Цивилизованные условия

Цивилизованные условияНа Госсовете в Казани обсудили вопросы защиты интересов дольщиков

Президент РФ Путин провел 12 февраля в Казани заседание Президиума Госсовета, на котором поднимались среди прочих вопросы улучшения жилищных условий населения. Помимо членов Правительства и губернаторов на заседании присутствовали застройщики, а также члены таких общественных организаций, как «Опора России», «Деловая Россия», Общероссийский народный фронт.

Уравнение со множеством неизвестных

Особое внимание в ходе работы Президиума Госсовета было уделено решению проблемы обманутых дольщиков. Путин специально остановился на этой теме и обратился к присутствующим со словами о том, что решение этого «фундаментального вопроса» требует особых подходов, поскольку «проблема возникла не сама по себе, не потому, что жуликов много, а «в том числе потому, что государство не отрегулировало цивилизованным образом сферу этой деятельности».

– А это сопряжено с определенными сложностями, в том числе и с финансовыми нагрузками, – заявил президент.

По его словам, «с одной стороны, нужно до 120 млн кв. м довести строительство жилья, а с другой стороны, имея в виду эти ограничения, связанные с переходом на новую систему финансирования, они ведут к сжатию рынка».

Итак, президент признал, что проблема обманутых дольщиков является фундаментальной. Это – первое. Второе – что возникла она не потому, что жуликов много, а потому, что государство не отрегулировало эту сферу «цивилизованным образом». И третье – перевод ее в цивилизованное русло сопряжен с трудностями, связанными с «финансовыми нагрузками» и, как следствие, «сжатием рынка». В то же время задачу выйти на уровень строительства 120 млн кв. м жилья никто не отменял. В итоге получаем уравнение со множеством неизвестных. Вопрос – как его решать?

Как говорится, остановимся на этом месте поподробнее.

О чем, собственно, речь? Припомним, с чего и когда у нас началось долевое строительство. Проблема эта появилась не вчера. Практика долевого строительства получила широкое распространение еще в начале лихих 90-х. Напомню, суть ее заключается в том, что застройщики начинают продавать квартиры в несуществующих домах сразу после того, как огораживают территорию под застройку. Можно сказать, что они продают воздух над строительным котлованом. А поскольку покупатели платят реальные деньги за то, чего еще нет, и неизвестно, когда будет и будет ли вообще, то их называют не собственниками, а дольщиками. Видимо, для того, чтобы хоть как-то успокоить и вселить некоторую веру в то, что, возможно, не обманут. Дольщик хоть и не собственник, но все равно звучит гордо…

Финансовая вольница

Схемы долевого строительства открывают массу возможностей для работы с деньгами граждан для застройщиков. Обращение в банк за кредитом налагает на них множество обязательств.

Кредитное учреждение никогда просто так кому попало денег не даст. Оно потребует залог. Причем позаботится о том, чтобы сумма залога покрывала не только кредит, но проценты по нему.

К тому же за кредитные деньги надо платить проценты. А это дорогое удовольствие. Но если даже и удастся получить кредит, то банк будет следить, чтобы каждый рубль использовался строго целевым образом. Словом, работа с банками – то еще «удовольствие»! Но стоит применить схему долевого строительства, как все эти проблемы решаются сами собой. Деньги граждан тем и хороши, что за них не надо отчитываться и они ничего не стоят.

У застройщика абсолютно развязаны руки в деле использования привлеченных финансовых средств за счет простых граждан. Любая финансовая организация, которая работает с деньгами граждан, находится под жестким контролем различных специально для этого существующих учреждений и надзирающих органов. Они регулярно, буквально ежедневно, проверяют отчеты о расходовании каждого привлеченного рубля, контролируют баланс, следят, чтобы соблюдались требования резервирования.

Однако на строительные организации все эти условия не распространяются. Им даже не нужно получать специальную лицензию, чтобы работать с деньгами граждан. Можно распоряжаться средствами дольщиков абсолютно бесконтрольно по своему усмотрению. Короче, плюсы долевого строительства многократно перевешивают все минусы, если таковые в этом деле вообще имеются. Остается только решить проблему, как привлечь к участию непосредственно граждан? Тут, как говорится, все средства хороши. Можно, например, посулить возможность приобретения квартиры на условиях долевого участия по цене ниже рыночной примерно на 20–25%. И многие на это идут. Как говорится, риск – дело благородное. Поэтому недостатка в дольщиках, в общем-то, никогда не наблюдалось. Однако проблема заключалась в том, что далеко не все дольщики в конце концов становились собственниками. Дело в том, что условия долевого строительства позволяли застройщикам окупить затраты и получить прибыль еще до того, как они построят и сдадут готовый дом. Спрашивается, а зачем заниматься стройкой, если деньги отбиваются на стадии возведения забора? Вот застройщики и переквалифицировались из строителей жилья в строителей финансовых пирамид. Деньги дольщиков зачастую тратились нецелевым способом. А чтобы с ними рассчитаться, затевались новые стройки и под них привлекались дополнительные деньги.

