НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Реорганизация промзон будет вестись по новым законам. Законодательные новации направлены на повышение финансовой устойчивости застройщиков и ускорение развития промышленно-коммунальных территорий


О том, как в городе осуществляется строительство, ведущееся на внебюджетные средства, что изменится в работе инвестиционно-строительной отрасли с принятием поправок в Закон о долевом строительстве, а также нового Закона о развитии промзон, как идет работа Градостроительно-земельной комиссии и как город выполняет свои обязательства по договорам ликвидированного Департамента инвестиционных программ строительства, рассказал руководитель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.

— Константин Петрович, Вы не только возглавляете Москомстройинвест, но также являетесь секретарем Градостроительно-земельной комиссии. Именно этот орган на протяжении пяти предшествующих лет решил судьбу большого числа инвестиционных контрактов, заключенных с инвесторами предыдущей городской администрацией, но так и не реализованных. Чем занимается ГЗК сегодня, каковы результаты ее работы в нынешнем году?

— За минувшие пять лет деятельность Градостроительно-земельной комиссии вовсе не сводилась к прекращению ненужных городу проектов и отмене разрешений на строительство. Помимо этого, на ГЗК было одобрено строительство 118 млн кв. м коммерческой недвижимости, при этом на строительство 95 млн кв. м были утверждены градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), то есть инвесторы подошли к реализации проектов на этих участках. На 87 млн кв. м были выданы разрешения на строительство. За это пятилетие инвесторами было введено в эксплуатацию 26 млн кв. м недвижимости. За время работы ГЗК Мэром города был утвержден 551 проект планировки территории, из которых 297 были утверждены постановлением Правительства Москвы и находятся в реализации. Это значит, что по утвержденным проектам планировки градостроительные планы земельных участков могут быть выданы решением рабочей группы под руководством Марата Хуснуллина.

За первое полугодие 2016 года на заседаниях ГЗК было одобрено строительство около 10 млн кв. м. При этом основной объем — 63%, или 6,3 млн кв. м, — приходится на жилую недвижимость. Это на 1 млн кв. м больше, чем было одобрено за аналогичный период 2015 года (в первом полугодии минувшего года ГЗК одобрила строительство 5,3 млн кв. м жилья). Квартиры продолжают пользоваться спросом у населения, несмотря на кризис, и на сегодняшний день это наиболее динамичный сегмент строительного рынка столицы.

Рынок офисной недвижимости также постепенно оправляется от последствий кризиса, около 16% принятых в этом полугодии решений было связано с проектами по строительству бизнес-центров и офисно-административных комплексов. В общей сложности на ГЗК было одобрено строительство 1,56 млн кв. м административных зданий. Это в первую очередь офисы, а значит, и новые места приложения труда.

Помимо этого, инвесторам выданы ГПЗУ на строительство 640 тыс. кв. м социальных объектов, 570 тыс. кв. м промышленных предприятий и технопарков, 440 тыс. кв. м торговых комплексов и 320 тыс. кв. м гостиниц и отелей.

— Что изменилось в сфере строительства, осуществляемого на условиях софинансирования будущими собственниками квартир, после внесения в Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ поправок, ужесточающих ответственность застройщиков?

— С наступлением кризиса значение долевого строительства для строительной отрасли столицы заметно возросло. Сейчас в условиях, когда фактически невозможно получить достаточно выгодный кредит для начала строительства, практически единственным инвестором жилищного строительства осталось население. Сегодня в Москве по схемам долевого строительства работают 202 застройщика, они возводят с привлечением средств соинвесторов 454 жилых дома. Это 25 млн кв. м жилья на стадии строительства. Объем привлеченных денежных средств граждан в строительство жилья в столице составляет 578 млрд руб. Учитывая, что средний цикл возведения одного здания составляет четыре года, строительными компаниями, работающими со средствами дольщиков, на протяжении ближайших 4–5 лет будет вводиться, если не возникнет дополнительных трудностей, по 6 млн кв. м в год.

