В декабре 2014 года на отчетно-выборном собрании Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) сменилось руководство этой общественной организации. С поста президента АИМ ушел ее основатель Борис Фролов, теперь он занимает пост почетного президента ассоциации. Возглавила ассоциацию в ранге председателя правления генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Центр-2000», заслуженный строитель России и почетный строитель Москвы Любовь Цветкова. О том, какие изменения ожидают ассоциацию, как будет строиться ее работа в условиях кризиса и как отныне будет выстроено взаимодействие этой общественной организации с городским руководством, новый руководитель столичной Ассоциации инвесторов рассказала в интервью «МТ».
– Любовь Юрьевна, расскажите, пожалуйста, что изменится в работе Ассоциации инвесторов Москвы, появятся ли новые направления в работе?
– В прошлом году Ассоциации инвесторов Москвы исполнилось 20 лет. Понятно, что за столь большой срок изменились и страна, и город, и методы ведения бизнеса. И АИМ как организация, представляющая интересы участников рынка недвижимости, должна идти в ногу со временем: менять методы работы, искать новые формы диалога с городской властью. Смена курса, новые направления в работе связаны не столько с кадровыми переменами в руководстве, сколько со стремлением соответствовать вызовам времени. Большинство членов ассоциации пришли к выводу, что необходимо изменить подходы к работе со структурными подразделениями Правительства Москвы. То, что было хорошо пять–десять лет тому назад, сегодня уже оказывается во многом неэффективным и неактуальным. И если мы хотим сохранить нашу ассоциацию, не допустить, чтобы из-за неэффективности нашей работы ее покидали компании, разочарованные нашими действиями, мы должны научиться работать в новых условиях.
Речь идет не сколько о желании собрать побольше взносов, а о желании расширить базу ассоциации, для того чтобы яснее понимать системные проблемы, стоящие перед отраслью. Мы рассчитываем привлечь производственный бизнес, который стремится строить новые корпуса для индустриальных предприятий и которому для получения градостроительного плана земельного участка нужна помощь специалистов. Поэтому сейчас правление ассоциации работает над созданием программы, которую мы направим в различные организации, и за счет этого постараемся привлечь в наши ряды новых членов.
Основной базис Ассоциации инвесторов Москвы – это средний бизнес, девелоперские и строительные компании. Но именно средний бизнес является для города системообразующим. Таких предприятий много, и они дают значительную часть рабочих мест, производят заметную долю валового регионального продукта. И власти осознали, что, если сейчас, в кризис, у средних предприятий, работающих в сфере инвестиционного строительства, начнутся проблемы, это чревато для столицы серьезным ростом социальной напряженности. Осознание этого со стороны московских властей должно дать импульс для сближения наших позиций, поиска взаимоприемлемых вариантов сотрудничества и разумных компромиссов.
Если власти хотят, чтобы город развивался гармонично, они должны прислушиваться к позиции среднего бизнеса. Поэтому на нашем недавнем отчетно-выборном собрании было провозглашено, что мы переходим от конфронтации с городскими властями к конструктивному взаимодействию. И связано это не с тем, что мы сочли, что потерпели поражение в противостоянии, которое разворачивалось по ряду вопросов на протяжении последних лет, а потому, что почувствовали: изменился подход городских властей к этим проблемам, изменилась их точка зрения на роль нашей ассоциации. Мы чувствуем, что нас готовы услышать.
– Сейчас город предлагает инвесторам три направления деятельности: работу по реорганизации промышленно-коммунальных зон, реализацию проектов в «новой» Москве и участие в реализации программы строительства ТПУ. Что прежде всего интересно для членов ассоциации?
– Мы считаем перспективными все три направления, но каждое из них имеет свои сложности в реальном воплощении. Об этом говорилось и на отчетно-перевыборном собрании ассоциации, и на первом заседании ее правления в нынешнем году.
