Город готов начать комплексную реконструкцию жилых кварталов пятиэтажек несносимых серий. К этому процессу планируется привлечь инвесторов при условии, что у них найдутся площадки для возведения стартовых домов. Это и другие новые предложения руководство города озвучило на встрече с девелоперами, прошедшей в здании Мэрии на Тверской, 13.
Общение нужно систематизировать
На беседу с Собяниным и Хуснуллиным были приглашены представители компаний, которые уже строят в Москве 23 млн кв. м недвижимости и имеют намерения построить еще 27 млн кв. м рынка столичной недвижимости. Во встрече приняли участие председатель совета директоров ЗАО «СУ-155» Михаил Балакин, президент ОАО «НК «РуссНефть» Михаил Гуцериев, гендиректор ДСК-1 Анатолий Константинов, президент ООО «Стройгазконсалтинг» Зияд Манасир, президент ОАО «Бинбанк» Микаил Шишханов, председатель совета директоров ОАО «Киевская площадь» Год Нисанов – в общей сложности 36 человек.
Прошедшая встреча призвана заложить основу нового формата диалога властей с инвестиционным сообществом. «Я лично регулярно общаюсь с каждым из крупных инвесторов, – сообщил Марат Хуснуллин. – Сегодня речь идет лишь о том, чтобы систематизировать это общение, составить перечень наиболее острых проблем, которые имеются как у города, так и у инвесторов, наметить конкретные меры, которые позволят решить эти проблемы и утвердить выработанные решения».
При этом, несмотря на кризис, который охватил строительный рынок в Европе, городские власти считают ситуацию в строительной отрасли российской столицы стабильной и способствующей реализации инвестиционных проектов. «Москва ближе к мегаполисам таких развивающихся стран, как Китай, Индия или Бразилия, экономики которых и в нынешней ситуации продолжают успешно расти, – отметил Марат Шакирзянович. – У нас 42 млн кв. м недвижимости находится на стадии строительства, и в этом году запланирован ввод в строй около 8 млн кв. м. И одна из причин, по которой мы пригласили инвесторов, – это желание наладить долгосрочное сотрудничество и в сфере реализации уже начатых градостроительных проектов, и в сфере привлечения новых инвестиций».
Нормативы подземных паркингов пересмотрят
Марат Хуснуллин подтвердил, что не будет создаваться новая, юридически оформленная общественная организация, просто на подобные встречи станут приглашать лишь представителей строительных компаний, у которых суммарный объем проектов, реализуемых на территории столицы, превышает 1 млн кв. м. Это проекты, требующие длительного финансирования и согласования с руководством города. Власти достаточно тесно взаимодействовали с этой частью столичных девелоперов в рамках работы двух рабочих групп при Градостроительно-земельной комиссии, наиболее сложные вопросы выносились на ГЗК.
Но поскольку представленные на встрече компании контролируют в общей сложности около 30–40% объема столичного рынка недвижимости, город счел необходимым более внимательно прислушаться к их мнению и сделать взаимодействие с крупнейшими инвесторами более тесным.
Одним из первых итогов начавшегося диалога, по словам Хуснуллина, стало внесение, по просьбе инвесторов, изменений в строительные нормы и правила (СНиП), касающиеся жилья эконом-класса. Город отказался от требования строить под жилыми домами этой категории подземные гаражи, исходя из расчета два машино-места на одну квартиру. Практика показывает, что большая часть площадей в паркингах под зданиями эконом-класса остается незаполненной и нераспроданной, при этом отказ от строительства излишних подземных гаражей может существенно удешевить стоимость квартиры в таком доме. В ближайшее время нормативы, касающиеся подземных паркингов под жилыми зданиями, будут пересмотрены.
По словам Марата Шакирзяновича, господствовавший прежде подход «чем больше мест в паркингах, тем лучше», не верен. Впредь количество мест в подземных паркингах в том или ином районе будет планироваться, исходя из реальной пропускной способности имеющихся там дорог.
