НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Москомстройинвест упростит застройщикам условия работы. Землю под возведение ТПУ инвесторы смогут получить без торгов


Результаты экономического кризиса и режима международных санкций, введенных против России, не привели к заметному снижению объемов в секторе инвестиционного строительства. Это не произошло, даже несмотря на то что отрасль сильно зависит от кредитов крупных западных банков.

Итоги 2015 года оказались заметно лучше пессимистичных ожиданий, имевших место год назад. Градостроительно-земельная комиссия Москвы в 2015 году одобрила возведение в столице 14,7 млн кв. м жилой недвижимости.

– Основной объем одобренных в 2015 году площадей пришелся на жилье – 14,7 млн кв. м, или 48%. Это максимальный показатель за время работы ГЗК, – отметил глава Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев. – В 2015 году помимо новых проектов комплексной застройки, которые представили инвесторы, было довольно много пересмотров по ранее одобренным проектам на строительство административных зданий и торговых комплексов.

Дольщики - главные инвесторы на рынке жилищного строительства

К сожалению, нельзя не признать, что негативные экономические тенденции все же сказались на строительной отрасли столицы. Причем сокращение объемов коснулось не только сектора офисной недвижимости, который понес ощутимый урон, но и объемов жилищного строительства. Здесь необходимо учесть, что основным источником средств для строительства жилья во время кризиса, когда возникают трудности с привлечением банковских кредитов, становятся средства участников долевого строительства. По словам Константина Тимофеева, 99% введенного в 2015 году жилья было построено именно так.

– Сегодня в долевое строительство жилой недвижимости в столице вложено 612 млрд руб., поступивших от физических лиц. По схеме договора долевого участия (ДДУ) сейчас работают 174 застройщика. На их счету – 394 жилых объекта, – уточнил Константин Петрович.

В минувшем году Московским управлением Росреестра было зарегистрировано 27 885 договоров участия в долевом строительстве, годом ранее – 31 347 ДДУ. Столь высокая активность при заключении ДДУ наблюдается благодаря своевременной защите прав граждан – соинвесторов строительства, в том числе и на городском уровне. Всего же на настоящий момент в столице действует 58 155 договоров участия в долевом строительстве.

– Последние пять лет мы наблюдаем неуклонную тенденцию к росту числа заключаемых ДДУ. Люди выбирают долевое строительство, потому что квартира на стадии котлована обходится им значительно дешевле. Но сегодня любой застройщик находится в зоне риска, поэтому комитет как орган, регулирующий вопросы долевого строительства в Москве, несет повышенную ответственность за соблюдение интересов граждан, – подчеркнул Константин Тимофеев.

В конце прошлого года Государственная Дума приняла Закон о защите дольщиков при банкротстве строительных компаний. Закон разрешает юридическим лицам выкупать земельные участки с расположенными на них недостроенными объектами. Покупатели должны получить положительный отзыв от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, а также подать заявление в арбитражный суд. До этого такая возможность была только у жилищно-строительных кооперативов, созданных физическими лицами. Принятые изменения помогут в первую очередь решить проблемы дольщиков крупнейшего застройщика – «СУ-155». Сложности у компании начались после кризиса в 2009 году и усугубились в ноябре 2014 года. Число недостроенных объектов росло, и компания потерпела дефолт по облигациям на 2,3 млрд руб.

Дальнейшая судьба проблемных жилых домов «СУ-155» должна решиться уже в марте этого года, после того как Правительством Москвы и федеральными органами исполнительной власти будут согласованы проекты «дорожных карт» решения проблем, выработанные менеджментом застройщика и банком-санатором. Проекты «дорожных карт» были подготовлены Москомстройинвестом по итогам совещания в Минстрое РФ под председательством министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня и заседания Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции, которое провел первый заместитель Председателя Правительства РФ Игорь Шувалов. На заседаниях было принято решение о необходимости подготовки плана мероприятий по завершению строительства жилых домов Группы компаний «СУ-155», вводу их в эксплуатацию и передаче под заселение пайщикам. Проблемные объекты группы компаний «СУ-155» могут достроить до 2018 года. Планируемые сроки получения разрешительной документации по объектам жилищного строительства ГК «СУ-155» на территории Москвы – май–август 2016 года.