За первое полугодие 2016 года в Москве было оформлено почти 19 тыс. договоров долевого участия. Вопреки кризису, число москвичей, готовых вкладывать свои деньги в строительство квартир, неуклонно растет. В целом же в Москве сегодня действует 55,5 тыс. ДДУ. Всего за последние пять лет около 112 тыс. граждан вложили в строительство жилья 1,5 трлн руб. И, учитывая возрастающую значимость долевого строительства, специалистами Москомстройинвеста совместно с коллегами из Минстроя были предложены дополнительные меры, направленные на повышение стабильности в этом секторе рынка, которые были оформлены в идее поправок в Закон о долевом строительстве. 4 июля 2016 года законопроект был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным.

Одной из основных законодательных новаций стали новые требования к уставному капиталу застройщика. Сегодня более 50% застройщиков, привлекающих деньги соинвесторов в столице, имеют уставной капитал, не превышающий 10 тыс. руб. Такие компании не являются финансово устойчивыми, им нельзя доверять строительство десятков или сотен тыс. кв. м жилья. С 1 июля 2017 года застройщики должны будут обладать уставным капиталом в размере 2,5 млн руб., если захотят построить до 1,5 тыс. кв. м. Если свыше 500 тыс. кв. м, то размер уставного капитала должен быть не менее 1,5 млрд руб. Это не такие большие деньги для серьезных строительных компаний, и им дается год на увеличение капитала. А тем, кто не сможет выполнить это требование, в дальнейшем не позволят привлекать денежные средства граждан.

С 14 июля 2016 года все жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) должны обладать правами застройщика, и Москомстройинвест как региональный контролирующий орган получил право контроля над реализацией квартир по этой схеме. На сегодняшний день в Москве 30 объектов из 454, строящихся с привлечением средств населения, возводятся силами девяти ЖСК. Теперь все ЖСК должны будут обладать правами застройщика, чтобы привлекать денежные средства граждан, т.е. иметь оформленный в собственность или по договору аренды земельный участок, действующее разрешение на строительство объектов, так же как и застройщики, заключающие договоры долевого участия с будущими владельцами квартир. А с 1 января 2017 года все таунхаусы также попадают под действие Закона № 214-ФЗ. Если в таунхаусе есть две соседние квартиры, он уже считается многоквартирной постройкой.

Еще одно нововведение, внесенное в Закон о долевом строительстве, — отказ от относительно недавно введенной системы обязательного страхования ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Она была введена с начала 2014 года. В соответствии с ней компания, занимающаяся строительством на деньги соинвесторов, должна была либо заключить договор страхования ответственности со страховой компанией, либо внести взнос в Общество взаимного страхования застройщиков. Как показала практика, на этом рынке работали в основном небольшие компании, которые выдавали необеспеченные реальными выплатами полисы. Собственных средств таких компаний было недостаточно, чтобы при наступлении страхового случая обеспечить завершение проекта.

В Москве лишь девять страховых компаний из 24, страховавших гражданскую ответственность застройщиков по договорам долевого участия, удовлетворяли требованиям Центробанка. Остальные были исключены из перечня ЦБ РФ как неудовлетворяющие требованиям надежности. Риски по завершению строительства домов не перестраховывались. При этом, несмотря на то что условие обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков вступило в силу с начала 2014 года, на сегодняшний день только треть действующих договоров долевого участия обеспечена страховкой.

В общей сложности на страхование гражданской ответственности московскими застройщиками было потрачено около 2 млрд руб. При этом лишь четверть этой суммы составили взносы в Общество взаимного страхования, а три четверти суммы было потрачено на формальные, никому не нужные полисы, выданные несостоятельными страховщиками. Поэтому, помимо прочего, вступившие в начале июля в силу поправки в Закон № 214-ФЗ предполагают создание государственного Федерального компенсационного фонда в жилищном строительстве, из которого деньги будут направлены на завершение строительства. Застройщики обязаны будут перечислять в него 1% стоимости привлеченных средств населения.

Еще одна возможность повышения надежности финансовых взаимоотношений между участниками долевого строительства и строительной компанией — размещение своих средств дольщиками на эскроу-счетах в банках. Особенностью размещения денег на таких счетах является тот факт, что участник долевого строительства перечисляет деньги не самому застройщику, а в банк. Сумма, вносимая на счет, должна быть равна цене договора. Срок хранения денежных средств равен сроку передачи объекта по договору долевого участия плюс шесть месяцев. Также будет создан Федеральный реестр застройщиков. Его будет вести Министерство строительства. Там граждане тоже смогут ознакомиться с данными о компаниях, которые привлекают их средства.

