В нынешней ситуации инвесторам становится все сложнее получить в банках кредит на осуществление своих проектов. Практически единственным гарантированным способом привлечь деньги для возведения коммерческого жилья сегодня становится долевое строительство. По итогам этого года объем средств граждан, привлеченных в строительство жилья в Москве, составил более 600 млрд руб. В этих условиях региональный надзорный орган по Закону о долевом строительстве – Москомстройинвест расширяет свои полномочия и усиливает контроль над этим сектором рынка. Это стало основной темой обсуждения на VII семинаре «Диалог с инвестором», на который собрались свыше 400 участников – представителей инвестиционно-строительного сообщества города, банковских структур, страховых компаний и риелторов. Также основной темой очередного диалога стали вопросы, связанные с рисками для института долевого строительства.
Дольщики - локомотив жилищного строительства
Средства дольщиков в условиях экономического кризиса превратились в основной источник финансирования строительства коммерческого жилья. В минувшем году дольщиками было собрано и инвестировано в жилищное строительство более 600 млрд руб. – это на 35% больше, чем годом ранее. Такими объемами сегодня не могут похвастаться даже крупные нефтегазовые компании.
– В отличие от других регионов, где продажи упали до 50%, в Москве количество регистрируемых в Росреестре договоров долевого участия даже увеличилось, – сообщил глава Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев. – Только в ноябре 2015 года в столице заключено 1,6 тыс. договоров долевого участия, что на 21% выше результатов, полученных по итогам октября 2015 года. Всего же по итогам 11 месяцев 2015 года договоров долевого участия в городе заключено на 580 млрд руб., что на 34,8% больше, чем за аналогичный период финансово более благополучного 2014 года. В настоящее время с привлечением средств граждан в Москве возводится более 400 домов. По итогам третьего квартала в Москве зарегистрированы 174 застройщика, работающих по Закону о защите прав дольщиков, в городе действуют 58,6 тыс. договоров долевого участия, а объем привлеченных через них в жилищное строительство средств достигает 581 млрд руб.
Инвесторов приглашают на пересадку
Одной из ключевых тем для обсуждения стало участие инвесторов в строительстве транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). В общей сложности в городе предусмотрено создание 271 транспортно-пересадочного узла. Около сотни из них будут плоскостными, то есть не предусматривают возведения капитальных сооружений. Организация таких ТПУ у станций метро или у железнодорожных станций включает в себя лишь обустройство перехватывающей парковки и создание удобной пешеходной зоны для пересадки с одного вида транспорта на другой.
Остальные 176 ТПУ планируется возвести как капитальное строение. Они накроют собой станции метро, платформы железной дороги и остановки наземного транспорта. Все ТПУ в капитальном исполнении будут возводиться по индивидуальным проектам: среди них имеются и небольшие строения, и масштабные сооружения, которые позволят осуществлять пересадку на 5–6 видов транспорта, чья пропускная способность составит до миллиона пассажиров в сутки.
Пока возведение жилья согласовано лишь в шести проектах планировок пересадочных узлов: ТПУ «Шелепиха» будет иметь в своем составе гостиницу и апартаменты общей площадью 123 тыс. кв. м, в границах ТПУ «Лефортово» возведут 14,2 тыс. кв. м жилья, ТПУ «Рассказовка» включит в себя 279 тыс. кв. м жилых помещений, ТПУ «Люберецкая» – 40 тыс. кв. м апартаментов. В составе ТПУ «Мичуринский проспект» и ТПУ «Озерная» предусматривается строительство соответственно 39,9 и 54,2 тыс. кв. м жилья.
Тремя операторами программы – ОАО МКЖД, ГУП «Московский метрополитен» и ОАО «Мосинжпроект» – собрана исходная информация о существующем состоянии территории будущих транспортных узлов, практически по всем утверждены границы ТПУ и границы размещения внутри них капитальных объектов. Там, где это необходимо, принято решение об изъятии земельных участков у правообладателей.
