НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Доля – часть целого. Долевое строительство жилья и апартаментов – на подъеме, а рынок офисной недвижимости постепенно оживляется


Усиление контроля за рынком долевого строительства, предусмотренное изменениями в Законе о долевом строительстве № 214-ФЗ, не привело к сколь-либо значительному сокращению объемов жилищного строительства в столице или к уходу с рынка заметных игроков. Об этом объявил в ходе V Всероссийского совещания по жилищному строительству председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

ДДУ по новым правилам


По его словам, стабильный инвестиционный климат и устойчивые правила строительства для застройщиков позволяют в Москве привлекать в долевое строительство значительные объемы средств населения. Так, по итогам 2016 года, этот объем составил 822 млрд руб. За все время существования практики долевого строительства 2016 год стал рекордным по числу заключенных договоров, сообщил Константин Петрович. Количество заключенных договоров долевого участия на начало 2017 года на 17% больше, чем на начало 2016 года.

– Это очень хороший показатель. Мы видим, что даже сложная экономическая ситуация не повлияла на интерес граждан к строящимся объектам, – считает Константин Тимофеев.

За последние шесть лет в долевое строительство было привлечено 1,6 трлн руб. физических лиц, в том числе 318 млрд – в 2016 г. В Москомстройинвесте рассчитывают, что по итогам нынешнего года в жилищное строительство будет привлечено около 900 млрд – 1 трлн руб. средств соинвесторов. В последние два года именно физические лица являются основным инвестором строительства жилья в Москве. Притом что цены на квартиры в новостройках за это время существенно не изменились.

Экономический кризис, достаточно чувствительно ударивший по рынку офисных помещений и торговых центров, не оказал сколь-либо заметного влияния на спрос и цены на жилье в столице. По словам председателя Москомстройинвеста, данные статистики показывают, что количество новых жилых объектов, выставленных на продажу на рубеже 2015–2016 годов, не сильно отличаются от показателей за аналогичный период 2016–2017 годов. Снижение выхода застройщиков на новые площадки в 2017 году в Москомстройинвесте связывают с тем, что многие строительные компании старались зарегистрировать первый ДДУ по старым условиям, до наступления 2017 года, когда еще не требовалось получать заключение о соответствии Закону о долевом строительстве.

– Это подтверждает и больший объем зарегистрированных в последние дни прошлого года ДДУ, и большее количество начала строительства новых объектов, – пояснил Константин Тимофеев. Если в конце 2015 года началось возведение 42 новых объектов, то в конце 2016 года их уже стало 59.

Также рост числа заключаемых договоров связан с появлением новых площадок под застройку. Как подчеркнул председатель комитета, строительные площадки появляются как в пределах МКАД, на территории бывших промзон и в составе создаваемых транспортно-пересадочных узлов, так и на территории Новой Москвы.

Также в столице существует банк проектов, в том числе жилых, первоначальные инвесторы которых столкнулись с трудностями в их реализации, и теперь другой девелопер может их приобрести и завершить.

Еще одной причиной увеличения числа заключаемых ДДУ стало большее разнообразие вариантов предложений. На рынке, например, на конец IV квартала 2015 г. было представлено 8,5 млн кв. м строящихся квартир и апартаментов, на середину 2016 г. – 9,4 млн кв. м, а сейчас – порядка 11, 6 млн кв. м.

Объем непроданных площадей с 2015 г. вырос с 5 млн до 7,3 млн кв. м. Таким образом, предложение выросло на 45%. Спрос на новые квартиры в городе остается на докризисном уровне.

В Москве в сфере долевого строительства работают 252 застройщика. При этом сегодня на городском рынке долевого строительства доминируют крупные застройщики, реализующие масштабные проекты, что практически сводит на нет риск точечной застройки.

Активность инвестиционно-строительных компаний остается высокой, несмотря на вступившие в силу с начала нынешнего года дополнительные меры, направленные на контроль за деятельностью застройщиков, привлекающих средства населения. В их числе – выдача Москомстройинвестом заключений о соответствии строительной компании и проектной декларации требованиям Закона о долевом строительстве: определенный размер собственного капитала, отсутствие задолженности перед налоговыми органами, отсутствие судимости у их руководителей. Только имея подобное заключение, застройщик получает право привлекать средства населения. Часть этих требований уже вступила в силу, а требования к уставному капиталу будут введены только с 1 июля 2017 года, чтобы застройщики имели время к ним подготовиться. Но даже если застройщик успеет получить свидетельство о соответствии уже сейчас, до того как требования к уставному капиталу вступили в силу, это не спасет его от необходимости привести уставной капитал в соответствие с установленным законом размером к 1 июля. Если это требование закона в срок не будет исполнено, уже выданное заключение о соответствии будет отозвано.

Фонд страхования участников долевого строительства

Еще одно новшество, которое должно заработать с 1 июля этого года – Фонд страхования участников долевого строительства.

Основные функции фонда – получение взносов от застройщиков и контроль за их поступлением. Плюс к этому – осуществление полномочий арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он вносил взносы в компенсационный фонд хотя бы в отношении одного объекта. Фонд будет производить выплаты возмещений гражданам-участникам долевого строительства при банкротстве застройщика, предоставлять займы, в том числе беспроцентные. Не исключено и оказание финансовой помощи застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

Фонд должен был начать действовать с 1 января, но все необходимые для его работы нормативные акты не успели утвердить к намеченному сроку. Фонд должен заменить систему обязательного страхования ответственности застройщика перед соинвесторами. Страховые компании собирали с застройщиков к рамках существовавшей до сих пор системы по 2 млрд руб. в год, однако, когда дело доходило до выплат – при наступлении страхового случая – выполнить взятые на себя обязательства они были не в состоянии.

– И в этом году, поскольку фонд заработает только с середины года, еще более 1 млрд руб. уйдет в страховые компании, а дополнительной страховой защиты участники долевого строительства не получат, – посетовал Константин Тимофеев.

По данным Москомстройинвеста, из 72,3 тыс. действующих договоров долевого участия в Москве застраховано 39,9 тыс. договоров на сумму 359,5 млрд руб.

– Ни по одному договору страхования выплат не было, а 3 миллиарда из экономики Москвы ушли, – рассказал Константин Тимофеев. При этом почти половина всех ДДУ (более 15,8 тыс.) застрахованы в одной страховой компании – «Респект», занимающей 23-е место в рейтинге российских страховых компаний.

Поэтому Москомстройинвест предлагает отказаться в Москве от практики страхования гражданской ответственности застройщиков жилья, не дожидаясь начала работы компенсационного фонда в сфере долевого строительства.

Интересный тип недвижимости


Наиболее динамично развивающимся сектором инвестиционно-строительного рынка столицы остается возведение апартаментов.

– Этот тип недвижимости интересен как инвесторам, так и покупателям. Одна из причин, по которой население отдает предпочтение апартаментам, – это их цена. Сегодня она ниже стоимости жилой недвижимости примерно на 20%, – рассказал он. По словам Константина Тимофеева, компании, которые возводят апартаменты в рамках 214-ФЗ, более интересны потенциальному покупателю, так как деятельность таких застройщиков более прозрачна.

Сегодня застройщики предлагают населению для приобретения в общей сложности 17,5 млн кв. м. Большая часть этих помещений – 11,6 млн кв. м – находится на стадии строительства. Примерно три с половиной года эти объекты будут достраиваться. При этом собственно полноценные жилые помещения из этого объема составляют 9,8 млн кв. м, а апартаменты, имеющие статус нежилых помещений, – 1,8 млн кв. м. Низкая цена апартаментов обусловлена тем, что при их возведении застройщик не обязан соблюдать установленные для жилья нормы по инсоляции, обеспечению парковочными местами и объектами социальной инфраструктуры.

Однако сейчас при возведении апартаментов получение заключения о соответствии является желанием самого застройщика, а не его законной обязанностью.

