Промзоны являются главным резервом земель для нового строительства на территориях со сложившейся застройкой. При этом городские власти не собираются занимать производственные территории только жильем и офисами: в промзонах будут создаваться новые, высокотехнологичные производства. В скором времени на федеральном уровне должен быть принят закон о реорганизации промзон. Впрочем, городу уже удалось запустить процесс застройки территории «ЗиЛа», завершается строительство жилого квартала на месте зоны № 55 «Перово», а вскоре должен стартовать проект реновации бывшего завода «Серп и Молот».
В промзонах строят вдвое больше, чем в прошлом году
Как рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, по итогам 10 месяцев 2014 года на территории Москвы введено 468 объектов общей площадью 6,6 млн кв. м, из которых 6 млн кв. м было построено за счет инвесторов. Жилая недвижимость со всеми необходимыми объектами социальной инфраструктуры составляет 2,06 млн кв. м (1,88 млн кв. м строится за счет средств инвесторов). В общей сложности в 2014 году планируется обеспечить ввод около 3,15 млн кв. м жилья. По сравнению с показателями 2013 года в этом году введено на 10,6% больше недвижимости (в 2013 году этот показатель составлял 5,97 млн кв. м).
На территории промзон за 10 месяцев 2014 года введено 74 объекта общей площадью 1,6 млн кв. м, что почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это, по словам Сергея Лёвкина, свидетельствует о том, что территории промзон стали значимым земельным ресурсом города, который успешно осваивается. До конца 2014 года в границах производственно-коммунальных территорий запланирован ввод в эксплуатацию еще семи объектов общей площадью около 0,2 млн кв. м.
– Мы видим, что со стороны инвесторов отмечается большой интерес к участию в проектах развития промзон, и этот интерес постоянно растет, – отметил Сергей Лёвкин. – На территории «старой» Москвы расположено 83 промзоны общей площадью более 15 тыс. га, при этом только около 52% из них занято действующими объектами промышленности и науки. По оценкам столичных властей, можно реорганизовать 6–8 тыс. га этих территорий с сохранением производственных мощностей. В Москве исторически сформировались 83 производственные зоны площадью около 16 тыс. га. Сейчас в разработке находится 31 проект планировки реновации промзон, которая позволит обеспечить горожан жилой площадью, объектами социальной инфраструктуры, дорогами и дополнительными парковками.
Приоритетом при реформировании промзон является создание на базе действующих предприятий высокотехнологичных производств, вносящих значительный вклад в рост внутреннего регионального продукта. Также ставится задача создать комфортную и безопасную общедоступную городскую среду с нормальной социальной и транспортной инфраструктурой. За счет создания на территории бывших промзон новых дорог и парковочных пространств можно снизить транспортную напряженность и в соседних районах. Дополнительные рабочие места на обновленных производствах позволят снизить маятниковую миграцию и, как следствие, превратить депрессивные прежде районы в новые «точки роста». В общей сложности на территории реорганизуемых промзон должно быть почти 40 тыс. новых рабочих мест.
– Мы не ставим перед собой задачу вывести производство за границы города. Наоборот, городские власти намерены его сохранить, переоснастить высокотехнологичным оборудованием и привлечь новые трудовые ресурсы, – сообщил Сергей Лёвкин. При этом он уточнил, что решение о выводе производства может принимать только собственник, город такие решения не принимает. – Преобразовывая производственные территории, мы не хотим плодить проблемы, возникавшие в прежние времена, когда городские окраины застраивались вперемежку спальными районами и производственными территориями. Мы собираемся создавать полностью самодостаточные районы, – пообещал Сергей Лёвкин.
В числе первоочередных планов стоит реорганизация производственной зоны № 27 «ЗиЛа». На территории бывшего автозавода планируется построить недвижимость общей площадью 4,5 млн кв. м (из них 3,8 млн кв. м будет составлять наземная часть возводимых объектов), там появится около 900 тыс. кв. м жилья, несколько школ, детских садов, поликлиник, а также ледовый дворец.