Первые инвестиционные торги на возведение ТПУ должны пройти 11 февраля. На аукционе будет реализован земельный участок, предназначенный для возведения ТПУ «Новокосино» на востоке столицы. Для этого отведена территория площадью 4,1 га, на которой помимо инфраструктуры для комфортной пересадки площадью 7,39 тыс. кв. м разрешено возвести многофункциональный комплекс площадью 63,5 тыс. кв. м, учреждение детского творчества и досуговый центр. Инвестор получит в собственность все площади, кроме технологических помещений ТПУ. Стартовая цена годовой арендной платы за участок составляет 309,1 млн руб. Шаг аукциона – 1 млн руб. Договор аренды заключается на 10 лет. Одновременно пройдет аукцион на возведение ТПУ «Алма-Атинская» на юге столицы в районе Братеево. В его составе запланировано строительство многофункционального комплекса площадью 85 тыс. кв. м с центром оказания государственных услуг, объектами торгово-бытового, культурного, спортивного, просветительского и административно-делового назначения.
За проектом в банке
Еще одна тема, которую городское руководство сочло нужным обсудить с инвестиционным сообществом, касалась функционирования Единого банка проектов Москвы, созданного в мае 2015 года. Единый банк проектов задумывался как антикризисная мера, с его помощью инвестор, попавший в сложную финансовую ситуацию, может привлечь в свой проект новых партнеров или продать инвестпроект, находящийся на стадии реализации. А хозяин объекта недвижимости или земельного участка сможет найти девелопера, который займется их развитием или реновацией. Вести Единый банк проектов Москомстройинвест поручил общественной организации представителей среднего бизнеса, занятого в инвестиционно-строительной отрасли, – Ассоциации инвесторов Москвы.
Между комитетом и ассоциацией подписано Соглашение об информационном сотрудничестве.
– Мы заключили с ассоциацией соглашение, согласно которому столичное правительство готово открыть доступ к своим базам данных, чтобы инвестор мог получить необходимую информацию по любому земельному участку: о наличии договора аренды, градостроительного плана, разрешительной документации, – пояснил Константин Тимофеев. – Получить такую информацию можно через Ассоциацию инвесторов Москвы, которая в данном вопросе будет выступать связующим звеном между Правительством Москвы и каждым конкретным застройщиком.
Сегодня Единый банк проектов представляет собой интернет-площадку, где могут встретиться инвестор, который хочет инвестировать в Москву, и правообладатели, которые не знают, как превратить земельный участок в интересный инвестиционный проект. В настоящий момент в Едином банке проектов Москвы находится около 50 проектов. Два из них уже нашли новых инвесторов, и их реализация успешно продолжилась.
Больше жилья и гостиниц, меньше офисов и гаражей
Заметного спада инвестиционной активности, по сравнению с докризисным 2014 годом, не произошло.
– Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) сегодня рассматривает то же количество вопросов, что и раньше. Более того, в приоритете по-прежнему комплексная застройка территорий с возведением всей необходимой социальной и инженерной инфраструктуры. Город не позволяет инвесторам возвращаться к точечной застройке, которая широко практиковалась до 2011 года. На протяжении прошедшего года ГЗК одобрено строительство 37,3 млн кв. м недвижимости. В основном это новые объекты. Дополнительно к этому были одобрены проекты планировки территорий общей площадью 39 млн кв. м, – уточнил Константин Тимофеев. – Кроме того, комиссия прекратила проекты на 13 млн кв. м, из которых 4,6 млн кв. м – жилые объекты и 3 млн кв. м – торговые.
В 2015 году город упростил процедуру согласования проектов на ГЗК. Так, судьба объектов площадью до 1,5 тыс. кв. м решается не на самой ГЗК, а на ее рабочей группе по градостроительным вопросам под руководством главы столичного Стройкомплекса Марата Хуснуллина.