Тем временем в Москве сформирован список добросовестных застройщиков. Он размещен на портале столичного Стройкомплекса. А на сайте Москомстройинвеста опубликована информация о компаниях, в отношении которых запущена процедура банкротства, а также о не исполнивших обязательства перед дольщиками.

Однако, по итогам 2015 года, количество зарегистрированных договоров долевого участия, заключенных в Москве, снизилось на 18%. Пять застройщиков, работающих на столичном рынке, по итогам прошлого года были признаны банкротами, численность рабочих, работающих на стройках, сократилась на 4%.

Чтобы предотвратить «проседание» строительного рынка в столице, власти города заявили о готовности реализовать ряд мер поддержки строителей в период кризиса. Главная и прямая мера – госзаказ. Так, в нынешнем году Москва не будет сокращать намеченные масштабные расходы. Напомним, что в минувшем году на территории Москвы было проложено и построено около 100 км дорог, и, как заверил заместитель Мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, объемы ввода объектов транспортной инфраструктуры в этом году будут не меньшими.

Землю под масштабные проекты могут выделить без аукциона

Также принимаются и специфические меры по поддержке сектора инвестиционного строительства. Одну из них в ходе бизнес-форума «Итоги рынка недвижимости – 2015» озвучила начальник управления по формированию и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова. По принятым недавно поправкам в Земельный кодекс РФ и изменениям, внесенным в Закон города Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве», столичные власти смогут предоставлять инвесторам земельные участки без проведения процедуры торгов, в случае если речь идет о реализации масштабных инвестиционных проектов, которые направлены на реализацию городских программ, таких как «Жилище», «Градостроительная политика» или «Развитие транспортной системы».

Городские власти, таким образом, рассчитывают, что в первую очередь этот механизм будет использоваться для передачи в руки инвесторов земельных участков под строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ).

Возможность предоставлять застройщикам землю без проведения конкурентных торгов у властей появилась в связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс. Так, с 1 марта 2015 года вступили в силу поправки, регламентирующие механизм бесконкурсного предоставления земельных участков для реализации масштабных инвестиционных проектов. Само понятие в законе не раскрывается, оговариваются лишь общие критерии: объекты должны быть включены в федеральные программы или программы субъектов Федерации, они должны способствовать созданию новых рабочих мест или увеличению налоговых поступлений в бюджеты разного уровня. Детализировать требования к проектам, претендующим на бесконкурсное выделение земли, должны региональные законодатели. Москва внесла необходимые поправки в городской Закон о землепользовании еще в апреле 2015 года.

Помимо этого летом прошлого года было выпущено распоряжение Мэра Москвы от 17.06.2015 № 480-РМ «О порядке подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов». Согласно этим нормативным актам, в столице принятие решения о предоставлении земельных участков без торгов отнесено к компетенции Градостроительно-земельной комиссии под председательством Мэра Москвы Сергея Собянина.

– ГЗК будет принимать решение о том, соответствует ли проект, реализуемый инвестором, статусу масштабного, а также о целесообразности внеконкурсного выделения ему необходимого земельного участка, – пояснила Наталия Лисюкова.

В первую речь этот механизм, по словам представителя Москомстройинвеста, будет использоваться для реализации одной из наиболее приоритетных городских программ – программы возведения ТПУ. Каждый из подобных проектов имеет полное право именоваться масштабным, поскольку включает в себя не только инфраструктуру, необходимую для пересадки. В составе узлов крупных сооружений, напоминающих вокзалы, будет возводиться и коммерческая недвижимость – торговые, офисные площади, гостиницы, апартаменты и даже жилье. В случае положительного решения ГЗК Департамент городского имущества начнет процедуру оформления прав инвестора на участок: будет проведено кадастрирование, постановка на учет и оформление договора аренды.

По схеме масштабных инвестиционных проектов пока предполагается построить четыре ТПУ – «Мичуринский проспект», «Нагатинский затон», «Некрасовка» и «Рязанская». Все они занимают значительные площади и помимо технологической составляющей предполагают возведение сопутствующей застройки, представляющей интерес для инвестора.

На получение земельных участков без торгов также смогут претендовать инвесторы, которые строят важные для города социальные объекты. Пока речь идет о «старых» инвестиционных контрактах, заключенных прежней администрацией.