Заводские помещения приспособят под административно-деловые центры. Сборочное производство автомобилей «МосАвтоЗил» разместится на площади 465 тыс. кв. м. Будет развиваться комплекс ТЭЦ ЗиЛ и политехнический колледж № 31, расположенный на проектируемой территории.
В числе других приоритетных проектов находятся промзоны «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Серп и Молот». По первым двум проекты планировки уже утверждены, что касается «Серпа и Молота», то сейчас инвестор занимается разработкой документации. Завершить эту работу планируется в начале следующего года.
Раздробленность мешает развитию
Но «ЗиЛ» и «Серп и Молот» – это удачные исключения из общего правила, поскольку территория всей промзоны принадлежала единственному собственнику (в случае «ЗиЛа» – городу). Программу реорганизации промзон тормозит наличие нескольких собственников, поэтому столичные власти подготовили проект федерального закона, который позволит урегулировать эту проблему.
По словам Сергея Лёвкина, в большинстве промзон на 100 га территории приходится по 50 собственников земельных участков и строений. Кто-то сдает свои помещения в аренду, получает прибыль и не желает ничего менять, другие и рады бы что-то изменить, повысить эффективность своей собственности, но осуществить эти планы мешает косность соседей.
По большей части те промзоны, где уже начались преобразования, – это «лоскутные одеяла», консолидированные волей одного крупного девелопера либо через взаимные договоренности, либо через выкуп участков. Существуют и случаи, когда градостроительные планы земельных участков выдаются точечно, каждому правообладателю в отдельности. В результате реорганизация затрагивает в лучшем случае 10% территории промзоны – тогда о прокладке через нее магистральных улиц или о возведении девелопером социальных объектов приходится забыть.
Новый же федеральный закон создаст механизмы для реорганизации промышленно-коммунальных территорий, разделенных между многими собственниками, и станет законодательной базой для согласования интересов между правообладателями земельных участков и объектов недвижимости. Законопроект разработан по предложению Клуба инвесторов Москвы совместно со специалистами столичного Департамента градостроительной политики и Минстроя России. В настоящий момент этот документ проходит обсуждение внутри экспертного сообщества и на суд публики пока не выносился.
Сергей Лёвкин также не исключил, что к собственникам, которые не используют территории по назначению, а сдают промышленные помещения под склады, будут применяться меры административного воздействия, в частности штрафы.
– Я считаю, что такой подход возможен и нужен, поскольку все-таки город несет обязательства перед жителями, в том числе тех районов, которые находятся рядом с такими депрессивными территориями. Нужно только создать теперь возможности, для того чтобы в хорошем смысле понуждать и мотивировать собственников на реорганизацию своих объектов, – считает Сергей Лёвкин.
Реновации в ближайшие годы должны подвергнуться примерно 4 тыс. га производственно-коммунальных территорий из общего объема 18,4 тыс. га. Планируется, что половина будущего объема недвижимости придется на жилую застройку, а половина – на предприятия, создающие рабочие места. В некоторых зонах, например «Бирюлево», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт», жилье и офисные площади строиться не будут, там проведут реорганизацию производственных мощностей.
Самый крупный после «ЗиЛа» проект реновации промышленной зоны будет осуществлен в ближайшее время в промзоне № 23 – на территории знаменитого металлургического завода «Серп и Молот». Сами производственные мощности предприятия еще в 2008 году были выведены в город Ярцево Смоленской области. Теперь на месте цехов флагмана советской металлургии должно появиться более 1,84 млн кв. м недвижимости. В основном это будет многофункциональная общественно-жилая застройка. Помимо строительства жилых корпусов общей площадью 857 тыс. кв. м здесь планируется возведение общественно-делового центра площадью около 172 тыс. кв. м. Также будет построен детский сад на 1030 мест, школа на 2360 учащихся и поликлиника площадью около 7 тыс. кв. м.
