На сегодняшний день в столице сформировалась вполне эффективная система взаимоотношений между городом и инвесторами. О том, что еще нужно сделать, чтобы она стала более динамичной, учитывающей интересы как города, так и инвестиционно-строительного сообщества, рассказал президент Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Борис Фролов.
– Борис Леонидович, как, на ваш взгляд, должен строиться эффективный механизм взаимодействия городских властей и сообщества инвесторов, который позволил бы инвестиционному строительству вновь выйти на докризисные показатели?
– Я едва ли могу дать однозначный ответ на этот вопрос, но, конечно, существуют некоторые общие принципы, основываясь на которых можно было бы исправить ситуацию с инвестиционной политикой в городе.
Диалог с новой командой московского руководства, новым руководством московского Стройкомплекса на первых порах выстраивался непросто. Но на сегодняшний день проработана вполне удовлетворительная система взаимодействия и разрешения конфликтных ситуаций.
Речь прежде всего идет о совместной рабочей группе с участием представителей как городских властей, так и инвесторов. Она рассматривает все спорные вопросы, выносит свои рекомендации. Почти за год работы ей удалось добиться весомых результатов. В период массового пересмотра и расторжения контрактов инвесторы смогли отстоять целый ряд контрактов, которые власти хотели расторгнуть.
Председателем рабочей группы является председатель правления группы компаний «Дирекция заказчика» Владимир Матковский, а его заместителями представитель органов власти – глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев и ваш покорный слуга.
Помимо этого в соответствии с решением коллегии Стройкомплекса будет создан новый рабочий орган – единая переговорная площадка. После изучения опыта работы подобных органов взаимодействия с предпринимательским сообществом при различных органах исполнительной власти города мы предлагаем взять за образец для создания подобной площадки Общественный совет по развитию конкурентоспособности во главе с заместителем Мэра по вопросам экономической политики Андреем Шароновым. В итоге переговорная площадка для диалога бизнеса и власти в сфере инвестиционного строительства и осуществления инвестиционных проектов нам видится в форме совета и рабочих групп по конкретным направлениям. При этом существующая рабочая группа продолжит свою работу на постоянной основе. Предполагается, что на Общественный совет будут выноситься различные инициативы, связанные с улучшением инвестиционного климата в городе. Для обсуждения каждого такого предложения в случае необходимости предполагается сформировать временные рабочие группы, в состав которых будут включены представители как госструктур, так и коммерческих организаций.
Еще одним важным направлением в деятельности переговорной площадки станет саморегулирование. В соответствии с приказом по Департаменту градостроительной политики города Москвы создана комиссия по саморегулированию. Она призвана «разруливать» спорные моменты во взаимоотношениях СРО с отдельными ее членами, департаментами и комитетами, входящими в состав столичного Стройкомплекса. Качество работ и соблюдение всех норм – ее первейшая обязанность.
Наконец, АИМ направила в Правительство Москвы проект плана своих основных мероприятий на 2013 год. Мы его составили с учетом достигнутых договоренностей и особо отметили приоритетные направления. Например, реализацию инвестиционных проектов на территории ЦАО, где сейчас инвестиционная активность резко упала. Мы полностью согласны с позицией властей в отношении того, что необходимо было прекратить строительство новых офисных зданий в исторической части города, которое ухудшало транспортную ситуацию в центре Москвы. Но есть также и инвестиционное строительство, которое решает многие проблемы города, и его сворачивать просто нельзя.
– Какой объем инвестиционного строительства для города вы считаете оптимальным и какие шаги должны быть сделаны руководством города, для того чтобы выйти на эти показатели?