Прецедентом, заставившим городские власти перейти на новую методологию оценки потребностей той или иной территории в подземных паркингах, стала переоценка потребности в них ММДЦ «Москва-Сити». По прежним нормативам, там было запланировано создание 20 тыс. парковочных мест, при этом считалось, что этого не хватает, и предлагалось обустроить парковки для «Сити» на дебаркадерах у Краснопресненской набережной. Но после анализа пропускной способности всех улиц «Сити» с учетом строящихся развязок и эстакад выяснилось, что такое количество автотранспорта просто не в состоянии пропустить улично-дорожная сеть строящегося делового квартала.
В результате город снизил требования к инвесторам по количеству строящихся парковок. «Город собирается решать транспортные проблемы «Сити» за счет общественного транспорта. Там будут пересекаться три линии метро, построена станция на Малом кольце Московской железной дороги», – пообещал Марат Хуснуллин.
Как преодолеть запреты по закону
Город готов предложить инвесторам все больше новых проектов и новые механизмы сотрудничества. Например, в Северном административном округе стартует пилотный проект по реконструкции кварталов несносимых пятиэтажек. За его реализацию возьмется группа компаний «Пионер». Эта структура выиграла аукцион Фонда РЖС на застройку 4,5 га в Москве. Компания предложила использовать для переселения построенное жилье расположенного рядом микрорайона, застроенного пятиэтажными зданиями несносимых серий. На месте пятиэтажек компания получит право построить инвестиционное жилье в соответствии с заданными городом технико-экономическими показателями. Помимо этого компания «Капитал-Групп» намерена реализовать сходный проект, связанный с реконструкцией некомфортного жилья в Северо-Западном округе в 3-м Хорошевском проезде. Там расположена территория принадлежащей компании промышленной зоны – земли бывшего совхоза «Тепличный». «Капитал-Групп» получила на Градостроительно-земельной комиссии разрешение на комплексное освоение этой территории.
В настоящее время согласовывается возможность возведения на этом участке стартовых домов для расселения близлежащих кварталов домов старой постройки.
По словам Марата Хуснуллина, тормозит внедрение подобных методов в повседневную практику содержащийся в законодательстве запрет на передачу инвестору под строительство участков без проведения земельного аукциона. Единственная законная возможность – реализация договора развития застроенных территорий, но в Москве отсутствует практика заключения подобного рода договоров. Поэтому в настоящий момент столичным Стройкомплексом совместно с Комплексом имущественно-земельных отношений разрабатываются все детали юридического механизма реализации подобных соглашений применительно к условиям столицы. Марат Хуснуллин рассчитывает, что инвесторы смогут заключать с городом контракты на переселение жителей некомфортного жилья несносимых серий еще до окончания завершающейся в конце 2015 года программы сноса и реконструкции ветхого и пятиэтажного жилого фонда.
Нужно строить новые поликлиники
Город предлагает инвесторам взять на себя развитие медицинских учреждений на условиях договора концессии. Но сами власти пока не готовы полностью переложить это бремя на плечи инвесторов и намерены существенно увеличить объемы строительства новых поликлиник в рамках госзаказа. К этому их под-толкнула серия встреч Сергея Собянина с депутатами муниципальных собраний, проведенных в различных муниципальных округах столицы. В ходе этих встреч выяснилось, что главное чувство дискомфорта, которое испытывают сегодня москвичи, связано с ожиданием в очереди приема у врача, нехваткой в лечебно-профилактических учреждениях тех или иных специалистов.
Пока появление электронной записи к врачу ситуацию изменило не сильно. Для того чтобы кардинально улучшить положение, требуются не только новая медтехника, дополнительное количество специалистов и информационные технологии, позволяющие перенаправлять потоки пациентов, нужны еще и новые кабинеты и корпуса поликлиник.