Число будущих жителей нового квартала, построенного на месте предприятия, составит примерно 19 тыс. человек, в нем также будет создано более 16 тыс. рабочих мест. По оценке Сергея Лёвкина, из 87 га территории завода планируется реорганизовать 58 га. Проект планировки промзоны «Серп и Молот» будет подготовлен к началу 2015 года. На Градостроительно-земельной комиссии уже утверждены его основные технико-экономические показатели. Строительство на территории завода должно начаться в середине 2015 года и закончиться в 2021 году. Инвестиции в реорганизацию территории завода составят почти 140 млрд руб. Строительство будет вестись поэтапно. В рамках первого этапа, в 2015–2017 годах, будут возведены объекты общей площадью 200 тыс. кв. м.
А вот застройка промзоны № 55 «Перово» уже завершается: на месте бывшего Кусковского химзавода построен жилой микрорайон «Большое Кусково» со всей необходимой социальной инфраструктурой и торговый центр. В составе жилого комплекса уже введено в строй девять жилых домов общей площадью 176 тыс. кв. м и детский сад на 220 мест общей площадью около 4 тыс. кв. м. В настоящее время ведется строительство школы на 550 учащихся общей площадью около 10 тыс. кв. м и торгово-бытового центра общей площадью около 53,5 тыс. кв. м. Всего же на этой территории планируется построить жилой комплекс площадью 188 тыс. кв. м, а также административно-деловой комплекс площадью 20 тыс. кв. м с двухуровневым подземным паркингом на 300 машино-мест.
Особое внимание – экологии
Микрорайон «Большое Кусково» полностью безопасен с экологической точки зрения, почва уже рекультивирована. По словам Сергея Лёвкина, возводимые в промзонах жилые объекты соответствуют всем нормам безопасности.
– При разработке проекта планировки есть стадии согласования, которые установлены законодательством на уровне санитарных норм и правил, в том числе пожарной безопасности. Если выясняются факты несоответствия участков нормам безопасности, проводятся специальные мероприятия для нейтрализации негативных последствий либо сокращается объем застройки на величину санитарно-защитной зоны, – пояснил глава Департамента градостроительной политики.
По его словам, при реновации промзоны эксперты проводят анализ экологического состояния этой территории и дают заключение о возможности размещения здесь каких-либо объектов. Также проводится полный химический анализ почвы бывшей территории промзоны на предмет содержания в ней вредных веществ. При монолитных работах проверяется сам бетон на наличие в нем аммиака и радиоактивных веществ. Все материалы, которые используются на объекте, имеют соответствующие паспорта и сертификаты.
Там где производство сохраняется, жилищное строительство ведется с соблюдением норм, установленных федеральным законодательством, которые четко определяют, каким должно быть расстояние, отделяющее действующее производство от жилых домов.
– Его можно сократить только за счет проведения специальных мероприятий: строительства защитных стен, сокращения выбросов предприятия за счет совершенствования очистных сооружений. Проект планировки не пройдет согласования и не выйдет на утверждение, если это не соблюдено, – заверил Сергей Лёвкин.
Еще один проект реновации, находящийся в стадии активной реализации, осуществляется на территории площадью 6,2 га в границах производственной зоны «Западная водопроводная станция». Промзона расположена на пересечении улиц Волынская и Авиаторов в Западном округе за пределами МКАД.
Уже сейчас там возводят детский сад на 280 мест и школу на 550 учащихся. В перспективе бывшая производственная зона обзаведется пожарным депо и многоуровневой парковкой, рассчитанной на 671 автомобиль. Также планируется построить физкультурный комплекс.
