Важное обновление. Благодаря принятию Закона о реновации усилится позиция городских структур по реализации объектов недвижимости

На прошедшей в рамках Московского урбанистического форума конференции девелоперов и управляющих компаний России обсудили, как кризис повлиял на девелоперский рынок, какие проекты оказались наиболее востребованными, и дали прогнозы развития рынка недвижимости в Москве и России в целом.

Статус апартаментов будет определен

Модератор конференции – руководитель отдела стратегического консалтинга, партнер Cushman & Wakefield Евгений Попов отметил, что, несмотря на заявления о стагнации и отсутствии динамики в российской экономике, ситуация в столице этому не соответствует.

– Объем рынка только увеличивается как в сфере жилищного строительства, так и в целом. Сегодня у нас уже за первое полугодие текущего года принято порядка 9 млн кв. м новых решений по недвижимости, из которых 3 млн кв. м – жилые объекты. Это на 15% больше, чем в прошлом году. На рынке в продаже около 19 млн кв. м жилья, – рассказал председатель Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев.

По его словам, на будущий год, исходя из принятых решений и проектов, находящихся на экспертизе, в продаже можно ожидать порядка 22–23 млн кв. м жилой площади.

Он напомнил, что в этом году будут выдвинуты новые требования к финансовой отчетности застройщиков. На протяжении последующих лет будет улучшаться финансовая открытость застройщиков для получения более прозрачной структуры баланса, отчетности и нормативов. Этот процесс будет обусловлен дальнейшим совершенствованием Федерального закона о долевом строительстве 214-ФЗ. Благодаря принятию Закона о реновации в ближайшие два-три года на рынке будет усиливаться позиция городских структур по реализации объектов недвижимости. Инвесторам нужно будет в конкурентной борьбе повышать качество недвижимости и делать цены более доступными.

– В этом году Стройнадзор и трудовая инспекция усилят внимание к качеству рабочей силы, так как наблюдается повышение количества несчастных случаев на стройках, в первую очередь по причине недостаточной квалификации, – отметил Константин Тимофеев.

– В целом мы смотрим на тенденции рынка позитивно, потому что есть задел. Мы контролируем сейчас 254 строителя, объем их прибыли, по сравнению с прошлым годом, по финансовой отчетности на 8% больше, – рассказал Константин Тимофеев.

Он напомнил, что, согласно планам, в ближайшие месяцы будет принята законодательная инициатива по апартаментам.

– Сейчас в Москве строится по крайней мере 800 тыс. апартаментов. Важно определить, что такое апартаменты с точки зрения закона, поскольку для их строительства привлекаются средства населения. Поэтому в ближайшее время закон будет принят, будет определен статус апартаментов, – отметил Константин Тимофеев.

Сегодня апартаменты не являются жильем, однако этот вид недвижимости чаще всего представлен на рынке именно в качестве места проживания. Несмотря на то что ряд застройщиков при продаже апартаментов заключает договоры долевого участия (ДДУ), в случае недостроя или банкротства застройщика права граждан, вложивших средства в строительство апартаментов, не будут защищены так, как при покупке жилья.

Потенциальный рост сектора арендного жилья предсказал управляющий партнер компании Colliers International Россия Николай Казанский.

– Когда мы говорим о том, что у нас, с одной стороны, есть необходимость повышения мобильности населения, а с другой, есть рост ввода жилья, апартаментов, предложение будет намного выше. Один из вариантов реализации – создание крупных фондов, которые будут покупать жилье и с помощью управляющих компаний сдавать их в аренду. Опыт этот есть во многих странах. У нас тоже должен прижиться, – отметил Николай Казанский.

Инвестициями в доходную недвижимость с ежемесячными обратными платежами могли бы заняться крупные пенсионные фонды.

По его словам, развитию этого сектора мешают достаточно высокая стоимость заемных средств и достаточно низкая доходность подобного бизнеса. Он напомнил, что еще сто лет назад в Петербурге активно развивались так называемые доходные дома, что совпадало с комплексным освоением территории.

Поддержать инвесторов

При осуществлении инвестиционных проектов застройщики могут рассчитывать на определенные льготы, рассказал заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы Кирилл Пуртов.

– Сегодня в городе сложилась система всех земельных инвестиционных платежей. По всем видам платежей есть своя история. Нормативные акты действуют уже около пяти лет, – сообщил Кирилл Пуртов.

По его словам, система льгот на сегодняшний день также сложилась. Поправки, которые в нее вносятся благодаря требованиям инвесторов, исключительно «точечные доработки», которые осуществляются в случае, если проблема системная.

Сегодня от всех инвестиционных платежей в бюджет полностью освобождаются предприятия промышленного назначения, получившие статус технополисов, технопарков и т.п.