– Для того чтобы понять, куда нам двигаться дальше, стоит вспомнить о том, с чего мы начинали. Если взять начало 90-х годов прошлого века, когда мы только вступали в эпоху рыночных отношений, то по всей Москве в год вводилось в строй в лучшем случае 1 млн кв. м недвижимости. А на излете советской эпохи и того меньше – 200 тыс. кв. м. А негосударственные инвестиции в строительство составляли в эпоху радикальных рыночных реформ и вовсе смехотворную сумму – не более 1–2%. Вспомните, как выглядел центр Москвы, исторические кварталы в конце 80-х годов: проваленные крыши, забитые окна и двери многих строений…
Политика советского руководства последних лет его существования способствовала ликвидации архитектурных особенностей, своеобразия исторической застройки Москвы. Достаточно сказать, что тогда ни одна организация не бралась за реконструкцию зданий, потому что, по действовавшим законам, в отчетность попадало лишь то, насколько в процессе реконструкции здания увеличивалась его площадь. И только в середине 90-х годов в ходе развития рыночных отношений в городе появилась заинтересованность в реконструкции в силу ее экономической привлекательности.
Новый механизм работы постепенно сложился, и к началу XXI века Строительный комплекс стал локомотивом экономики Москвы. В самые «ударные» с точки зрения темпов строительства советские годы в городе вводилось по 5 млн кв. м жилой недвижимости, и это считалось большим достижением. Столько строилось, к примеру, в канун Олимпиады, когда на Москву работала вся страна. Но в новейший период истории на показатель 5 млн кв. м столичный Стройкомплекс вышел уже в конце 90-х годов и с тех пор вплоть до кризиса 2008 года не снижал, а лишь наращивал темпы ввода. В канун кризиса в столице вводилось уже по 10 млн кв. м новой недвижимости различного назначения.
Сегодня существующий в городе порядок не дает компаниям, желающим заниматься инвестиционным строительством, реализовать все свои возможности. Часть мощностей московского Стройкомплекса занята в других регионах из-за отсутствия предложений в городе. Хотя, читая годовые отчеты, кажется, что все у нас хорошо. Например, Департамент земельных ресурсов по итогам 2012 года отчитался, что объем реализуемых на земельных аукционах участков увеличился в 5 раз. При этом назван объем потенциальных площадей: на этих участках можно было построить в общей сложности 300 тыс. кв. м недвижимости.
По существу, в настоящее время в прежних административных границах города под новое инвестиционное строительство отводится сущий мизер, и это при потенциале Москвы 10 млн кв. м в год. На новых же территориях рынок инвестиционных предложений пока не запущен. Много говорится о реорганизации промзон, реконструкции старой застройки, но до сих пор не заключено ни одного договора на развитие застроенных территорий.
– Самый непростой момент во взаимоотношениях инвесторов и городских властей – это процесс пересмотра ранее заключенных инвестиционных контрактов и отмена тех из них, которые затрудняют градостроительное развитие. Насколько представители профессионального сообщества инвесторов осознают необходимость действий, осуществляемых ГЗК?
– Мы приветствовали процесс наведения порядка в сфере инвестиционных контрактов, начатый после прихода к руководству города новой команды. До этого момента в городе не существовало понятного и прозрачного механизма получения права на заключение инвестиционных контрактов: вместо этого был порядок подписания их «под столом». Причем правом заключения таких контрактов обладало не только высшее руководство города, но и префектуры административных округов, а также отраслевые комитеты и департаменты. Когда мы выезжали за рубеж с целью привлечь к реализации проектов в Москве иностранных инвесторов, привозили их в наш город, то, изучив существующее положение, многие из потенциальных партнеров в недоумении спрашивали: «Где можно получить право на реализацию инвестиционного контракта?» Ответственного за это органа не было.
Более того, в столице появилась особая специальность в инвестиционно-строительной сфере – «специалист по заключению и перепродаже инвестиционных контрактов». Эти люди по профессии не были ни строителями, ни проектировщиками, ни даже менеджерами, организующими процесс строительства, – они знали лишь, где и как можно оформить право на реализацию контракта, где следует подписать необходимые бумаги. С фантастической выгодой для себя они предлагали приобрести контракт реально работающим строительным компаниям.
