НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Компромиссы для инвесторов. Девелоперы берутся за промзоны, но пока равнодушны к ТПУ


Тема развития столичных производственно-коммунальных территорий, перспективы, которые развитие промзон открывает перед инвесторами, трудности, с которыми им при этом приходится сталкиваться, а также законодательные новации, которые должны облегчить этот процесс, стали центральными темами недавно прошедшего в столице IX Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE.

Острым вопросам на форуме была посвящена специальная конференция «Реорганизация промышленных территорий. Механизмы регулирования». Она организована совместно Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвестом) и Клубом инвесторов Москвы.

Еще одной темой на международном форуме стало обсуждение городской программы строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и механизмов привлечения средств инвесторов для реализации этой задачи.

Международный инвестиционный форум

Форум PROESTATE 2015 проходил в конгресс-парке Radisson Royal Hotel Moscow.

Его программа включала в себя более 50 мероприятий: круглых столов, конференций, дискуссий, презентаций и мастер-классов, в рамках которых выступили более 200 спикеров. Организаторами форума выступили Ассоциация инвесторов Москвы, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и учебный центр Academy of Real Estate (ARE). В 2015 году форум проходил при поддержке Правительства Москвы и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

На центральной конференции «Девелоперы и власть: зеленый путь новым проектам» глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что рынок недвижимости в настоящее время переживает не лучшие времена. По его словам, количество инвестиционных инициатив с середины прошлого года снизилось на 30%. Чтобы улучшить ситуацию, власти города активно работают над снижением административных барьеров и по многим вопросам идут навстречу девелоперам.

Константин Тимофеев отметил, что на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) города Москвы во главе с Мэром столицы Сергеем Собяниным еженедельно рассматривается около 70 насущных вопросов. Мэром взят на контроль каждый проблемный инвестиционный проект.

Девелоперам снижают планку


Для поддержки инвестиционной активности в Москве на ГЗК стали также рассматриваться заявки на изменение функционального назначения строительных объектов. В кризисных условиях власти города предоставили инвесторам возможность внести серьезные коррективы в параметры проектной документации и переделать градостроительный план земельного участка. Теперь в случае затруднений с реализацией площадей административные здания можно будет превращать в гостиницы или апартаменты либо даже в полноценные жилые помещения. Однако перепрофилирование проекта возможно лишь в случае, если инвестор строго выполняет нормативные обязательства по строительству в составе жилых комплексов объектов социальной инфраструктуры, прокладке дорог и обеспечению возведенных зданий парковочными местами.

Отдельно Председатель Москомстройинвеста остановился на теме обеспеченности объектов машиноместами. Городские власти вскоре должны пересмотреть нормативы обеспечения жилых зданий и нежилых офисных и торговых центров местами в подземных паркингах.

– Мы готовы пойти на исключение парковочных мест там, где они, с одной стороны, не требуются, а с другой – возникают сложности с их реализацией. Сейчас мы понимаем, что не самое лучшее время их строить, – пояснил Константин Петрович.

Такое решение было принято в ответ на обращение Клуба инвесторов с предложением пересмотреть норматив на обеспечение парковочными местами жилых домов и объектов коммерческой нежилой недвижимости. Речь идет в первую очередь о районах в центре города, покрытых плотной сетью маршрутов общественного транспорта.

ГЗК уже утвердила новые нормативы проектирования парковок. Согласно документу, число парковочных мест при строительстве зданий будет дифференцированным в зависимости от назначения объекта, района города, удаленности от центра, а также от пожеланий инвестора. Прежде парковочные нормы для объектов одного функционала были одинаковыми, независимо от месторасположения. Принятые в 2005 году московские городские строительные нормы предусматривали, что офисы и деловые центры должны быть обеспечены паркингами из расчета одно машиноместо на 70–80 кв. м площади здания. Для торговых центров, универмагов, магазинов с площадью торговых залов более 200 кв. м должно быть предусмотрено пять – семь машиномест на 100 кв. м торговой площади. Для кварталов жилой застройки обеспеченность парковочными местами должна составлять не менее 320 машиномест на 1 тыс. жителей.

Все эти нормы не учитывали текущую ситуацию: за минувшие годы на улично-дорожной сети столицы было оборудовано множество новых парковочных мест. Отметим, что перспективному развитию парковочного пространства столицы пересмотр нормативов не нанесет вреда. Если по завершении кризисного периода городу понадобятся новые гаражные комплексы, то места под их строительство зарезервированы: они предусмотрены отраслевой схемой размещения парковочных объектов на территории Москвы.

Большим подспорьем для инвесторов, по мнению Константина Тимофеева, так же стало одобрение рассрочек платежей, в том числе за изменение вида разрешенного использования земли. В частности, рассрочка предоставляется на один год, если размер платы не превышает 100 млн руб.; на три года, если размер платы находится в пределах от 100 до 500 млн руб., и на шесть лет, если размер платы превышает 500 млн руб.