Поэтому город начинает масштабную программу строительства новых поликлиник, сопоставимую с той, что позволила решить проблему очереди в детские сады. В столице подобрано 30 участков для строительства новых поликлиник на средства городского бюджета. А в Адресную инвестиционную программу внесены изменения, которые предполагают выделение на эти цели дополнительно 10 млрд руб. на реализацию отдельной программы строительства поликлиник. По словам Собянина, строить поликлиники придется во всех округах «старой» Москвы, диспропорции таковы, что многие микрорайоны лишены своей поликлиники. На данный момент на строительство 12 из 30 поликлиник город уже выделил средства.
Проблемы промзон
Неразрешенной проблемой в отношениях между городом и инвесторами остается проблема долгостроев. Как отметил Марат Хуснуллин, юридически обоснованного метода воздействия на девелопера, который выиграл на торгах у города участок, но так и не приступил к строительству, у столичных властей нет.
В городе выданы разрешения на строительство 42 млн кв. м недвижимости, оформлены градостроительные планы земельных участков на 30 млн кв. м и разработаны проекты планировок на 20 млн кв. м.
Таким образом, хозяева земельных участков, распоряжающиеся ими на правах собственности или на основе договора аренды, получили все права на осуществление строительства. Город готовит инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру в расчете на скорую реализацию заявленного инвестором проекта. Но инвестор во многих случаях не приступает к началу строительства. Это, по словам Марата Хуснуллина, приводит к разбалансированности в реализации планов градостроительного развития. Город недобирает налоги, жителей раздражает неравномерная застройка территории промышленных зон. Как правило, в соответствии с составленным городом проектом планировки требуется, чтобы все владельцы участков в промзоне одновременно приступили к его комплексной реализации, но практика показала, что собственники никак не могут договориться между собой.
Это тормозит использование главного ресурса градостроительного развития на традиционной московской территории – земель, высвобождаемых в результате реорганизации производств. Суммарная территория столичных промзон составляет 18,8 тыс. га, это примерно 30 – 40% территории «старой» Москвы. Город подготовил 40 проектов планировок реконструкции промзон общей площадью 15 млн кв. м. Однако из-за невозможности согласовать интересы разных собственников удачные примеры их реорганизации можно пересчитать по пальцам. Сергей Собянин привел два таких примера – застройка Тушинского аэродрома и готовящаяся реконструкция территории ЗиЛа. Поэтому столичное руководство призвало инвесторов объединяться для реализации проектов на промышленных территориях города.
Плата в дорожный фонд как гарантия результата
Город имеет серьезные намерения привлечь средства инвесторов к дорожному строительству. В общей сложности на территории Москвы в ближайшие годы намечается построить и реконструировать свыше 400 км автомобильных дорог. Два самых крупных дорожных проекта – это прокладка Северного и Южного дублеров Кутузовского проспекта. Как объявил инвесторам Сергей Собянин, как только будет завершена подготовительная разработка проектной документации, оба проекта планируется выставить на концессионные торги.
Еще один способ сотрудничества города с девелоперами – это строительство локальных дорог и развязок, ведущих к объектам, находящимся под их управлением. Инвесторы готовы через Дорожный фонд профинансировать строительство девяти таких дорожно-транспортных объектов. Еще десять подобных предложений находятся на рассмотрении городских властей.
«Программа первоочередного дорожно-транспортного строительства в Москве подкреплена финансированием и утверждена на пять лет вперед. Понятно, что в эту программу попали не все потребности инвесторов, поэтому если они готовы развивать какие-либо городские площадки, то им придется профинансировать строительство прилегающих дорог за свой счет», – пояснил Марат Хуснуллин.
По первоочередным девяти проектам до начала финансирования предстоит подготовить проект планировки объекта улично-дорожной сети, провести публичные слушания, разработать проектно-сметную документацию, пройти экспертизу проекта, добавил Хуснуллин. Только после этого инвесторы смогут профинансировать нужную им стройку. При этом инвестор вправе подготовить проект планировки за свой счет, после чего прохождение всей необходимой процедуры будут сопровождать и координировать столичные власти. При схеме финансирования внебюджетных объектов через Дорожный фонд гарантией того, что необходимая инвестору дорога будет построена городом, станет включение конкретного объекта в Адресную инвестиционную программу Москвы. В настоящее время в Дорожном фонде аккумулировано около 200 млн руб. Кроме того, городские власти рассматривают варианты строительства дорог инвесторами самостоятельно, без участия в Дорожном фонде.