От таких людей, конечно, необходимо было очистить инвестиционно-строительное сообщество. Однако и тут есть нюанс, который необходимо учитывать. Конечными приобретателями контрактов у подобных дельцов были в основном добросовестные исполнители! Да, подобные контракты были заключены с нарушениями Закона о конкуренции, в обход процедуры конкурентных торгов, но после цепочки посреднических сделок строить нужные городу объекты в конце-то концов начинали ответственные московские строители. Отмена реализации подобных контрактов наносила удар и по ним, по их персоналу. Это лишь один пример, связанный с болезненным процессом пересмотра инвестиционных контрактов на Градостроительно-земельной комиссии…
– Что, на ваш взгляд, следует сделать руководству города, для того чтобы увеличить число новых инвестиционных проектов в тех отраслях, которые важны для экономики города?
– Самым серьезным препятствием на пути развития инвестиционно-строительной отрасли в столице я считаю тот факт, что на настоящий момент в городе не создан рынок инвестиционных предложений. При прежнем руководстве и власть, и бизнес-сообщество были зациклены на инвестиционных контрактах, заключение которых запрещено со вступлением в силу Земельного кодекса, – право на строительство приобретается по итогам земельных аукционов. В настоящее время проводится некоторое количество земельных торгов. Так, на первое полугодие запланировано проведение аукционов на земельные участки, на которых можно построить в общей сложности всего 350 тыс. кв. м недвижимости. В городе не используются иные узаконенные формы привлечения инвестиций: договоры на развитие застроенных территорий, механизм государственно-частного партнерства практически так и не применяется.
Должен сказать, что еще в конце 90-х годов я в составе делегации, состоявшей из представителей московского инвестиционно-строительного сообщества и исполнительной власти города, подробно изучал механизмы и опыт реализации государственно-частного партнерства в таких странах, как Дания, США, Канада, Франция и Германия. Но тогда у нас не возникало необходимости в их внедрении. У города было достаточно много свободных участков, а инвесторы брались все делать за свой счет, в том числе и реконструкцию зданий. Теперь ситуация иная, но лишь несколько месяцев назад Департамент по конкурентной политике начал проведение серии торгов на заключение концессионных соглашений на строительство детских садов, а затем был проведен конкурс на сдачу в концессию достаточно крупной московской больницы. Какими будут итоги реализации этих соглашений, говорить пока рано, город только экспериментирует с воплощением на практике концессионных механизмов.
Другая проблема, на которую наша ассоциация постоянно указывает, – это более 180 отселенных домов в центре Москвы.
В своем плачевном состоянии они находятся уже на протяжении последних пяти лет. Дома заполнены мигрантами, коммуникации не отключены, и, похоже, никто с этими домами ничего делать не собирается. Конечно, необходимо иметь жилой фонд для расселения гастарбайтеров, работающих в коммунальном секторе, тех же дворников. Но для этого достаточно одного дома в округе. Значит, кто-то заинтересован в наличии такого большого числа стихийных «ночлежек». Я объехал, наверное, с полсотни таких домов, чтобы убедиться, что это не памятники архитектуры. Так вот, только два из них были реально отселены. Во всех остальных поздно вечером были освещены все окна. На мой взгляд, нужно навести порядок в этом вопросе.
– Город часто предлагает инвесторам, возводящим жилье или офисы, перепрофилировать строящийся объект в гостиницу. Насколько подобные предложения привлекательны для инвесторов?
– Разумеется, любой инвестор стремится как можно быстрее окупить вложенные затраты. Но быстрые деньги приносит только жилье. Любой другой недвижимостью надо еще научиться управлять, чтобы она приносила тебе прибыль и окупала вложенные в строительство деньги. Не исключение тут и гостиничный бизнес.
Столичные инвесторы приобретают навыки эффективных управляющих и зданиями иного назначения. В конце 90-х, например, их критиковали за то, что они не хотели браться за строительство спортивных сооружений. В те годы обязательство возвести коммерческий физкультурно-оздоровительный комплекс было своего рода «нагрузкой» к лакомому контракту на возведение жилья. Но постепенно инвесторы научились управлять такими объектами. Не так давно проходил аукцион, где за право возвести на предложенных земельных участках два спортивных объекта боролись восемь участников. Размер ставки земельной аренды в ходе торгов увеличился в несколько раз. Причем в итоге выяснилось, что победителями на торгах оказались серьезные девелоперские структуры, имеющие за плечами большой опыт управления спортивными сооружениями.
Сегодня инвесторы не хотят браться за строительство апартаментов, высказывая схожие опасения. Но уже есть те, кто готовы это делать и понимают все выгоды этого направления, у которого есть свои существенные преимущества. Если инвестор строит обычное жилье, то, по нормативам социального проживания, оно должно быть обеспечено школами, детскими садами и поликлиниками. Для апартаментов всего этого не требуется. И не стоит опасаться того, что они останутся невостребованными.
Ведь в Москве проживает около 2,5 млн человек, прибывших сюда на временную работу. Сейчас они снимают квартиры у частников, но если в городе появится цивилизованный рынок арендного жилья, они охотней станут арендовать жилье в апартаментных комплексах.
Не хотели в свое время инвесторы иметь дело в Москве и с офисной недвижимостью. И вовсе не потому, что не умели ею управлять, а потому что рассчитывали получать намного большую прибыль от возведения жилых домов. На международной выставке в Сингапуре я разговорился с одним известным французским инвестором, который собирался строить жилье в Москве. Офисами в Москве он отказывался заниматься, притом что строил офисные центры в Сингапуре, где арендная ставка была в 8–10 раз меньше. И опять же дело в том, что рынок жилья в Москве тогда не был еще насыщен, спрос превосходил предложение. Сегодня мы учимся строить и извлекать прибыль из гостиниц, пусть срок окупаемости этих проектов более длительный, чем у офисной, торговой и жилой недвижимости.
– А насколько интересны для инвесторов объекты транспортной инфраструктуры, в частности участие в строительстве транспортно"пересадочных узлов?
– АИМ сотрудничает с автономной некоммерческой организацией «Дирекция Московского транспортного узла», которую возглавляет Александр Левченко. Наше внимание обращают на то, что в окрестностях Москвы необходимо построить несколько крупных логистических комплексов. Однако никто из столичных инвесторов не берется за реализацию этих проектов, поскольку они требуют слишком значительных объемов вложений. Но ведь не обязательно выставлять проект на тендер единым лотом! Можно выделить сами помещения, где будет производиться сортировка крупных партий товара на более мелкие, отдельно дороги и проезды к этому центру, самостоятельно выставить на торги гостиничные комплексы для дальнобойщиков, жилье и объекты социальной инфраструктуры.
Проблема властей не в том, что им нечего предложить инвесторам, – они пока не овладели опытом предпродажной подготовки, создания продукта, который был бы для инвесторов по-настоящему интересен.
– Какие вы видите проблемы в связи с присоединением к Москве новых территорий, изменением их статуса? Отразится ли это на реализации инвестиционных проектов, которые на них осуществляются?
– К сожалению, градостроительные нормы Москвы и Московской области заметно отличаются. Например, существует разница в количестве машино-мест, которое требуется оборудовать рядом с возводимыми объектами, по требованиям к транспортной инфраструктуре, количеству мест в детских садах на территории возводимых жилых комплексов. Поэтому даже абсолютно корректно оформленные с точки зрения областных нормативов контракты придется пересматривать, чтобы они соответствовали всем московским нормам. Проблем достаточно много, и Градостроительно-земельной комиссии и рабочим группам придется серьезно поработать над уже заключенными с инвесторами контрактами на возведение недвижимости в «новой» Москве. Но с учетом накопленного опыта, надеюсь, процесс этот будет не столь трудным, как пересмотр контрактов на территории в прежних границах города.
Назад в раздел