Среди других мер стимулирования деловой активности председатель Москомстройинвеста назвал сокращение административных процедур в строительстве, перевод госуслуг в электронный вид и законотворческую работу города с бизнес сообществом, в частности, законопроект о реорганизации промышленно коммунальных территорий.

В столице запущен процесс реновации промзон

За последние два года в Москве утверждены проекты планировок территории в границах промзон для строительства 20 млн кв. м недвижимости. По словам Константина Тимофеева, ряд объектов в границах проектов планировок уже получили градостроительные планы земельных участков, часть объектов – разрешения на строительство. Кроме того, в границах производственно-коммунальных территорий за последние три года было введено более 4 млн кв. м недвижимости, в том числе более 1,5 млн кв. м жилья.

Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства назвал полученные результаты итогом большой работы, которая была начата Правительством Москвы три года назад. Сегодня к процессу редевелопмента промзон привлечены известные архитекторы и серьезные инвесторы, заинтересованные в их комплексном и сбалансированном развитии.

В общей сложности на территории мегаполиса насчитывается 83 производственно-коммунальные зоны общей площадью более 18 тыс. га. Это более 17% от общей площади города. При этом только около 52% площади занято действующими объектами промышленности и науки. Большинство неработающих предприятий советского периода сдает помещения заводских корпусов под склады. Территории предприятий, которые давно прекратили работу, легко могут быть переформатированы в современные городские кварталы. Но и промзоны, где расположены успешно работающие предприятия, можно реорганизовать. Так, по оценкам Москомстройинвеста, это можно сделать примерно на территории 6 из 8 тыс. га, занимаемых сегодня эффективно работающими предприятиями.

Инвесторы, несмотря на кризис, готовы вкладывать деньги не только в жилье, офисную и торговую недвижимость, но и в создание новых современных промышленных предприятий. Это стремление встречает полную поддержку со стороны городских властей.

– Город не намерен полностью избавиться от производства в своих границах, поскольку наличие предприятий обеспечивает поступление налогов в бюджет. Поэтому действующее производство может сохраниться, но должно модернизироваться и стать более компактным, – считает Константин Тимофеев.

За последние три года в столице одобрено строительство 6 млн кв. м производственных объектов. Среди них новые предприятия легкой промышленности, различные технопарки и инновационные центры, такие как, например, кластер микроэлектроники в Зеленограде или технопарк «Индиго» в «новой» Москве.

– Мы стимулируем таких инвесторов в первую очередь низкой арендной ставкой за землю, – пояснил председатель Москомстройинвеста.

В числе одной из основных трудностей, стоящих на пути реализации программы реорганизации промзон, Константин Петрович назвал отсутствие четко зафиксированных земельно-правовых отношений. Они оказались не оформленными должным образом более чем у 60–70% собственников объектов недвижимости, расположенных в промзонах.

Власти города стремятся восполнить этот пробел. Для этого Департамент городского имущества ведет инвентаризацию земельных участков в границах производственно-коммунальных территорий: проводит межевание, кадастрирование и определение размера ставки арендной платы за землю. Помимо всего прочего эти работы позволят определить градостроительный потенциал территории.

Положительным примером, когда у инвестора с Правительством Москвы найден общий язык, руководитель Москомстройинвеста назвал проект развития промзоны «Грайвороново», расположенной вдоль Рязанского проспекта. На территории промзоны площадью 19,4 га в рамках первой очереди реновации будут построены жилые дома, а также школа на 825 учащихся и детский сад на 300 мест. В окончательном виде проект реновации предполагает создание на месте промзоны 295 тыс. кв. м жилья комфорт класса и превращение его в район с развитой социальной инфраструктурой, местами для отдыха, административными объектами, а также озеленение части территории.

Кроме того, по словам председателя Москомстройинвеста, город сам, за счет собственных средств занимается разработкой проектов планировок.

– Эта работа не носит массовый характер, таких проектов примерно 5–8, в то время как за счет средств инвесторов было начато около 40 проектов, но городские проекты на сегодняшний день находятся в высокой степени готовности, по некоторым из них уже прошли публичные слушания, – отметил Константин Тимофеев.

ТПУ - в жизнь!

Еще одной темой для обсуждения на форуме стала программа строительства в столице сети траспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в капитальном исполнении. По словам Константина Тимофеева, из более чем 200 проектов ТПУ, запланированных к строительству в городе, 50 проектов находятся в высокой степени готовности.

Председатель Москомстройинвеста напомнил, что формирование ТПУ предусмотрено в местах пересечения нескольких видов скоростного общественного транспорта, а также на новых и строящихся станциях метрополитена.