Если говорить о промзонах, то в случае одного правообладателя проблем с их реорганизацией не возникает. К сожалению, хаотичная приватизация, проводившаяся в начале 90-х годов прошлого века, привела к тому, что таких промзон у нас единицы. Большинство же представляют лоскутное одеяло из земельных участков и объектов недвижимости, принадлежащих десяткам, а порой и сотням разных собственников и правообладателей. И не всех хозяев этих объектов устраивает перспектива редевелопмента этой территории. Кто-то владеет там складом и вполне успешно сдает его в аренду, кто-то имеет маленькое производство, кто-то хотя и готов увеличить капитализацию своей недвижимости, но имеет завышенные ожидания в отношении стоимости находящихся в его распоряжении активов. И когда каждый, прознав о готовящемся редевелопменте, запрашивает за свой участок или объект недвижимости больше рыночной цены, ни у какой строительной компании, ни у какого банка не хватит средств, для того чтобы осуществить такой проект. Выход можно найти в согласовании интересов, в создании некоего товарищества владельцев объектов недвижимости в границах промзоны ради осуществления проекта ее развития.
Для того чтобы пройти все необходимые подготовительные этапы до утверждения проекта планировки на ГЗК и утверждения его постановлением Правительства Москвы с выдачей ГПЗУ, обычно требуется полтора-два года. При этом объединению инвесторов все равно придется рисковать – до утверждения проекта на ГЗК он остается в подвешенном состоянии и неясно, что и в каком объеме на участке можно будет построить. Если производственная территория не имеет в числе собственников богатого финансиста, заинтересованного в ее реновации, процесс буксует. Но создание товарищества возможно и на этапе разработки проекта планировки, да и не обязательно все его участники должны вносить свою долю деньгами. Кто-то может внести свою долю юридической экспертизой проекта, кто-то – градостроительными наработками, кто-то – непосредственным выполнением проектных работ. И наше профессиональное объединение может стать хорошим инструментом согласования интересов различных собственников, посредником между ними.
Сходная ситуация складывается и с освоением территорий «новой» Москвы, когда ее территория входила в состав Подмосковья и областные власти активно и недорого распродавали земельные участки. Главное отличие от освоения территории промзон заключается в том, что в «новой» Москве проекты планировки территории разрабатываются за счет городского бюджета. Но и там много владельцев небольших участков площадью 1–5 га, при этом часть из них не имеет представления об истинной стоимости своих участков, а другие, наоборот, их переоценивают. Проработка этого направления у нас только начитается, тут еще немало белых пятен. Но перспективы для сотрудничества у нас хорошие – представители Департамента развития новых территорий постоянно присутствуют на мероприятиях нашей ассоциации.
Что же касается транспортно-пересадочных узлов, то это для инвесторов также чрезвычайно интересная, но пока еще не до конца проработанная тема. Некоторые члены Ассоциации инвесторов в силу ряда причин уже оказались вовлечены в процесс сооружения ТПУ. Нам кажется, что, несмотря на активные предложения властей поучаствовать в этой программе, в Правительстве Москвы пока не очень ясно представляют, как это будет происходить. Они уверяют, что этой программе нужны инвестиции, а нам кажется, что этим проектам нужен девелопер – управленец, который разложит всю экономику проекта, создаст бизнесплан, а не просто большой кошелек, который даст деньги на непонятно что.
С одной стороны, в Москве будут создаваться ТПУ возле платформ, оператором работ на которых определены структуры РЖД. Кроме того, будут ТПУ у станций метро, оператором и заказчиком возведения которых станет ГУП «Московский метрополитен». РЖД – это естественный монополист, структура федерального уровня, и нам – региональному объединению строительных компаний среднего бизнеса – сложно взаимодействовать с ним на равных. Иное дело метрополитен – структура городского подчинения, понятная и хорошо нам знакомая. Поэтому наша ассоциация предлагает руководству метрополитена совместно с Департаментом градостроительной политики и Москомархитектуры обсудить конкретные ТПУ у станций метро, которые могут быть построены и управляться членами АИМ. Мы еще не успели внимательно проработать все предложения города, но нам стоит систематизировать и свести воедино все пожелания властей и предложения, сделанные инвесторами. У нас немногие готовы взять на себя застройку территории узла целиком, зато достаточно предложений от тех инвесторов, кто готов возвести в составе ТПУ отдельные коммерческие объекты – автомойки, техцентры, торговые галереи и т.п.