Больше проверок, но меньше штрафов

Что же касается сектора жилищного строительства, то здесь Москомстройинвесту приходится постоянно балансировать, подобно ловкому канатоходцу. С одной стороны, необходимо облегчить работу застройщиков, устранять мешающие работе административные барьеры, а с другой – внимательно следить за расходованием средств участников долевого строительства, чтобы не допустить появления новой волны обманутых соинвесторов.

Чтобы решать одновременно две эти задачи, комитет внедряет несколько новшеств.

Как сообщил Константин Тимофеев на V Российском инвестиционно-строительном форуме, проходившем в Гостином Дворе, для усиления контроля за деятельностью строительных компаний в Москве создан штаб по контролю за долевым строительством, который возглавляет заместитель Мэра Москвы Александр Горбенко. Штаб отвечает за взаимодействие с силовыми структурами, прокуратурой и Центробанком.

– Это необходимость, поскольку сейчас у контролирующего органа нет права приостановить продажи квартир в случае теневого использования денежных средств, – пояснил председатель Москомстройинвеста.

В 2016 году в состав комиссии, которая проверяет застройщика на предмет нецелевого использования денежных средств, будут входить налоговые инспекторы, имеющие доступ к банковским счетам инвестора.

– Но мы не будем штрафовать застройщиков за незначительные нарушения, чтобы не усложнять ситуацию в долевом строительстве жилья, – пообещал Константин Петрович.

По его словам, если в ходе проверки будет установлено, что в действиях застройщика не было умысла на сокрытие информации, то будут выписывать не штрафы, а лишь выносить предупреждения. В кризисных условиях лишние штрафы могли бы усложнить финансовое положение строительных организаций и негативно сказаться на их репутации. К незначительным нарушениям относится, по мнению руководства профильного комитета, несвоевременная сдача отчетности.

Для выявления и предотвращения нецелевого использования денежных средств граждан-соинвесторов сотрудниками комитета регулярно проводятся плановые и внеплановые проверки документов застройщиков. В прошлом году было проведено 208 таких проверок, в том числе 69 плановых. По итогам прошлогодних проверок в отношении 87 организаций-застройщиков, нарушающих ФЗ-214, вынесено 430 постановлений о наложении штрафов на сумму почти 88,5 млн руб., из них по присоединенной территории – 38 млн руб.

В нынешнем году Москомстройинвест планирует провести около сотни плановых проверок застройщиков, которые работают в Москве и привлекают денежные средства граждан в строительство жилых домов. План проведения проверок был согласован с прокуратурой Москвы в конце прошлого года. Также ожидается большое количество внеплановых проверок. Основанием для проведения такой проверки являются обращения граждан или требование прокуратуры.

Граждане, планирующие покупку квартиры в Москве на этапе строительства, смогут проверить компанию застройщика на столичном портале открытых данных data.mos.ru. На этом интернет-ресурсе опубликован актуальный реестр организаций застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства. На сегодняшний день реестр содержит информацию о 174 строящихся объектах с привлечением долевых средств.

Еще одно антикризисное начинание, которое должно предотвратить появление в столице инвестиционных долгостроев, Москомстройинвест реализует совместно с объединением представителей среднего бизнеса из числа застройщиков – Ассоциацией инвесторов Москвы. Речь идет о Едином банке проектов города Москвы, на сайте которого инвесторы, попавшие в сложную ситуацию, имеют возможность продать свой проект или привлечь к его реализации новых партнеров. Он запущен в июне 2015 года. Это информационно-аналитический портал с интерактивной картой Москвы, на которой специальными символами обозначены объекты, которым требуется новый или дополнительный инвестор.

– В настоящий момент в Банке проектов размещено уже 86 предложений, 30 из них – это строящиеся автозаправки, производственно-складские и торговые здания. В базе имеются также 15 проектов жилых зданий и столько же административных, 14 объектов общественного и социального назначения и 8 лечебно-оздоровительных учреждений и спортивных сооружений. Оставшиеся 4 объекта в базе – будущие гостиницы, – сообщил Константин Тимофеев. – При этом все проекты проверены городскими властями. Москомстройинвест гарантирует достоверность информации и соответствие проектной документации установленным требованиям. Любые изменения в параметрах проекта сразу отражаются на портале.


Назад в раздел
ГераМоскапстройГлавУПДКЭнергокомплекс
ПНССбербанкФонд