Но это не значит, что кризисные явления не затронули отрасль инвестиционного строительства. В первую очередь они коснулись коммерческой нежилой недвижимости. Инвесторы испытают серьезные проблемы с реализацией офисов, торговых площадей и мест в паркингах. Интерес к сохранившему ликвидность жилью, а также к гостиницам со стороны инвесторов, напротив, растет. Константин Тимофеев, как ответственный секретарь ГЗК, сообщил, что город готов идти навстречу инвесторам и перепрофилировать объекты на стадии проектов:
– Мы готовы пересматривать ранее выданные разрешения со строительства офисов на возведение жилья. Если Стройкомплексу Москвы, чтобы не останавливаться, нужно строить жилье, в том числе для крупных домостроительных комбинатов, мы согласовываем жилую застройку, но при условии, что это не будет приводить к точечной застройке. При реализации проектов баланс между жилой и нежилой застройкой, зафиксированный в градостроительных документах, также будет сохраняться. Речь идет лишь о том, что в нынешних условиях инвесторам позволят строить жилье раньше, чем рабочие места. Такой подход сохранится, пока ситуация в экономике не улучшится.
Объем переведенной нежилой недвижимости в жилье на этапе проектирования в Москве на протяжении прошлого года составил 300 тыс. кв. м. По словам Константина Тимофеева, такая процедура допускается только на стадии проектирования объекта либо на начальной стадии строительства, когда еще остается возможность перепроектировать и приспособить возводимые помещения под жилье, но не тогда, когда объект уже построен.
Как отметил глава Москомстройинвеста, снижение интереса инвесторов к офисным помещениям объясняется падением спроса со стороны арендаторов. Даже при снижении ставки арендной платы на 50% свежепостроенные офисы продолжают пустовать. При этом многие объекты строились в кредит, и в нынешней ситуации некоторые девелоперы не в состоянии выплатить даже проценты по займам.
В секторе гаражного строительства ситуация тоже пока складывается не лучшим образом. – Гаражей стали строить меньше, в том числе и по схеме гаражно-строительных кооперативов, – сообщил Константин Тимофеев. – Сегодня инвесторы все реже обращаются за разрешениями на строительство таких объектов. Возможность некоторого оживления в этом секторе рынка в Москомстройинвесте связывают с расширением зоны платной парковки. В конце прошлого года она заметно увеличилась – в нее вошли улицы и переулки, граничащие с ВДНХ, рядом с 35 станциями метро, 10 железнодорожными платформами и более чем с 80 крупными торгово-развлекательными и бизнес-центрами, среди которых «Домодедовский», Nagatino i-Land, «Метрополис», «Принц Плаза», «Звездочка» и «Кунцево».
Сохранился высокий интерес инвесторов к строительству отелей. При этом город открывает в этом секторе рынка новые возможности, связанные с программой строительства ТПУ. По предварительным оценкам, под гостиницы на площадях ТПУ будет выделено почти 500 тыс. кв. м. Будут строиться бизнес-отели для командированных и на присоединенных территориях. Уже реализован один такой проект – четырехзвездочный «Инсайд Бизнес» на 127 номеров в Румянцеве. В ближайшее время в «новой» Москве может быть построено еще 10–15 гостиниц. Инвестиции в них не так велики: строительство гостиницы на 100 номеров оценивается примерно в 20 млн дол., на 200 номеров – в 40 млн дол. (без земли). К развитию сегмента бизнес-отелей в настоящее время проявляет интерес японский оператор Tokyo Inn: компания ищет площадки под строительство объектов среднего уровня в ценовой категории не более 50 дол. за ночь.
Турецкие инвесторы не спешат паковать чемоданы
Иностранные инвесторы не спешат покидать столичный рынок, несмотря на непростую экономическую и международную обстановку. Даже турецкие предприниматели, которым запретили использовать своих соотечественников в качестве рабочей силы, не спешат сворачивать проекты.
– Находящиеся на стадии строительства объекты, реализуемые турецкими инвесторами, продолжают возводиться, никаких решений об отзыве разрешений на строительство или приостановке проектов не принималось, – заверил Константин Петрович, добавив при этом, что владельцам компаний все-таки придется замещать свой прежний персонал российскими работниками. – Турецкие компании чаще всего строят в российской столице крупные торговые центры, такие как «Мега», «ИКЕА», «Ашан». Город рассматривает новые участки для «Меги», других инвесторов, при этом приоритет отдается гостиницам. Если иностранный гостиничный оператор выходит на ГЗК, мы согласовываем строительство. Иногда турецкие строительные компании выступают в качестве девелоперов, сами занимаясь развитием и управлением возведенной торговой недвижимостью. Такие проекты реализует, например, компания ENKA. Впрочем, и начинать новые проекты в нынешних условиях турецкий бизнес не спешит. Так, турецкая компания Odak отказалась от планов реконструкции и строительства нескольких зданий в центре Москвы.