– Какие меры для преодоления трудностей, возникших в отрасли в период кризиса, предлагает ассоциация?
– Недавно мы проводили встречу в Мосстройинвесте, и нас спросили, какие действия в помощь инвесторам следует предпринять? И мы сказали, что самой серьезной проблемой является крупный платеж, который каждый инвестор должен произвести, прежде чем начать строительство. Речь идет либо о платеже за изменение вида разрешенного использования участка – о серьезном проценте от кадастровой стоимости, точный размер которого зависитот плотности окружающей застройки, либо о платеже за снятие запрета на строительство в размере 80% от кадастровой стоимости. Мы же предложили Москомстройинвесту перенести эти платежи на конец проекта и выплачивать их при оформлении прав собственности на объект или позволить вносить их в рассрочку. Однако в Правительстве Москвы не уверены, что сумеют разработать для этого варианта внесения платежей эффективный механизм, защищающий интересы столичного бюджета, поскольку имели место прецеденты, когда строительные компании подавали в суд, отказываясь от внесения платежей, и суд склонялся на их сторону и объекты по его решению оформлялись в собственность. Эту проблему необходимо решать, поскольку тормозит она не только строительство жилья или офисных центров, но и новых промышленных объектов.
Например, для того чтобы начать строить технопарк площадью 20 тыс. кв. м за пределами центра столицы, на входе придется заплатить 400 млн руб. В нынешних условиях никто из производственников за это не возьмется. Стоило бы предусмотреть возможность рассрочки этих платежей. Ведь для жилья прекрасно работает ипотека: люди уже живут в квартире и на протяжении многих лет выплачивают ее стоимость. Конкретного механизма мы пока предложить не можем, но в этом направлении необходимо двигаться, и нашими юристами в настоящий момент ведется проработка правовых аспектов возможности рассрочки платежа.
– Взаимодействует ли Ассоциация инвесторов Москвы с Клубом инвесторов?
– На рынке мы занимаем разные экологические ниши, но действительно есть проблемы, ради преодоления которых нам стоило бы объединить усилия. И наши коллеги не отказываются от нормального профессионального диалога, мы его уже ведем. Мы даже обсуждали возможность вступления в Клуб инвесторов в качестве ассоциированного члена. Как известно, требование для вступления в клуб – 1 млн кв. м недвижимости в стройке или построенной в управлении. Суммарно члены ассоциации вполне удовлетворяют этому требованию. Но потом подумали и сочли это излишним. Мы в состоянии и сами вести диалог с властями, и они готовы выслушать наши предложения. Поэтому решено было, что по общим проблемам мы будем согласовывать свою позицию с Клубом инвесторов, а специфические проблемы среднего бизнеса будем обсуждать с властями отдельно.
– Какие выставочные мероприятия и конференции планирует проводить АИМ в этом году?
– Ассоциация инвесторов Москвы традиционно выступает одним из организаторов выставок «Недвижимость» в Центральном доме художников и «ДомЭкспо» в Гостином Дворе, каждая из которых проводится дважды в год – весной и осенью. Мы обязательно будем принимать участие в семинаре «Диалог с инвестором», который организует Москомстройинвест. Более того, к следующему семинару, который должен пройти в мае, мы не только готовимся, но и формируем повестку: по договоренности с комитетом, обсуждаться на нем будут вопросы, подготовленные нашей ассоциацией.
Мы также будем участвовать во всех значимых международных выставках недвижимости, в том числе в MIPIM в Каннах. В этом году на ней не будет, как в прежние годы, московского стенда, но наша делегация будет принимать участие в этом мероприятии. Планируем мы участвовать и в мюнхенской ExpoReal. В прошлом году мы впервые приняли участие в MIPIM Asia в Гонконге. Но эта выставка, как оказалось, проводится в непривычном для нас, сложном формате. Там нет стендов как таковых, вся выставка – холл и несколько залов, в которых проходят конференции, но, я думаю, мы приспособимся и продолжим участие и в этой выставке тоже.