Работа над ошибками

Нельзя сказать, что государство не обращало внимания на проблемы долевого строительства и не пыталось их решить. Справедливости ради, надо отметить, что с недобросовестными застройщиками приходилось мириться и даже их терпеть по элементарной причине – в условиях перманентного экономического кризиса и постоянного финансового хаоса долевое строительство являлось едва ли не единственным средством, позволяющим строительной отрасли оставаться на плаву и хоть как-то, пусть даже таким кривым образом, создать иллюзию решения квартирного вопроса. При этом государство неоднократно предпринимало попытки ограничить деятельность по долевому строительству хоть какими-то законодательными рамками. Так, например, 30 декабря 2004 года Президент РФ Владимир Путин подписал Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Если в двух словах, то суть закона сводилась к тому, чтобы исключить бесконтрольное развитие событий в долевом строительстве и защитить интересы дольщика, который в данной схеме является слабой стороной.

Однако появление закона не сильно улучшило ситуацию. Недобросовестные девелоперы быстро сориентировались и нашли лазейки в новом нормативном акте. Например, не имея разрешительной документации, заключали договора на продажу квартир под видом резервирования средств. Тогда, в 2012 году, внесли ряд поправок в действующий закон. Например, установили требование «государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ввели страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств или его банкротство. В 2016 году Путин своими поправками в действующий законодательный акт запретил занимать руководящие посты в компаниях-застройщиках лицам, имеющим судимость по экономическим статьям. Кроме того, застройщиков обязали размещать на своей странице в интернете всю информацию о проекте, а также данные о финансовой устойчивости компании. Создали даже специальный Единый реестр застройщиков и Компенсационный фонд долевого строительства, в который перечисляли 1,2% от суммы каждого заключаемого договора долевого участия.

Но все это если и помогло, то не сильно. Так, по данным Министерства строительства и ЖКХ, по итогам 2017 года в России насчитывалось 38 154 обманутых дольщика, всего по стране имеется 830 проблемных объектов в 72 регионах.

Сначала квартиры, а деньги потом

Понятно, что с существующей ситуацией мириться невозможно. Необходимо что-то предпринимать по ее улучшению. В связи с этим, поскольку меры по внедрению законодательства, регулирующего долевое строительство, по существу, к коренным изменениям в лучшую сторону не привели, стали все настойчивее звучать предложения отказаться от него совсем и полностью.

Например, заменить долевое строительство «проектным финансированием стройки».

Судя по всему, подобные предложения получили поддержку на самом верху. Так, 5 ноября 2017 года на сайте Кремля были опубликованы поручения Президента РФ Владимира Путина по итогам совещания с Правительством РФ 25 октября по вопросам строительства жилья. В частности, глава государства поручил утвердить дорожную карту по поэтапному переходу от долевого строительства в РФ к банковскому кредитованию и иным формам финансирования, минимизирующим риск для граждан.

Президиум Госсовета можно рассматривать как еще один шаг в деле реализации поручения президента по внедрению банковского финансирования строительства жилья. В чем же оно заключается? Какие действия намерено предпринять государство, чтобы переложить риски по предоставлению денег на строительство многоквартирных домов с плеч простых граждан на специализированные финансовые учреждения?

Планируется, что результатом работы Президиума Госсовета станут поправки в Закон о долевом строительстве жилья.

Согласно им, застройщиков обяжут продавать все новостройки через эскроу-счета.

Поясню, что это специальные счета, которые используют для безопасных расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условным. Особенность таких счетов в том, что они автоматически переходят от одного владельца к другому при выполнении определенных обязательств сторон, содержащихся в договоре купли-продажи. Его вполне можно сравнить с банковской ячейкой. Покупатель заранее кладет на него деньги, но продавец сможет забрать их только после того, как выполнит условия договора.