Пересмотр нереализованных проектов завершается
Что касается ревизии заключенных прежним руководством города инвестиционных контрактов, то процесс их пересмотра на Градостроительно-земельной комиссии, по словам Марата Хуснуллина, уже практически завершен. «Из 1300 первоначально предназначенных к пересмотру инвестконтрактов у нас осталось лишь 200–300 наиболее сложных нереализованных проектов, – уточнил Хуснуллин, отвечая на вопрос корреспондента «МТ». – Еще 89 инвестконтрактов, заключенных Правительством Московской области, будут пересмотрены ГЗК на территории «новой» Москвы. Мы прекрасно понимаем, что не стоит застраивать присоединенные территории сплошными рядами панельных домов».
Те проекты, реализация которых уже дошла до стадии строительства, будут завершены, а те, что остались пока на стадии проекта, подвергнутся серьезной ревизии. Плотность жилой застройки, закладываемая при планировании территории «новой» Москвы, не должна превышать 2–3 тыс. кв. м на гектар при малоэтажной застройке и 10–12 тыс. кв. м на гектар при застройке зданиями средней этажности. При этом на новых московских землях предстоит создать около 1 млн новых рабочих мест, а численность населения двух новых московских округов не должна превышать 1,5 млн человек. Под эти базовые параметры закладываются и создаваемый сейчас транспортный каркас, и проекты планировки для пока остающихся свободными территорий.
В плане дорожных работ для «новой» Москвы в настоящий момент заканчивается подготовка транспортной схемы ТиНАО и проекта реконструкции Калужского шоссе. В результате ее магистраль будет расширена до девяти полос, включая выделенные полосы для общественного транспорта.
На территории Троицкого и Новомосковского округов определены 12 точек роста, где будет вестись массовое строительство и найдется применение средствам и мощностям строительно-инвестиционных компаний.
План реализации для ПЗЗ
По мнению инвесторов, неоднократно высказанному в ходе встречи инвесторов с Сергеем Собяниным и Маратом Хуснуллиным, серьезно тормозит реализацию инвестиционных проектов в городе отсутствие утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Пока не принят этот документ, инвесторам сложно просчитать эффективность проектов. Сергей Собянин заверил, что ПЗЗ Мосгордума должна утвердить в обновленном по сравнению с первоначальным вариантом виде до конца текущего года. Однако после этого возникнет новая проблема. Дело в том, что в соответствии с Градостроительным кодексом после принятия ПЗЗ город будет обязан в автоматическом режиме выдавать разрешения на строительство. Для московских властей это неприемлемо, потому что лишит их возможности затормозить реализацию проектов, не обеспеченных необходимой инфраструктурой. По мнению Сергея Собянина, наряду с самими Правилами депутаты должны принять также план реализации ПЗЗ, с помощью которого исполнительная власть сможет управлять процессом градостроительного развития.
Пообещало руководство города инвесторам и новые площадки в историческом центре столицы, где на сегодняшний день процесс инвестиционного строительства строго ограничен.
В этом году им предложат принять участие в восстановлении 50 обветшавших архитектурных памятников, которые передаются городом в долгосрочную аренду при условии их полной реставрации. По завершении процесса восстановления арендатор сможет платить за 1 кв. м особняка всего 1 руб. арендной платы в год. Тем же, кто не желает связываться с трудоемким процессом реставрации, будет предложено принять участие в реновации двух сотен обветшавших зданий: для их восстановления Правительство Москвы также намерено привлечь инвестиционно-строительные компании.
Назад в раздел