– В этих точках образуется большое скопление пассажиров, поэтому мы ставили перед собой задачу упорядочить людские и транспортные потоки, создать комфортные условия для пересадки пассажиров. С учетом такого мощного трафика эти проекты могут быть интересны инвесторам в первую очередь с точки зрения создания в этих местах новых торговых площадей, – пояснил Константин Петрович.

По его словам, сегодня город также готов рассмотреть возможность строительства жилых площадей в качестве коммерческой составляющей ТПУ, чего изначально не планировалось.

За последние годы была проделана большая работа: определены места расположения и границы ТПУ, выбраны операторы программы, подготовлены схемы передачи земельных участков и механизмы реализации проектов. Тремя операторами программы строительства ТПУ в Москве определены АО «Мосинжпроект», ОАО «МКЖД», ГУП «Московский метрополитен». На тех ТПУ, оператором которых определен «Мосинжпроект», земельные участки будут передаваться привлеченным инвесторам в рамках масштабного инвестиционного проекта.

Как отметил глава Москомстройинвеста, у инвесторов проекты ТПУ особым спросом пока не пользуются. Интерес к проектам проявляют лишь инвесторы, которые уже имеют объекты в окрестностях будущих ТПУ. Речь идет о пересадочных узлах у станций метро «Лесопарковая», «Селигерская», «Саларьево», «Варшавская».

Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве ведет активную работу по приглашению участвовать в реализации этих проектов новых инвесторов. При этом Константин Тимофеев отметил, что задачи реализовать всю программу за пять лет у города нет.

– Мы понимаем, что если все проекты ТПУ будут реализованы в ближайшее время, то это создаст серьезную нагрузку на улично-дорожную сеть, – говорит он.

В рамках дискуссии «ТПУ в Москве: действующие решения и новые возможности» девелоперы и инвесторы пришли к мнению, что пока в сфере разработки ТПУ наблюдается определенная несогласованность действий. Во многих представленных инвесторами проектах наблюдается крен в пользу коммерческой составляющей в ущерб технологической.

Апартаменты как особый вид недвижимости

Еще одна тема, которая волнует инвесторов, – законодательный статус апартаментов как особого вида недвижимости. До начала кризиса инвесторы охотно вкладывали средства в возведение апартаментов – их себестоимость гораздо ниже, чем у жилья.

Их можно возводить без необходимого для жилья сопутствующих объектов социальной инфраструктуры и дорог. Для покупателей помещений в них не столь уж важно, что они считаются не жильем, а всего лишь местом временного проживания, как гостиницы. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, они не обеспечиваются необходимым количеством мест в школах, детских садах и поликлиниках. Размер платы за жилищно-коммунальные услуги и налог на имущество физических лиц для апартаментов в несколько раз выше, чем для аналогичных жилых помещений.

В кризисный период количество строящихся апартаментов несколько сократилось, но все равно остается значительным. В настоящий момент на стадии строительства в столице находится апартаментов общей площадью свыше 800 тыс. кв. м. При этом официально, как апартаменты, строится лишь 312 тыс. кв. м, еще 500 тыс. кв. м, находящихся на стадии стройки, на бумаге числятся гостиницами, но фактически также являются апартаментами. При этом апартаменты могут возводиться как объекты долевого строительства, однако права дольщиков в этом случае Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не защищает, поскольку по закону апартаменты – не жилье, а нежилые помещения. Столичные власти надеются, что до конца года ситуацию удастся исправить и федеральные законодатели утвердят поправки, защищающие интересы участников долевого строительства апартаментов.

– Москомстройинвест, депутаты Мосгордумы и Мэр Москвы Сергей Собянин направили обращение федеральному правительству с предложением распространить положенную по закону защиту на тех, кто вложил свои деньги в строительство апартаментов. Надеемся, что в этом году поправки будут приняты. Мы также хотим, чтобы под защиту закона попали и дольщики, вложившие деньги в строительство гаражей, – отметил Константин Тимофеев.

По словам Константина Петровича, самые распространенные нарушения застройщиков, занимающихся возведением апартаментов, – привлечение денег граждан и строительство на земле, не предназначенной для этого. Например, строят на участках для эксплуатации промышленных объектов, складских помещений. Сейчас в Москве выявлено 12 таких объектов. Речь идет прежде всего о лофтах, под которые приспосабливаются реконструированные заводские корпуса. Это пользующийся хорошим спросом сегмент недвижимости – помещения с высокими потолками. Застройщики их разделяют на несколько частей, ставят перегородки и под видом капитального ремонта делают из них апартаменты и продают, не имея никаких разрешительных документов. За такое нарушение строительным компаниям придется заплатить внушительный штраф.


Назад в раздел
ЭнергокомплексМосинжпроектГеопроектизысканияГлавУПДК
АБЗДоркомэкспо