Утвержден и проект планировки производственной зоны № 56 «Грайвороново» на Рязанском проспекте. Там в скором времени построят детский сад, школу и жилые дома. Общая площадь реорганизуемой территории составляет 33,9 га, а площадь существующей застройки на территории промзоны – 212,5 тыс. кв. м. В рамках проекта в «Грайвороново» будут построено 589 тыс. кв. м недвижимости, в том числе жилые дома общей площадью 221,7 тыс. кв. м, подземный паркинг на 4,1 тыс. машино-мест. Для обеспечения жилого массива объектами социальной инфраструктуры на территории промзоны возведут детский сад на 300 мест и школу на 825 мест. Рабочие места обеспечат новые административно-деловые объекты и бизнес-центры. Проект позволит создать 3 тыс. новых рабочих мест и обеспечить жильем около 5 тыс. человек. Реорганизация промзоны практически полностью будет вестись за счет инвестиционных средств, окончание работ намечено на декабрь 2015 года. Транспортную доступность новой промзоны обеспечат строящаяся хордовая связка между Рязанским и Волгоградским проспектами. Кроме того, здесь будет метро – станция «Нижегородская» второго пересадочного контура.
Оперативной реорганизации подвергнется промзона «Нагатинский затон». Там планируется построить 230 тыс. кв. м жилой недвижимости. Помимо этого инвестор обязан будет возвести детский сад на 220 мест, школу на 550 мест, образовательный центр на 500 мест, ФОК на 2 тыс. кв. м, гостиницу на 280 мест и два многоэтажных гаража.
В настоящее время в разработке находятся еще четыре проекта планировки в ЦАО (часть промзон № 1 «Павелецкая», № 4 «Звенигородское шоссе», бывшая территория Рубцовского промузла и ЗАО «Мирмаш») и семь проектов планировки в ЮАО (часть промзон № 31 «Каширское шоссе», № 33 «Верхние Котлы», № 36 «Красный Строитель», № 29 «Нагатино» и № 2 «Варшавское шоссе»).
Кроме того, разрабатываются два проекта планировки в ЮЗАО (часть территорий промзоны № 35 «Воронцово» и промзон 6–11 «Северное Бутово»), три проекта планировки в ЮВАО (помимо «Грайвороново»), пять проектов планировки в САО (часть территорий промзон № 44 «Братцево», № 11 «Огородный проезд», промзоны 9–1 района Дмитровский, а также территории ОАО «ЖБИ-23»). Два проекта планировки в СВАО включают территории отдельных предприятий: «Энка ТЦ», цементный элеватор «Марьина Роща» и бывшие территории Московского зеркального комбината. В процессе разработки находятся также один проект планировки в ВАО (бывшие территории НИИДАР и завода «Изолит»), пять проектов планировки в ЗАО (часть промзон № 40а «Западный порт», «Западная водопроводная станция» и «Востряково») и один проект планировки в ЗелАО (на территории производственной зоны «Алабушево»).
Судьба железнодорожных грузовых дворов пока не решена
Реорганизации могут потребовать не только промзоны, расположенные в традиционной черте города, но и в «новой» Москве, где сегодня работающие производства занимают территорию площадью 1,5 тыс. га. В свободных землях под застройку в ТиНАО проблем нет, поэтому, скорее всего, реновация промзон там будет включать в себя прежде всего модернизацию существующих производств.
Не станет использоваться пока под застройку территория грузовых дворов железной дороги. По словам Сергея Лёвкина, городские власти достигли с РЖД принципиальной договоренности о том, что грузовые дворы могут подвергнуться реорганизации, однако в ближайшие годы в практическую область это переведено не будет. Пока же координационный совет, в состав которого входят представители РЖД и столичного стройкомплекса, должен определить, какие из дворов нужны для снабжения города – на их месте будут построены современные транспортно-логистические центры.
Глава Департамента градостроительной политики также отметил, что городские власти прорабатывают варианты поддержки инвесторов в условиях тяжелой кредитной ситуации из-за нестабильности валютных курсов и сложной внешнеполитической обстановки.
– Надо находить способы и возможности помогать сейчас инвестиционному сообществу в условиях тяжелейшей кредитной ситуации реализовывать свои проекты, чтобы они не останавливали реализацию и имели возможность запустить новые, – считает Сергей Лёвкин. – Конкретные решения по этому вопросу пока не приняты, обсуждаются различные варианты такой поддержки, но городские власти прекрасно понимают важность этой проблемы и искренне стремятся помочь компаниям, занимающимся инвестиционным строительством.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