Дольщики - локомотив жилищного строительства
Средства дольщиков в условиях экономического кризиса превратились в основной источник финансирования строительства коммерческого жилья. В минувшем году дольщиками было собрано и инвестировано в жилищное строительство более 600 млрд руб. – это на 35% больше, чем годом ранее. Такими объемами сегодня не могут похвастаться даже крупные нефтегазовые компании.
– В отличие от других регионов, где продажи упали до 50%, в Москве количество регистрируемых в Росреестре договоров долевого участия даже увеличилось, – сообщил глава Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев. – Только в ноябре 2015 года в столице заключено 1,6 тыс. договоров долевого участия, что на 21% выше результатов, полученных по итогам октября 2015 года. Всего же по итогам 11 месяцев 2015 года договоров долевого участия в городе заключено на 580 млрд руб., что на 34,8% больше, чем за аналогичный период финансово более благополучного 2014 года. В настоящее время с привлечением средств граждан в Москве возводится более 400 домов. По итогам третьего квартала в Москве зарегистрированы 174 застройщика, работающих по Закону о защите прав дольщиков, в городе действуют 58,6 тыс. договоров долевого участия, а объем привлеченных через них в жилищное строительство средств достигает 581 млрд руб.
Инвесторов приглашают на пересадку
Одной из ключевых тем для обсуждения стало участие инвесторов в строительстве транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). В общей сложности в городе предусмотрено создание 271 транспортно-пересадочного узла. Около сотни из них будут плоскостными, то есть не предусматривают возведения капитальных сооружений. Организация таких ТПУ у станций метро или у железнодорожных станций включает в себя лишь обустройство перехватывающей парковки и создание удобной пешеходной зоны для пересадки с одного вида транспорта на другой.
Остальные 176 ТПУ планируется возвести как капитальное строение. Они накроют собой станции метро, платформы железной дороги и остановки наземного транспорта. Все ТПУ в капитальном исполнении будут возводиться по индивидуальным проектам: среди них имеются и небольшие строения, и масштабные сооружения, которые позволят осуществлять пересадку на 5–6 видов транспорта, чья пропускная способность составит до миллиона пассажиров в сутки.
Пока возведение жилья согласовано лишь в шести проектах планировок пересадочных узлов: ТПУ «Шелепиха» будет иметь в своем составе гостиницу и апартаменты общей площадью 123 тыс. кв. м, в границах ТПУ «Лефортово» возведут 14,2 тыс. кв. м жилья, ТПУ «Рассказовка» включит в себя 279 тыс. кв. м жилых помещений, ТПУ «Люберецкая» – 40 тыс. кв. м апартаментов. В составе ТПУ «Мичуринский проспект» и ТПУ «Озерная» предусматривается строительство соответственно 39,9 и 54,2 тыс. кв. м жилья.
Тремя операторами программы – ОАО МКЖД, ГУП «Московский метрополитен» и ОАО «Мосинжпроект» – собрана исходная информация о существующем состоянии территории будущих транспортных узлов, практически по всем утверждены границы ТПУ и границы размещения внутри них капитальных объектов. Там, где это необходимо, принято решение об изъятии земельных участков у правообладателей.
Первые инвестиционные торги на возведение ТПУ должны пройти 11 февраля. На аукционе будет реализован земельный участок, предназначенный для возведения ТПУ «Новокосино» на востоке столицы. Для этого отведена территория площадью 4,1 га, на которой помимо инфраструктуры для комфортной пересадки площадью 7,39 тыс. кв. м разрешено возвести многофункциональный комплекс площадью 63,5 тыс. кв. м, учреждение детского творчества и досуговый центр. Инвестор получит в собственность все площади, кроме технологических помещений ТПУ. Стартовая цена годовой арендной платы за участок составляет 309,1 млн руб. Шаг аукциона – 1 млн руб. Договор аренды заключается на 10 лет. Одновременно пройдет аукцион на возведение ТПУ «Алма-Атинская» на юге столицы в районе Братеево. В его составе запланировано строительство многофункционального комплекса площадью 85 тыс. кв. м с центром оказания государственных услуг, объектами торгово-бытового, культурного, спортивного, просветительского и административно-делового назначения.