Кроме того, традиционно Ассоциация инвесторов Москвы организует ежегодно в августе свое мероприятие – конференцию «Банк реконструкции», которая проходит на пароходе, плывущем из Москвы в один из городов средней России и обратно. Это очень оригинальный формат. Сохраним мы его в прежнем виде или будет выбран более скромный и подходящий для кризисного времени вариант, станет ясно, когда мы вернемся из Канн с MIPIM-2015.
– Став председателем правления ассоциации, вы не оставили пост руководителя компании «Центр-2000». Как у вас получается совмещать обе должности?
– Я считаю, что совмещение двух должностей позволяет мне держать руку на пульсе отрасли. Как действующий руководитель девелоперской компании, я веду проекты от градостроительной проработки до ввода в эксплуатацию и продажи. И я имею ясное представление о тех трудностях, с которыми сталкивается инвестиционно-строительная компания на всех этапах своей работы. Сейчас я ясно представляю себе, чем аукнется, к примеру, то, что мне записали в договор об аренде земельного участка, когда настанет момент оформления объекта в собственность. И когда я прихожу в Москомстройнадзор и получаю отказ, я ясно представляю, что речь идет не о частном случае, а о системной проблеме, которую необходимо решать. Именно чтобы не утратить связь с актуальными процессами, происходящими в отрасли, я не хочу уходить с поста руководителя компании. В АИМ у меня есть освобожденный заместитель председателя правления ассоциации – Елена Соловьева, она помогает мне в решении практических вопросов, связанных с взаимодействием с властными структурами. У меня много помощников, да и наш основатель Борис Фролов, хоть и занимает теперь должность не президента, а почетного президента, на покой пока не ушел. Он работает в своем прежнем кабинете, мы с ним общаемся, вместе посещаем различные департаменты Правительства Москвы, и он охотно делится со мной своим громадным жизненным опытом.
У ассоциации также имеется исполнительный директор, этот пост, как и прежде, занимает Ирина Мамонова, в ее функции входит техническая, организационная работа, связанная со сбором взносов, приемом в ассоциацию новых членов, практической подготовкой выставочных мероприятий.
– Любовь Юрьевна, а каков ваш путь к должности руководителя девелоперской компании? Ваша нынешняя деятельность соответствует вашему образованию?
– Я не профессиональный строитель и не архитектор, моя специальность по диплому – редактор, я заканчивала факультет журналистики Полиграфического института. А к управлению строительством пришла в конце 80-х, когда создавалось движение молодежных жилищных комплексов. Тогда предприятия выделяли участки и финансирование под строительство жилья для молодых семей, которые на этих предприятиях работали, а сами эти семьи должны были участвовать в создании проекта и строительных работах. Мы строили один из первых в Москве молодежных жилищных комплексов на Сретенке, который нам успешно удалось завершить. Затем мне довелось возглавить городской штаб МЖК, а потом в 1991 году система МЖК окончательно лишилась своей материальной базы – предприятия потеряли все средства на социальные программы. И тогда МЖК отправились в свободное плавание – вынуждены были сами зарабатывать средства на начатые проекты. Для квартала МЖК на Сретенке был найден профессиональный инвестор – это был четвертый по счету инвестиционный контракт, заключенный в Москве, и первый отечественный проект, получивший номинацию на MIPIM в Каннах.
Тогда мы были очень наивными, и, поскольку речь шла о реконструкции, мы именно восстанавливали первоначальный облик зданий, не увеличивали этажность. А когда Управление по охране памятников разрешило нам делать мансарды и ставить мансардные окна Velux, это было для нас как откровение. Тогда, в самом начале 90-х, мы и представить себе не могли, что можно здание снести, а не стягивать его и не бороться за сохранение каждого кирпича, что здание можно надстраивать на два этажа.
Потом, уйдя со Сретенки, мы занимались подобной филигранной работой в других местах центра Москвы – реконструировали маленькие старинные домики. А когда мы заработали средства для реализации больших проектов в Москве, площадки для них закончились, и сегодня наша компания работает в Подмосковье. Сейчас мы строим жилые комплексы общей площадью 100 тыс. кв. м в основном в Раменском и Пушкинском районах Московской области и в Москве.
Текст: Дмитрий Ильин
Назад в раздел