– Это та сфера, где мы ждем определенного развития, создания рабочих мест, – объяснил Кирилл Пуртов.

Полностью дотируется вся социальная сфера. Город поддерживает строительство объектов социальной направленности – оздоровительных комплексов, лечебных учреждений, культуры и образования.

Для инвесторов, которые должны осуществлять платежи в бюджет, предусмотрены механизмы рассрочки.

– До 100 млн руб. предоставляем рассрочку на один год, от 100 до 500 млн – до трех лет, свыше 500 млн – на период строительства. Думаю, дальнейшее развитие системы льготирования инвестиционных платежей будет точечным, в зависимости от накопления системных проблем, – рассказал Кирилл Пуртов.

Представители компании, активно ведущей строительство жилых комплексов в столице, отметили: наиболее сложная нагрузка на сегодняшний день – плата за смену вида разрешенного использования. По их словам, девелоперы сегодня активно ищут различные пути снижения себестоимости при нерастущей цене продажи. Налоговые нагрузки тоже есть, но они не настолько существенны на сегодняшний день по сравнению с платежами за землю.

Импорта все меньше

Все сошлись во мнении: несмотря на кризис, последние три
года показывают рекордный выход новых проектов на рынок.

В квартирном сегменте – это 60 проектов в год. Апартаменты в течение 2013–2016 гг. – 20 новых проектов в год. При этом за последние полтора года спрос сильно смещается в сторону квартир. Апартаменты показывают довольно низкие темпы реализации. В этом году, к сожалению, вышло всего пять апартаментных проектов. Существенное снижение темпов продаж в месяц показывают проекты, которые выходят в эконом- и комфорт-классе ниже, чем 170 тыс. руб. за кв. м, резюмировали представители строительных компаний.

Падают цены на вторичное жилье. Это связано с переориентированием интереса покупателей на новостройки, поскольку цены на них становятся все более адекватными, планировка удобная и т.п.

Сегодня можно увидеть рекордный объем предложений – более 3 млн кв. м жилья доступно для покупки в Москве. Из них 2,5 млн кв. м – квартиры, полмиллиона кв. м – апартаменты. Происходит укрупнение застройщиков. Если еще 3–4 года назад на рынке можно было увидеть большое количество игроков с мелкими проектами, то сегодня сегмент мелкого девелопмента «практически умер». Пришли более профессиональные команды, конкуренция стала более жесткой. Стоимость рекламных компаний некоторых застройщиков доходит до 50 млн руб. в месяц.

В последние годы наша экономика показывает абсолютно уверенную динамику. Объемы впечатляют, таких очень давно не было ни в России, ни в Москве не только с точки зрения спроса, но и с точки зрения растущего предложения. Рынок сейчас становится высокопрофессиональным. Если 15 лет назад мы смотрели с восхищением на европейские столицы, то сейчас европейцы приезжают в Москву и говорят, что таких девелоперских проектов нет ни в одной из столиц мира. То, что нынешнее руководство делает с городом, будет оценено следующими поколениями, прозвучало на заседании.

Количество вакантных офисных площадей класса А и А+ к 2020 году может снизиться в два раза.

Все проблемы с офисными площадями в классе А и А+ остались в прошлом. Исходя из того, что ни один девелопер не рискует заходить в офисные проекты, в 2019 году наступит с учетом поглощения офисных помещений если не дефицит, то сокращение вакансий офисных помещений с 12–14% до 6–7%. Сейчас очень хорошее время для начала новых девелоперских проектов в офисном сегменте. В наиболее выигрышном положении на рынке находятся проекты домов, построенные в неосталинcком стиле.

– От гигантских зданий из стекла и бетона, пронизываемых ветрами площадей и широких транспортных магистралей мы движемся к функционально взвешенным пространствам, «городам внутри городов», от остросовременных концепций – к архитектуре, удовлетворяющей ностальгические устремления – «большому стилю» в архитектуре 1950–1960-х годов, – констатировали в ходе дискуссии.

Стилизованные под современные требования дома со сталинской архитектурой пользуются спросом. И если очень удобная квартирография, если ценообразование правильное, то никаких проблем с продажами в бизнес и элитном классе нет.

В России с каждым годом производится все больше и больше качественных отделочных материалов, а также инженерного оборудования. Если до кризиса соотношение импортных и отечественных материалов было 30 к 70%, то сейчас на импорт приходится максимум 20% стройматериалов. Количество импортных компонентов очень сильно сократилось.

Собравшиеся пришли к выводу, что нынешняя экономическая ситуация создает не только новые вызовы на национальном девелоперском рынке, но и стимулирует застройщиков пересмотреть устаревшие подходы к развитию городского пространства. Появляются новые возможности в сфере девелопмента, которые способствуют возникновению нестандартных проектов с привлечением ведущих иностранных архитектурных бюро.