Новая система подразумевает, что деньги будут лежать на счетах, недоступных для застройщиков до тех пор, пока дом не примут в эксплуатацию. Однако банк сможет за счет них кредитовать стройку под более низкие проценты. Покупатель жилья в свою очередь гарантированно получит возможность забрать свои средства из банка в том случае, если строительная компания обанкротится. Таким образом, с 1 июля у застройщиков не будет доступа к средствам дольщиков. По всем проектам потребуется альтернативный источник финансирования – банковский кредит.

Московский опыт

Сложность ситуации заключается в том, что весь свой негатив по поводу потери денег от участия в долевом строительстве обманутые граждане выплескивают на действующие власти.

Складывается парадоксальная ситуация – деньги они доверяли недобросовестным застройщикам на свой страх и риск, ни с кем не консультируясь, но при этом возврата потерянных финансов требуют от государства. Однако мотивы такого поведения тоже понятны. В конце концов, именно власть должна стоять на защите интересов своих граждан и обеспечивать соблюдение действующего законодательства. Поэтому государству приходится расплачиваться за то, что, как заметил на Президиуме Госсовета Владимир Путин, оно «не отрегулировало цивилизованным образом сферу долевого строительства».

Поэтому при отсутствии адекватного законодательства проблемы дольщиков приходится решать в ручном режиме. Одним из наиболее успешных регионов, который справляется с этой задачей, является Москва. Так, по словам главы Москоминвеста Анастасии Пятовой, «уровень доверия к институту долевого строительства в столице по-прежнему высокий. К примеру, если посмотреть статистику по России в целом, мы увидим, что в новостройки сейчас привлечено порядка 4 трлн рублей средств граждан. Из них 1,35 трлн рублей, то есть треть, приходится именно на московский рынок».

– По нашим данным, сегодня в Москве действуют свыше 149 тыс. договоров долевого участия. С привлечением средств граждан в столице строится 568 объектов, – сообщила руководитель столичного ведомства. – Москва сегодня делает очень многое для того, чтобы завершить строительство существующих проблемных объектов и избежать появления новых.

Сегодня, как сообщила Анастасия Пятова, в московском реестре проблемных объектов числится 5518 граждан по 32 адресам. Важно понимать, что данный реестр носит учетный характер.

Всего по городу порядка 13 000 обманутых дольщиков, из которых для 9000 граждан дома уже строятся. А что касается остальных дольщиков, то по их объектам городом приняты решения и ведется соответствующая работа.

Стоит отметить, что основная доля проблемных объектов пришлась на 2011 и 2012 годы. На тот момент они не были поднадзорны контролирующему органу Москвы (часть из них находилась на присоединенных территориях, а ряд – старые объекты, строительство которых начато еще до 2010 года). Практически за каждым проблемным объектом тянется шлейф уголовных дел по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество).

– На сегодняшний день однозначно ответить на вопрос, когда проблема обманутых дольщиков полностью изживет себя, достаточно сложно, – считает Анастасия Пятова. – Тем не менее, если посмотреть московский реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, то большая часть из них пострадали в результате недобросовестной деятельности застройщиков, вывода средств населения из стройки и некомпетентного менеджмента в компании застройщика. На сегодняшний день городские власти занимаются вопросом восстановления прав таких граждан. И как уже было сказано ранее, город для этого делает все.

Мэр Москвы принял решение по достройке ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Академ-Палас», ЖК «Марушкинское» за счет городского бюджета. Данные объекты в рамках процедуры банкротства будут переданы новому застройщику – городской организации АО «Мосотделстрой № 1». Для граждан трех проблемных объектов (ЖК «Шишкин лес», ЖК «Овражный», жилой дом на ул. Мостотреста, влад. 7) строится компенсационное жилье.

Кроме того, для дольщиков проблемных объектов в Москве действуют новые информационные ресурсы, через которые они получают полноценную и достоверную информацию о ходе строительства объектов. Там размещаются актуальные фото и видео жилых комплексов, ведутся онлайн-трансляции с камер, установленных на стройплощадках.

Также столичные власти регулярно осуществляют проверки деятельности застройщиков по привлечению денежных средств граждан в долевое строительство – с начала 2018 года было проведено 183 проверки деятельности застройщиков.

В итоге благодаря целому комплексу мер, принятых городом, с 2011 года удалось ввести в эксплуатацию 38 проблемных объектов, 12 тыс. семей получили свое долгожданное жилье.

Но и сегодня город продолжает работу по восстановлению прав пострадавших граждан.

Текст: Михаил Макаров

Фото: пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы