская слобода» рядом со своим микрорайоном «Новое Бутово». Схожий объект планирует сдать компания «ИнвестТраст» в «Новых Ватутинках».
Конечно, все объекты коммерческой недвижимости, может быть, за исключением «Фуд-сити» в нынешних условиях испытывают проблемы с заполнением площадей арендаторами. Многие из потенциальных арендаторов предпочитают выжидать, ютиться на менее приспособленных площадях, сокращают площади своих офисов. В секторе жилой недвижимости таких проблем нет, а вот владельцы офисных и торговых площадей, коммерческий недвижимости переживают сейчас кризис ликвидности в нашей стране.
– А как чувствуют себя агрохозяйства, очутившиеся на территории «новой» Москвы? В основном это крупные федеральные ГУП. Они не собираются выводить свои мощности за пределы территории, ставшей теперь уже частью города?
– Все хозяйства, которые существовали на новых землях на момент присоединения, продолжают свою работу. А в отношении двух хозяйств в Филимонковском поселении – «Птичное» и «Толстопальцево» – на основании обращения Мэра Москвы Сергея Собянина к главе федерального правительства Дмитрию Медведеву было принято решение о передаче их из федеральной собственности – городу. Но это относительно небольшие агрохозяйства. Остальные крупные аграрные ГУП, такие как Кленово-Чегодаево, Рогово, которые расположены ближе к Калужской области, остаются федеральной собственностью и успешно продолжают заниматься животноводством.
– Как развивается проект административно-делового центра в Коммунарке?
– В настоящий момент в Коммунарке предполагается развитие двух кластеров. Собственно административно-делового, куда из «старой» Москвы переедут федеральные и городские учреждения, и образовательного кластера – создание университетского городка Московского института стали и сплавов (МИСиС).
С руководством МИСиС мы уже практически решили все вопросы, связанные с размещением объектов образовательного кластера. Сегодня его корпуса и общежития разбросаны по разным частям города. Руководство вуза намерено собрать все его подразделения – учебные и лабораторные корпуса и общежития – на территории административно-делового центра в Коммунарке. Для этого техническому университету город выделил участок площадью 83 га, где предстоит возвести здания общей площадью 505 тыс. кв. м.
– Присоединенные территории – это не только ТиНАО, но и Международный деловой центр в Рублево-Архангельском. Как сегодня происходит развитие этой территории?
– Там идет, как и было намечено, поэтапное развитие территории, и все запланированное будет реализовано. В рамках развития транспортной инфраструктуры предполагается строительство моста через Москву-реку в районе Захарковской поймы и двух дорог – со стороны МКАД и со стороны Новорижского шоссе.
Предусмотрена также реконструкция существующей железнодорожной ветки, а в несколько более отдаленной перспективе – и прокладка ветки метро от станции «Строгино» Арбатско-Покровской линии.
Проект планировки территории Международного финансового центра находится на завершающей стадии, его недавно уже обсуждали на ГЗК, и в скором времени он должен быть вынесен на общественные слушания.
– Владимир Федорович, спасибо вам за компетентные и подробные ответы на наши вопросы. Надеемся, что детальность проработки проектов и беспрецедентный темп освоения новых территорий столицы будут ориентиром и для других регионов нашей страны.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