За проектом в банке
Еще одна тема, которую городское руководство сочло нужным обсудить с инвестиционным сообществом, касалась функционирования Единого банка проектов Москвы, созданного в мае 2015 года. Единый банк проектов задумывался как антикризисная мера, с его помощью инвестор, попавший в сложную финансовую ситуацию, может привлечь в свой проект новых партнеров или продать инвестпроект, находящийся на стадии реализации. А хозяин объекта недвижимости или земельного участка сможет найти девелопера, который займется их развитием или реновацией. Вести Единый банк проектов Москомстройинвест поручил общественной организации представителей среднего бизнеса, занятого в инвестиционно-строительной отрасли, – Ассоциации инвесторов Москвы.
Между комитетом и ассоциацией подписано Соглашение об информационном сотрудничестве.
– Мы заключили с ассоциацией соглашение, согласно которому столичное правительство готово открыть доступ к своим базам данных, чтобы инвестор мог получить необходимую информацию по любому земельному участку: о наличии договора аренды, градостроительного плана, разрешительной документации, – пояснил Константин Тимофеев. – Получить такую информацию можно через Ассоциацию инвесторов Москвы, которая в данном вопросе будет выступать связующим звеном между Правительством Москвы и каждым конкретным застройщиком.
Сегодня Единый банк проектов представляет собой интернет-площадку, где могут встретиться инвестор, который хочет инвестировать в Москву, и правообладатели, которые не знают, как превратить земельный участок в интересный инвестиционный проект. В настоящий момент в Едином банке проектов Москвы находится около 50 проектов. Два из них уже нашли новых инвесторов, и их реализация успешно продолжилась.
Больше жилья и гостиниц, меньше офисов и гаражей
Заметного спада инвестиционной активности, по сравнению с докризисным 2014 годом, не произошло.
– Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) сегодня рассматривает то же количество вопросов, что и раньше. Более того, в приоритете по-прежнему комплексная застройка территорий с возведением всей необходимой социальной и инженерной инфраструктуры. Город не позволяет инвесторам возвращаться к точечной застройке, которая широко практиковалась до 2011 года. На протяжении прошедшего года ГЗК одобрено строительство 37,3 млн кв. м недвижимости. В основном это новые объекты. Дополнительно к этому были одобрены проекты планировки территорий общей площадью 39 млн кв. м, – уточнил Константин Тимофеев. – Кроме того, комиссия прекратила проекты на 13 млн кв. м, из которых 4,6 млн кв. м – жилые объекты и 3 млн кв. м – торговые.
В 2015 году город упростил процедуру согласования проектов на ГЗК. Так, судьба объектов площадью до 1,5 тыс. кв. м решается не на самой ГЗК, а на ее рабочей группе по градостроительным вопросам под руководством главы столичного Стройкомплекса Марата Хуснуллина.
Но это не значит, что кризисные явления не затронули отрасль инвестиционного строительства. В первую очередь они коснулись коммерческой нежилой недвижимости. Инвесторы испытают серьезные проблемы с реализацией офисов, торговых площадей и мест в паркингах. Интерес к сохранившему ликвидность жилью, а также к гостиницам со стороны инвесторов, напротив, растет. Константин Тимофеев, как ответственный секретарь ГЗК, сообщил, что город готов идти навстречу инвесторам и перепрофилировать объекты на стадии проектов:
– Мы готовы пересматривать ранее выданные разрешения со строительства офисов на возведение жилья. Если Стройкомплексу Москвы, чтобы не останавливаться, нужно строить жилье, в том числе для крупных домостроительных комбинатов, мы согласовываем жилую застройку, но при условии, что это не будет приводить к точечной застройке. При реализации проектов баланс между жилой и нежилой застройкой, зафиксированный в градостроительных документах, также будет сохраняться. Речь идет лишь о том, что в нынешних условиях инвесторам позволят строить жилье раньше, чем рабочие места. Такой подход сохранится, пока ситуация в экономике не улучшится.