— Как Москомстройинвест на практике осуществляет контроль за работой застройщиков, привлекающих средства дольщиков? Сколько на сегодняшний день в столице зарегистрировано обманутых соинвесторов и есть ли тенденция к увеличению их числа?

— Это очень важная и болезненная тема, тем более что 26% участников долевого строительства приобретают жилье, привлекая ипотечные кредиты. Всего на сегодня в Москве официально зарегистрировано 730 обманутых дольщиков, и большая часть из них — это те, кто вложился в строительство жилья на территории Новой Москвы еще до присоединения этих территорий к городу. Но даже и с ними это менее 1% от всех граждан, вложивших свои средства в долевое строительство. При этом я уже не однократно говорил и хотел бы еще раз повторить, что главное правило, которому надо следовать, приобретая жилье на стадии строительства, — это заключение договора долевого участия. Большинство обманутых соинвесторов столкнулись с проблемами, поскольку покупали свои квартиры по вексельным и иным схемам, не попадающим под действие этого закона. Конечно, и 214-й закон не панацея, но граждан, купивших квартиру по договорам долевого участия и признанных пострадавшими, в разы меньше. И их проблемы — это просто долгострои, строительство которых временно приостановлено, но которые гарантированно будут завершены.

С начала 2016 года Москомстройинвест провел 95 проверок застройщиков, которые привлекают средства населения на строительство многоквартирных домов в рамках Закона о долевом строительстве, по итогам которых нарушители были оштрафованы в общей сложности более чем на 35 млн руб. По итогам этих проверок административные наказания наложены на 87 организаций, 18 из которых в течение года привлекались к административной ответственности два и более раз. На злостных нарушителей отправляются материалы в правоохранительные органы. Большую роль здесь играет прокуратура, с которой мы проводим совместные проверки. Москомстройинвест и прокуратура города Москвы создали особый штаб по работе по предотвращению появления обманутых дольщиков, который разбирается с ситуацией по каждому из проблемных адресов.

На сегодняшний день главные проблемные объекты — это незавершенные стройки СУ-155 и жилой комплекс на территории бывшего хлебокомбината в Царицыне.

Еще одна мера, которая позволяет нам судить о ситуации на рынке долевого строительства и выявлять проблемные организации, — это ежеквартальная отчетность застройщиков. С 1 марта 2016 года застройщики стали предоставлять в Комитет отчетность в электронном виде через портал государственных услуг города Москвы. Эта форма подачи отчетности удобна и для самих застройщиков, и для нас как контролирующего органа, так как позволяет оперативно рассчитывать все нормативы и коэффициенты. По итогам I квартала 2016 года ежеквартальную отчетность в Москомстройинвест предоставили 185 застройщиков из 202. Среди 17 компаний, уклонившихся от сдачи отчетности, АО «Глобинвестстрой», ЗАО «Финансовая корпорация» и ООО «Интерком» находятся в группе риска. С этими компаниями гражданам не стоит заключать договоров, в отношении них будут проводиться проверки, и если ситуация не изменится, то по этим компаниям может быть принято решение о приостановке деятельности и запрете на привлечение денежных средств населения на строительство жилых домов. В частности, в отношении АО «Глобинвестстрой» мы направили в Арбитражный суд иск о приостановке деятельности застройщика по привлечению денежных средств граждан на 12 месяцев.

— Президентом России 3 июля 2016 года был подписан еще один важный для инвестиционно-строительной отрасли Закон № 373-ФЗ о развитии промзон, позволяющий понуждать собственников неэффективно используемых промышленных территорий к их реорганизации. Что изменится в связи с его принятием в Москве? В каких зонах в первую очередь начнется новое строительство по правилам 373-го закона?

