НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Каким будет закон о промзонах. Клуб инвесторов ведет диалог с московскими властями


Образованный полтора года назад Клуб инвесторов Москвы – постоянно действующее объединение без образования юридического лица, целью которого является обеспечение конструктивного диалога, формирование атмосферы доверия и эффективного взаимодействия между органами государственной власти города Москвы и представителями бизнес-сообщества города в сфере градостроительной и имущественно-земельной политики. Следует особо отметить, что Клуб инвесторов не является формальной общественной организацией со строго определенными уставными целями деятельности и государственной регистрацией, а скорее клубом единомышленников, деятельность которых направлена на улучшение экономического климата в городе для всего бизнес-сообщества. О том, как происходит взаимодействие с московскими властями, какие предложения по активизации инвестиционной деятельности и улучшению действующего законодательства готовятся, в эксклюзивном интервью журналу «Московские Торги» рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Владислав Преображенский.

– Владислав Игоревич, кто обычно присутствует на заседаниях клуба? Как отбирается круг вопросов, предлагаемых к обсуждению?

– В деятельности клуба принимают участие не только руководители и владельцы участвующих компаний, но и их ведущие специалисты. При этом основная задача клуба состоит в том, чтобы выработать предложения по целому ряду проблем, общих для всех инвесторов и девелоперов города, которые требуют скорейшего урегулирования. Поэтому нами сформирован большой экспертный пул, в который помимо руководителей вошел широкий круг менеджеров и специалистов. Подготовленные таким образом предложения, с учетом мнения экспертного сообщества, мы направляем в профильные подразделения Правительства Москвы. После этого проводятся круглые столы, встречи с городскими структурами, где обсуждаются предложения клуба, уточняется точка зрения городских департаментов и комитетов, после чего формируются взаимоприемлемые решения. Конечно, в круглых столах, проводимых первыми лицами города, принимают участие руководители компаний, но обсуждение проблем, формирование и подготовка предложений производится на уровне экспертов и специалистов компаний – участниц клуба.

– Каков график встреч Клуба инвесторов с Мэром Москвы, как часто они происходят? Как часто происходят встречи с руководителями профильных департаментов?

– Как таковой график отсутствует, они происходят по мере возникновения и проработки тех или иных вопросов. Например, по вопросу редевелопмента промышленно-коммунальных территорий был период, когда мы проводили встречи с руководством Москомстройинвеста каждую неделю. Обычно вопрос о сроках проведения следующей встречи решается на заседании рабочей группы, когда оценивается степень проработанности вопроса.

– Увеличилось ли число членов клуба с момента его создания? Какова процедура приема новых членов?

– Как таковой церемонии приема нет – клуб является неформальной структурой, которая периодически пополняется новыми членами. На момент основания клуба было 28 компаний, на сегодняшний день в работе клуба принимают участие более 40 компаний.

– Антимонопольные органы не сочтут факт обсуждения городскими властями изменений правил игры на рынке с узким кругом коммерческих компаний искусственным ограничением конкуренции?

– Нет, мы открыты для предложений. Например, недавно после семинара «Диалог с инвестором» к нам обратился турецкий инвестор, который заинтересован в строительстве нескольких трехзвездочных гостиниц в Москве, и при этом уже имеет опыт реализации региональных проектов. Их интересует принципиальная возможность получения льгот, и этот вопрос они хотели бы обсудить с властями. Тем более что необходимость развития гостиничного сегмента недвижимости является стратегической задачей для города. При этом преференции нужны для компаний, работающих в этом бизнесе, а не только для членов клуба. Так что мы открыты для обсуждения вопросов и готовы сотрудничать с новыми игроками, если они поднимают вопросы, касающиеся не только их одних, но и всех участников рынка.

– Скоро должна состояться еще одна встреча Клуба инвесторов со столичным руководством. Какие темы будут на ней подниматься?

– На планируемой встрече будет обсуждаться пакет предложений по стимулированию инвестиционной деятельности в условиях нестабильности валютных курсов и международных санкций. На сегодняшний день трудно предложить более актуальную тему, чем эта. Бизнес столкнулся с определенными вызовами, сформированными внешними факторами, которые заранее просчитать было нельзя, поэтому сейчас он особенно нуждается в поддержке.

– В чем заключаются эти предложения?

– Вариантов предложено достаточно много, но сейчас еще идет обсуждение, столичное руководство отбирает из них те, которые наилучшим образом отражают интересы как города, так и инвестиционного сообщества. Составлен целый пул предложений, и те из них, которые признаны наиболее актуальными на сегодня, дорабатываются совместно с профильными городскими департаментами.

– Приоритетная тема диалога, ведущегося городскими властями и девелоперами, – это проект федерального закона об особом статусе промзон в Москве. Какие меры предлагает ваш клуб? Речь идет о принудительном выкупе, как это делалось в Сочи при подготовке к олимпиаде?

– Законопроект сводится к тому, чтобы обязать всех собственников в границах промышленно-коммунальной территории участвовать в ее реорганизации. Конечно, принудительный выкуп был бы самым простым решением, но мы не хотели бы его предлагать городу.