– Некоторые застройщики данного вида недвижимости предлагают гражданам заключить договор долевого участия. Однако такие договоры не защищены нормами 214-ФЗ. Поэтому Москомстройинвест выступил с законодательной инициативой – чтобы вся недвижимость, которая строится с привлечением средств населения, в том числе и апартаменты, подпадала бы под нормы Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, – пояснил Константин Тимофеев.

Также Москомстройинвест настаивает на том, чтобы требования 214-го Федерального закона были распространены и на продажу машиноместа в гаражных комплексах, реализуемых на стадии строительства.

Помимо этого, Москомстройинвест предложил федеральным властям усилить требования к нормативам оценки финансовой устойчивости застройщика, с тем чтобы отзывать заключения о соответствии при несоблюдении застройщиком какого-либо норматива оценки финансовой устойчивости два и более периода подряд и оперативно приостанавливать привлечение им денежных средств. Сейчас это делается только через суд, что требует длительного времени, в течение которого застройщик может заключить еще большее число договоров с населением. Также предлагается приостанавливать привлечение средств граждан при выявлении в ходе анализа ежеквартальной отчетности застройщика несоответствия положениям закона таких ключевых параметров, как размер уставного капитала или наличие налоговой недоимки.

Кроме того, на сегодняшний день отсутствуют разработанные форма и порядок сдачи отчетности жилищно-строительных кооперативов. С 1 июля 2016 года Москомстройинвест осуществляет только контроль за наличием у них разрешительной документации и оформленных земельно-правовых отношений, а контроль за целевым использованием денежных средств, привлекаемых ЖСК, пока находится вне сферы его полномочий. Еще одна важная функция Москомстройинвеста как регионального уполномоченного органа в сфере долевого строительства – контроль за финансовой отчетностью строительных компаний, привлекающих средства населения, и своевременным сроком сдачи объектов. Сейчас в Москве в общей сложности инвесторами строится 520 объектов жилья и апартаментов, из них 488 возводится по договорам долевого участия, и на протяжении этого года все дома, строящиеся с заключением ДДУ, следовало бы включить в план проверок Москомстройинвеста. Но по требованию прокуратуры часть возводимых объектов из плана проверок 2017 года была исключена, поскольку они являются субъектами малого предпринимательства. Однако это те предприятия, которые возводят объекты площадью более 100 тыс. кв. м и в перспективе будут иметь выручку от 5 млрд руб. Даже если эти компании относятся к числу субъектов малого и среднего предпринимательства, они будут проверены во внеплановом порядке.

Инициировать внеплановую проверку застройщиков Москомстройинвест может на основании обращений граждан. Если дольщики, заключившие с застройщиком договор долевого участия, видят, что он не укладывается в установленные сроки строительства и ввод объекта срывается, то они могут пожаловаться на «горячую линию» Москомстройинвеста (+7 (495) 6458096) или подать письменное заявление. Константин Тимофеев счел нужным напомнить, что с начала 2017 года изменились правила приема заявок от граждан на проведение внеплановой проверки. Теперь комитет сможет инициировать ее только в том случае, если обратившиеся с заявлением участники долевого строительства зарегистрировались и подтвердили свою личность на городском портале госуслуг.

Всего за последние шесть лет в Москве было проведено 795 проверок застройщиков, работающих на рынке долевого строительства. Общая сумма наложенных по их итогам штрафов превысила 300 млн руб. Только в прошлом году была проведена 181 проверка.

56% выявленных в ходе них нарушений связано с порядком и сроком сдачи отчетности. 24,7 % нарушений связано с нарушениями проектной декларации, а еще – с неправомерным привлечением денежных средств граждан. При этом первые два типа нарушений практически не сказываются на сроках ввода объекта в строй.

– Больше всего проблем приносит неправомерное привлечение денежных средств. В прошлом году было зафиксировано 90 таких нарушений, – уточнил Константин Петрович. Стоит также отметить, что число нарушений застройщиков, связанных с неправомерным привлечением денежных средств граждан, в 2016 году сократилось почти в 2,5 раза по сравнению с 2015 годом. При этом количество формальных нарушений в документах увеличивается в связи с новыми требованиями к отчетности и проектной декларации. Однако они не влияют на ход строительства и своевременный ввод в строй жилья.

