НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Поквартальные планы. Московские власти отказываются от принципа застройки города микрорайонами


Власти столицы и представители инвестиционного сообщества достигли важного соглашения: на территории города определены первые 11 промышленных зон, которые будут реорганизованы на условиях государственно-частного партнерства. При этом московские власти намерены вернуться к застройке города кварталами. Это стало известно в ходе IV практического семинара «Диалог с инвестором».


Промзоны как резерв для строительства

Семинар представляет собой традиционную встречу инвесторов-строителей с представителями городской власти.

На четвертое по счету подобное мероприятие собралось 200 руководителей инвестиционных и девелоперских компаний. На этот раз на их вопросы отвечал глава Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев, а также представители Москомархитектуры и Департамента городского имущества.

Руководитель Москомстройинвеста сообщил, что Правительство Москвы достигло договоренностей с Клубом инвесторов, в который входят три десятка крупнейших инвестиционно-строительных компаний столицы, о том, что его члены возьмутся за развитие 11 промышленно-коммунальных территорий и уже в первом квартале 2014 года представят планы реализации этих проектов.

Для этого создана специальная рабочая группа по развитию, реорганизации производственно-коммунальных зон. В нее вошли представители компаний, а также ответственные лица подразделений столичного стройкомплекса.

Константин Тимофеев напомнил, что на сегодняшний день в столице 83 территории промышленно-коммунального назначения, общая площадь которых превышает 17 тыс. га. Эти территории являются огромным резервом для градостроительного развития Москвы. Некоторые из размещенных на них предприятий были созданы еще до революции. Но ликвидировать «серые пятна» на карте города, по словам Константина Петровича, до сих пор мешала многочисленность собственников земельных участков, входящих в состав каждой из зон. Собственники ведут на этой территории бизнес: сдают в аренду офисы, занимаются как оптовой, так и розничной торговлей. Вся территория заставлена автомобилями.

– Мэр поставил задачу изучить все зоны и дать по ним свое заключение, – обрисовал сложившуюся ситуацию председатель Москомстройинвеста.

С собственниками некоторых зон, где доля города была преобладающей, властям удалось наладить эффективный диалог, разработать проекты планировок, и уже в ближайшее время начнется их освоение. Это касается прежде всего территорий часового завода «Слава» и завода «ЗиЛ», а также промзоны Котельники.

Например, реорганизация производственной зоны № 27 «ЗиЛ» предполагает, что на протяжении ближайших 10–15 лет на территории площадью 377 га из существующих там 2 млн кв. м будет снесено почти 1,1 млн кв. м. Новое строительство составит около 3,5 млн кв. м, в том числе 902 тыс. кв. м жилья, 49 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры и 2,65 млн кв. м торговых и офисных площадей. Инвестиции в реализацию проекта достигнут 191 млрд руб., причем 42 млрд руб. будет выделено из городского бюджета. На территории бывшей промзоны появятся две школы, шесть детских садов, поликлиника, городской просветительский центр. На Автозаводской улице планируется возвести Ледовый дворец спорта общей площадью 425 тыс. кв. м и спорткомплекс с гостиницей и офисами. Масштабы промзоны позволяют создать здесь городской район для проживания 30 тыс. человек, в котором также появится 45 тыс. новых рабочих мест, в то время как сейчас на «ЗиЛе» работает всего 16 тыс. человек.

Нужны законодательные новации

Однако реформировать все зоны с привлечением значительного объема бюджетных средств, как на «ЗиЛе», – задача для города непосильная. Поэтому столичное руководство разработало и предложило инвесторам несколько механизмов вовлечения производственных зон в хозяйственный оборот, которые позволили бы задействовать механизмы государственно-частного партнерства с минимальным использованием бюджетных средств.

При этом часть этих схем реализовать в данный момент не удастся: для этого потребуется внесение изменений в действующее законодательство. Так, хорошие перспективы могло бы дать применение к московским промзонам механизма развития застроенных территорий. Этот механизм, с одной стороны, дает возможность вовлечения в хозяйственный оборот любой территории, в отношении которой городом принято решение о реорганизации вне зависимости от намерений держателей активов. С другой стороны, он позволяет предоставить инвестору земельные участки в пределах производственно-коммунальной территории для строительства без проведения торгов.

Однако данный механизм предусмотрен федеральным законодательством лишь для реконструкции жилых кварталов – необходима его законодательная адаптация для применения на территориях производственного назначения.

Другим вариантом законодательной новации, которая позволила бы начать комплексное освоение и развитие московских промзон, могло бы стать принятие специального федерального закона, регулирующего отношения в области развития производственно-коммунальных территорий. Этот нормативный акт должен установить для промзон особый статус, который позволял бы региональным властям определять их границы, давал возможность выбирать управляющую компанию, ответственную за развитие территории, назначал размер и порядок компенсации для собственников земельных участков и объектов недвижимости.

Впрочем, город предлагает и механизмы, которые могут быть применены уже сегодня. Один из них предусматривает создание акционерных обществ, в уставные капиталы которых вносились бы имущественные активы города и собственников участков и объектов недвижимости, расположенных в промзонах.

Достаточно перспективным в Москомстройинвесте считают и аккумулирование имущественных и инвестиционных ресурсов города, собственников и инвестиционного сообщества в паевых инвестиционных фондах.-– Объединение собственников в паевые инвестиционные фонды – это очень сложный механизм, но он, как нам кажется, работает. Множество мелких собственников смогут объединяться путем выкупа паев, – полагает Константин Тимофеев.