Объем переведенной нежилой недвижимости в жилье на этапе проектирования в Москве на протяжении прошлого года составил 300 тыс. кв. м. По словам Константина Тимофеева, такая процедура допускается только на стадии проектирования объекта либо на начальной стадии строительства, когда еще остается возможность перепроектировать и приспособить возводимые помещения под жилье, но не тогда, когда объект уже построен.
Как отметил глава Москомстройинвеста, снижение интереса инвесторов к офисным помещениям объясняется падением спроса со стороны арендаторов. Даже при снижении ставки арендной платы на 50% свежепостроенные офисы продолжают пустовать. При этом многие объекты строились в кредит, и в нынешней ситуации некоторые девелоперы не в состоянии выплатить даже проценты по займам.
В секторе гаражного строительства ситуация тоже пока складывается не лучшим образом. – Гаражей стали строить меньше, в том числе и по схеме гаражно-строительных кооперативов, – сообщил Константин Тимофеев. – Сегодня инвесторы все реже обращаются за разрешениями на строительство таких объектов. Возможность некоторого оживления в этом секторе рынка в Москомстройинвесте связывают с расширением зоны платной парковки. В конце прошлого года она заметно увеличилась – в нее вошли улицы и переулки, граничащие с ВДНХ, рядом с 35 станциями метро, 10 железнодорожными платформами и более чем с 80 крупными торгово-развлекательными и бизнес-центрами, среди которых «Домодедовский», Nagatino i-Land, «Метрополис», «Принц Плаза», «Звездочка» и «Кунцево».
Сохранился высокий интерес инвесторов к строительству отелей. При этом город открывает в этом секторе рынка новые возможности, связанные с программой строительства ТПУ. По предварительным оценкам, под гостиницы на площадях ТПУ будет выделено почти 500 тыс. кв. м. Будут строиться бизнес-отели для командированных и на присоединенных территориях. Уже реализован один такой проект – четырехзвездочный «Инсайд Бизнес» на 127 номеров в Румянцеве. В ближайшее время в «новой» Москве может быть построено еще 10–15 гостиниц. Инвестиции в них не так велики: строительство гостиницы на 100 номеров оценивается примерно в 20 млн дол., на 200 номеров – в 40 млн дол. (без земли). К развитию сегмента бизнес-отелей в настоящее время проявляет интерес японский оператор Tokyo Inn: компания ищет площадки под строительство объектов среднего уровня в ценовой категории не более 50 дол. за ночь.
Турецкие инвесторы не спешат паковать чемоданы
Иностранные инвесторы не спешат покидать столичный рынок, несмотря на непростую экономическую и международную обстановку. Даже турецкие предприниматели, которым запретили использовать своих соотечественников в качестве рабочей силы, не спешат сворачивать проекты.
– Находящиеся на стадии строительства объекты, реализуемые турецкими инвесторами, продолжают возводиться, никаких решений об отзыве разрешений на строительство или приостановке проектов не принималось, – заверил Константин Петрович, добавив при этом, что владельцам компаний все-таки придется замещать свой прежний персонал российскими работниками. – Турецкие компании чаще всего строят в российской столице крупные торговые центры, такие как «Мега», «ИКЕА», «Ашан». Город рассматривает новые участки для «Меги», других инвесторов, при этом приоритет отдается гостиницам. Если иностранный гостиничный оператор выходит на ГЗК, мы согласовываем строительство. Иногда турецкие строительные компании выступают в качестве девелоперов, сами занимаясь развитием и управлением возведенной торговой недвижимостью. Такие проекты реализует, например, компания ENKA. Впрочем, и начинать новые проекты в нынешних условиях турецкий бизнес не спешит. Так, турецкая компания Odak отказалась от планов реконструкции и строительства нескольких зданий в центре Москвы.
Назад в раздел