— Всего в Москве имеется 270 участков территорий промышленно-коммунального назначения, которые имеют потен-циал для застройки в рамках комплексного развития. Затевать сразу много строек в нынешних непростых экономических условиях не имеет смысла. Поэтому в качестве пилотных проектов комплексного развития промзон будут отобраны 10–20 участков. Новый закон предназначен прежде всего для реорганизации промзон со сложной структурой собственности, когда их территория разделена между несколькими собственниками, чьи интересы нередко вступают в конфликт. Упрощена процедура изъятия участков у препятствующих реорганизации собственников. Упрощена процедура согласования проектов реорганизации — в промзонах отсутствует население, а значит, нет необходимости проводить публичные слушания. Упрощена процедура заключения договоров на предоставление земельных участков по итогам аукциона. Закон предусматривает три схемы реализации комплексного развития промышленных зон. Первая — реконструкция территории по инициативе правообладателей. Пилотным проектом развития по этой схеме станет реорганизация промзоны «Октябрьское поле» по адресу: улица Берзарина, владение 28 на северо-западе столицы. Площадь разработки проекта планировки составляет 31 га, площадь зоны реорганизации — 9 га. Инвестор планирует создать на этой территории многофункциональную застройку площадью 304 тыс. кв. м.

Вторая и третья схемы предусматривают развитие промзоны по инициативе городских властей, когда подготовку проекта планировки территории будет подготавливать город, а затем реализовать земельный участок либо собственнику на бесконкурсной основе, либо если собственник выражает несогласие, то в отношении этого участка будет запущена процедура изъятия и в дальнейшем он будет выставлен на конкурсные торги. По третьему варианту с выставлением участка на земельный аукцион предстоит реорганизовать часть промышленной зоны на юго-западе по адресу: улица Азовская, владение 35. Площадь разработки проекта планировки составляет 17,5 га, площадь, запланированная к реорганизации, — 7,8 га. Инвестор сможет построить здесь от 117 тыс. кв. м до 195 тыс. кв. м недвижимости различного назначения.

— Одно из направлений работы Москомстройинвеста — завершение строительства объектов ликвидированного почти десять лет назад Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС). Почему эти объекты так важны для города?

— Завершение этих контрактов должно принести в бюджет города немалые деньги. Ранее по проектам ДИПСа, благодаря усилиям Комитета, удалось ввести в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м недвижимости, вследствие чего в бюджет поступило несколько млрд руб. Реализация оставшихся проектов принесет в бюджет дополнительно более 2,5 млрд руб. По инвестиционным проектам бывшего Департамента инвестиционных программ строительства осталось достроить 900 тыс. кв. м. Это в общей сложности 16 проектов, и все они будут реализованы до конца 2019 года. Среди них есть такие, как строительство гостиницы по адресу: улица Земляной Вал, владение 70, стр. 1 площадью 11 751 кв. м; жилой комплекс «Газойл Сити» на пересечении улиц Наметкина и Херсонская; многофункциональный жилой комплекс на пересечении Боровского шоссе и улицы Чоботовская и многофункциональный жилой комплекс площадью 54,2 тыс кв. м по адресу: ул. Вавилова, владение 27–31. Последний проект реализуется совместно с Академией наук. Еще один интересный объект — возведение гостиницы в составе многофункционального комплекса общей площадью 60,4 тыс. кв. м на площади Курского вокзала.

— В прошлом году в городе был создан Единый банк проектов, куда планировалось включить инвестпроекты, при реализации которых девелоперы столкнулись с трудностями и хотели бы их либо продать, либо привлечь в него дополнительных инвесторов. Удалось ли наладить его работу, сколько замороженных проектов благодаря банку вновь было запущено в реализацию?

— На сегодняшний день Единый банк проектов Москвы включает в себя 102 инвестпроекта — это проекты на строительство 3,5 млн кв. м недвижимости различного типа. Около 40% от этого объема приходится на жилье — это около 1,44 млн кв. м. 550 тыс. кв. м — это торговая недвижимость, складские помещения и автозаправки, 530 тыс. кв. м — гостиницы, 500 тыс. кв. м — объекты социальной инфраструктуры, 415 тыс. кв. м — офисно-деловые центры и еще 90 тыс. кв. м – физкультурно-оздоровительные комплексы и фитнес-центры.

За последний год удалось найти новых инвесторов для 10 замороженных проектов и оказать содействие в поиске дополнительных инвесторов еще для восьми проектов.


Назад в раздел
КростИНАМОЭКГлавУПДК
ПНСАКСИТЕХ