Однако наиболее работоспособным глава Москомстройинвеста назвал вариант, предусматривающий выкуп имущественных прав собственников участков и объектов промзоны одним или двумя крупными инвесторами, заинтересованными в реализации проекта. Такие инвесторы, по мнению Константина Петровича, станут выступать локомотивами развития территорий.

О кадастровой стоимости и размере арендной ставки

Первоначально город предложил членам клуба взяться за реализацию проектов развития на восьми производственнокоммунальных территориях. Инвесторы к перечню, подготовленному Москомстройинвестом, добавили несколько своих предложений. В результате получился перечень из 11 промышленных зон, за развитие которых готовы взяться крупные инвесторы.

Планируется, что уже в I квартале 2014 года инвесторы представят концепции развития этих зон. Константин Тимофеев счел нужным пояснить, что концепция развития промзоны – не юридическое понятие, это «рабочий документ для обсуждения инвесторами и Правительством Москвы».

– Концепция развития разрабатывается на достаточно большой земельный участок, не ограниченный собственно производственно-коммунальной зоной или территорией одного квартала. Он может быть ограничен набережными или крупными магистралями, – пояснил глава Москомстройинвеста.

После подготовки такого документа, где будет прописано основное перспективное строительство на рассматриваемой территории – жилье, офисные и торговые центры, детские сады, школы, поликлиники и другие объекты социальной инфраструктуры, Москомархитектура объявит конкурс на разработку архитектурной концепции. Победителю конкурса предстоит вплотную заняться развитием территории и разработкой проекта планировки. Скорее всего, эта работа будет выполняться за счет средств инвестора.

В проекте планировки будут прописаны обязательства как города, так и инвестора и закреплены в плане реализации проекта планировки. Утвержденный проект планировки будет учтен в новом Генеральном плане развития города. В рамках разработки общей концепции предлагается осуществить масштабную предварительную экономическую и градостроительную проработку, которая позволит оценить эффективность проекта и наметить основные пути реализации.

Константин Тимофеев также сообщил, что теперь кадастровая стоимость земли, от которой зависит размер арендной платы, будет меняться ежедневно. До этого из-за кризиса переоценка кадастровой стоимости не производилась. Уровень кадастровой стоимости оставался неизменным с конца 2006 по 2012 год. Город сознательно облегчал положение инвесторов, но теперь, в условиях стабильной экономической ситуации, власти не намерены упускать серьезный источник бюджетных доходов.

– Кадастровая стоимость должна соответствовать рыночным реалиям, ее ежегодное повышение обусловлено инфляцией, – уточнил председатель Москомстройинвеста.-В свою очередь, начальник управления экономики Департамента городского имущества Москвы Кирилл Пуртов проинформировал участников семинара о том, как год от года изменяется размер арендной ставки для инвестора, который реализует свой проект на арендованном у города земельном участке. Первые два года девелопер платит текущую арендную плату плюс 1,5% от кадастровой стоимости. На третий – пятый годы – плюс 7%, на шестой – плюс 8% от кадастровой стоимости. При этом если объект не введен в эксплуатацию спустя шесть лет после начала строительства, процент от кадастровой стоимости возрастает до 10. Такие ставки установлены, для того чтобы объект не превращался в долгострой.

И снова – кварталы

Представители Москомархитектуры рассказали инвесторам о том, как изменится планировка новых городских районов, которые появятся на месте реорганизованных промзон. По словам заместителя руководителя Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Александра Тимохова, город возвращается к принципу формирования застройки кварталами. Квартальная застройка практиковалась в Москве до начала 70-х годов, после чего в соответствии с принятым в 1973 году Генеральным планом строительные тресты и комбинаты перешли на застройку микрорайонами. Микрорайоны, в отличие от кварталов, не предусматривают формирование двора, что искажает приватно-общественное пространство в жилых массивах. Рекомендации по формированию городского пространства планируется внести в состав нормативной базы города в начале 2014 года.

Согласно проекту новых правил застройки, столичные кварталы будут состоять только из жилых домов. Дома расположатся примерно в два раза ближе друг к другу, чем сейчас. В то же время поликлиники, школы, детские сады и другие соцучреждения будут размещаться вне жилых кварталов отдельными кластерами. В кварталах, в отличие от микрорайонов, не будет торговых объектов, их вынесут за пределы двора.

На освободившейся таким образом территории планируется строить новые дороги, которые помогут избавить районы от пробок.

Первый проект квартальной застройки в центре Москвы появится на Пресненском Валу. Дома с встроенными детскими садами и дворами, закрытыми от машин, построят на месте завода «Красная Пресня», в 2016 году квартиры там получат переселенцы из микрорайона «Камушки».

Александр Тимохов сообщил о том, что Москомархитектура готовит изменения в столичные городские строительные нормы, с тем чтобы сократить обязательное количество машино-мест при застройке некоторых земельных участков в центре Москвы, где невозможно расширение улично-дорожной сети. Подобные меры будут применены прежде всего к парковкам у офисных и торговых комплексов.

Как именно будут уменьшены строительные нормативы, решится до конца года, пояснил Александр Тимохов. Это будет зависеть от транспортной загруженности конкретных районов. Изменения коснутся только новых объектов и реконструируемых зданий. Стоянки, которые уже построены, сокращать не будут. Не планируется также уменьшать парковочное пространство у жилых домов.

– Запрещать людям приезжать к себе домой на машине мы не вправе, а вот ограничить пользование машиной при посещении офиса мы можем попытаться, тем более что город заинтересован пересаживать людей на общественный транспорт, – отметил заместитель главы Москомархитектуры.

Текст: Дмитрий Ильин



Назад в раздел
ЭнергокомплексМИЦМОЭСКМоскапстрой
АктивКапиталВК