Мы хотим дать всем собственникам возможность включиться в процесс реновации и получить свою долю в реализованном проекте. Если же собственнику это не интересно, тогда уже заходит вопрос о выкупе его участка или недвижимости. Главная же законодательная новация заключается в том, что для промзон устанавливается особый режим, при котором собственник в случае реновации не сможет ответить: «Знать ничего не знаю, это моя собственность, все останется как есть, я не хочу ни в чем участвовать». Это тема сложная: в одной промзоне может быть расположена недвижимость до сотни собственников, и среди них порой встречаются и госпредприятия федерального уровня, и структуры оборонного комплекса, так что без появления специального нормативного регулирования прийти к консенсусу практически нереально.

– На «Диалоге с инвестором» глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев объявил о том, что Клуб инвесторов обсуждает возможность снижения нормативов на обеспечение местами в подземных паркингах, возводимых инвесторами жилых домов и торговых центров. Насколько будет снижен этот показатель?

– Этот вопрос также находится пока на стадии обсуждения. Нами был проведен анализ практики в сопоставимых с Москвой мировых мегаполисах, и выяснилось, что у нас установлены одни из самых высоких нормативов на обеспечение парковочными местами жилья и коммерческой недвижимости. При этом, если посмотреть на статистику продаж мест в подземных паркингах, то выяснится, что в некоторых жилых комплексах, построенных десятилетие назад, большой процент машино-мест остается непроданными. Наши предложения сводятся к тому, чтобы по округам проанализировать потребность парковочных мест и в зависимости от этого установить определенное зонирование. Сейчас же действуют единые нормативы для всего города.

Имеет место и еще один фактор: стоимость машино-места в подземном гараже, как правило, не может быть ниже 650 тыс. руб. Нужно ли владельцу покупать место в гараже, которое в среднем стоит дороже, чем его машина? С учетом таких расходов условная окупаемость машино-места составит 20–30 лет. Проще купить себе дорогую страховку и годовой парковочный абонент на всю территорию города. Стабильно раскупаются машино-места в подземных паркингах под элитным жильем в ЦАО, но даже там спрос не безграничен.

– Для чего было выпущено постановление Правительства Москвы, принятое по рекомендации клуба, которое позволяет отнести расходы на построенные инвестором детские сады и дороги к стоимости самого объекта?

– История этого документа непростая, для его принятия потребовался год. С тех пор как город перестал заключать инвестиционные контракты, девелоперам приходилось строить инфраструктуру, передаваемую городу только из прибыли. Получается, им приходилось не только передавать городу инфраструктуру, но еще и платить с нее налоги, что нелогично. Все построенные инвесторами дорожные и социальные объекты передавались городу по договорам дарения. А то, что дарится, может строиться только на прибыль. По этой логике, инвестор должен был построить свой объект, его продать, получить прибыль, за счет нее построить инфраструктуру и передать ее городу. В противном случае он эту инфраструктуру строит за свои деньги, что приводит к несоразмерной нагрузке на бизнес. А сейчас, после выхода постановления, затраты на строительство инфраструктуры можно включить в себестоимость и отнести на создание основного объекта.

Взаимопонимание о том, что имущество, передаваемое городу, следует освободить от налога на прибыль, возникло сразу. Длительное же обсуждение потребовалось потому, что разные департаменты по-разному видели механизм его реализации. Были пожелания, чтобы строительство объектов инфраструктуры оговаривалось в дополнительных соглашениях.

– Появятся ли в работе Клуба инвесторов какие-либо новые направления?

– Да, сейчас мы совместно с Департаментом образования и Департаментом науки, промышленной политики и предпринимательства готовим проект профессиональной ориентации или, как теперь модно говорить, профессиональной навигации. Мы хотим, чтобы старшеклассники, ориентированные на поступление в вуз, могли осознанно выбрать себе специальность, которая была бы одновременно интересна им и востребована на рынке. Упадок системы профессиональной ориентации сегодня приводит к тому, что 80% выпускников вузов работают не по той специальности, по которой они получали диплом. Это недопустимая и неэффективная трата ресурсов, которая волнует в том числе и членов нашего клуба. Поэтому мы приняли участие в проекте, который касается сферы более широкой, чем подготовка специалистов для строительной отрасли.

– Какие еще темы обсуждались Клубом инвесторов на встречах со столичным руководством?

– Мы говорили про возможность изменения в отдельных случаях установленного норматива плотности застройки, а также порядка внесения платежа за изменение вида разрешенного использования земельного участка. При освоении больших территорий, таких как промышленно-коммунальные территории, у инвестора возникает необходимость в обязательном порядке внести платеж на стартовом этапе за изменение вида разрешенного использования всей территории. При этом ее площадь может достигать нескольких сотен га. Это приводит к тому, что сформированный разовый платеж за изменение вида разрешенного использования становится весьма внушительным, существенно усложняя реализацию проекта. В связи с этим предлагается разбить платеж на этапы.

Текст: Дмитрий Ильин



Назад в раздел
ГераГлавУПДКМосводоканалСатори
ЦентрАКСИТЕХКоминвест-АКМТ