По дороге к офису

Определенное оживление в последнее время отмечено в секторе офисной недвижимости, продемонстрировавшем наибольший спад на волне кризиса в 2015 году. В недавнем времени на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии города Москвы было одобрено строительство целого ряда офисных комплексов. Среди наиболее крупных проектов, которые вот-вот начнут реализовываться или уже находятся в начальной стадии реализации, – многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой по адресу: Ленинский проспект, владение 90/2, площадью свыше 100 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс на Сущевском Валу, владение 49 – свыше 95 тыс. кв. м, а также давний совместный российско-китайский проект, реализация которого возобновляется после длительного перерыва – деловой комплекс «Парк Хуамин». Его площадь должна составить 100 тыс. кв. м.

Город сегодня предоставляет неплохие варианты возведения новых объектов коммерческой офисной недвижимости в пределах «старой» Москвы. Во-первых, административно-деловые площади станут неотъемлемой частью транспортно-пересадочных узлов. Во-вторых, офисные здания предполагается строить вдоль Московского центрального кольца. В-третьих, значительное количество объектов офисной недвижимости должно появиться в ходе реорганизации территорий бывших промзон. Об этом сообщила начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова.

По ее словам, городские власти рассчитывают возвести на неэффективно используемых территориях вокруг МЦК порядка 2 млн кв. м недвижимости, в том числе около 750 тыс. кв. м коммерческой нежилой недвижимости, офисных, торговых и многофункциональных центров. Офисные центры нужны городу как места приложения рабочей силы, для создания гармоничной городской среды, где жителям района не приходится тратить массу времени на дорогу до работы и обратно. По мнению специалистов Москомстройинвеста, при развитии незастроенных территорий городу необходимо соблюдать баланс: соотношение новых рабочих мест и жилой недвижимости должно быть 50/50.

Что касается территорий, где уже имеются успешно функционирующие предприятия, то здесь, по словам начальника управления Москомстройинвеста, необходимо сделать так, чтобы они развивались в соответствии потребностями города. Цель московских властей – в создании кластеров на месте функционирующих, но отставших от требований времени промзон, где помимо собственно производства осуществлялось бы обучение персонала.

В целом при реорганизации промышленно-коммунальных территорий город осуществляет курс на сохранение эффективно работающих предприятий и создание как можно большего числа новых рабочих мест. При этом особое внимание уделяется модернизации производственных мощностей, созданию наукоемких направлений, размещающихся в офисах и помещениях лабораторного типа, а не в цехах и промышленных корпусах. Предполагается, что в ходе реорганизации промзон действующие промышленные предприятия также должны оптимизировать свою работу: улучшать экологические показатели, создавать технопарки и технополисы.

ТПУ и пассажиропотоки

Еще одним, помимо Московского центрального кольца и промзон, местом массового строительства офисов должны стать транспортно-пересадочные (ТПУ) узлы, которые будут строиться в первую очередь у станций метро и МЦК с мощным пассажиропотоком. К настоящему моменту уже проведены торги на возведение инвесторами ТПУ, в рамках которых будет предусмотрено в том числе и строительство офисной недвижимости. Это, например, ТПУ «Ботанический сад», где помимо гостиницы инвестор будет строить офисные помещения. Площадь офисов в составе ТПУ «Ботанический сад» в соответствии с проектом равняется 45 тыс. кв. м. В составе ТПУ у будущей станции метро «Селигерская» также планируется строительство многофункционального комплекса с офисными помещениями. У метро «Парк Победы» рядом с Поклонной горой предполагается возвести ТПУ, коммерческой составляющей которого станет многофункциональный центр общей площадью 230 тыс. кв. м. Половина его площадей будет отведена под офисные помещения. В Москомстройинвесте отмечают, что развитие офисной недвижимости в увязке с транспортной доступностью – это тренд, который доказал свою эффективность во всем мире.


Назад в раздел
МосводоканалМОЭСКСаториЭнергокомплекс
ЛокоБанкКапстройситиРоссийский