НулевойПервыйВторойТретийЧетвертыйПятыйШестойСедьмойВосьмойДевятыйДесятыйОдиннадцатыйДвеннадцатыйТринадцатый

Минимизировать риски граждан


Проектное финансирование идет на смену долевому строительству.

Но пока этого не произошло, город заботится об устойчивости рынка и судьбе обманутых дольщиков. Практически все жилье, которое строится сегодня в столице, возводится с привлечением средств будущих собственников квартир на стадии строительства. Эту сферу в скором времени ожидают серьезные изменения: согласно поручению Президента оформление строительства с привлечением средств населения будет постепенно переведено с договоров долевого участия на проектное финансирование. Пока же действующий Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ будет совершенствоваться с точки зрения защиты прав соинвесторов, а контроль за рынком долевого строительства со стороны регионального регулирующего органа – усиливаться. Об этом рассказал председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.

Квартиры на стадии котлована теперь покупают без опаски

Практически все жилые новостройки, которые вводятся сегодня в столице в строй, возведены по договорам долевого участия (ДДУ). Подавляющее большинство сделок на первичном рынке жилья в Москве проходят по ДДУ. В настоящее время в Москве с привлечением средств граждан строится 543 объекта, из них 527 – по ДДУ и 16 – в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Это жилье общей площадью около 12,6 млн кв. м. Сегодня в столице действуют 100 740 ДДУ. У застройщиков и покупателей значительно вырос уровень доверия к этой схеме приобретения жилья на стадии строительства. Еще в 2010 году лишь половина жилья на первичном рынке столицы продавалось на основании подобных договоров. Число сделок на первичном рынке столицы неуклонно растет последние пять лет.

Доверие граждан и строительных компаний к этой форме финансирования за счет населения в процессе строительства выросло в результате внесения многочисленных дополнений в Закон о долевом строительстве, а также начавшего работать с начала этого года Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, который зарегистрирован в форме публично-правовой компании. Застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам, где еще не зарегистрирован ни один ДДУ. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров. За счет средств Компенсационного фонда предполагается завершать возведение объектов долевого строительства в случае, если заключивший договоры застройщик не справляется со своими обязанностями. До того как строительные компании обязали перечислять часть полученных денег в компенсационный фонд, для этого использовалась система обязательного страхования гражданской ответственности застройщика. Однако этот способ защиты интересов соинвесторов был признан неэффективным – страховые компании использовали любую лазейку для того, чтобы отказаться от выплат при наступлении страхового случая.

Screenshot_4.png

Объем привлеченных в строительство денежных средств граждан составляет около 1 трлн руб. Треть всех вложений россиян в долевое строительство приходится на Москву. Как рассчитывают в Москомстройинвесте, в течение 2018 года эта сумма увеличится еще на 100–150 млрд руб. Это означает, что по итогам года число заключенных договоров долевого участия может увеличиться на 10–15 тыс. Для Москвы это вполне реальные цифры, ведь в 2017 году количество заключенных договоров относительно уровня предыдущего года выросло примерно на 20 тыс. штук. Всего в городе насчитывается 266 застройщиков, привлекающих деньги дольщиков.

По мере стабилизации отечественной банковской системы растет и число договоров долевого участия, заключенных с использованием механизма ипотечного кредитования. Если в 2016 году в Москве было зарегистрировано порядка 15 тыс. договоров долевого участия с привлечением кредитных средств, то в 2017-м число таких ДДУ составило около 26 тыс.

С 2018 года начала работу программа льготной ипотеки для многодетных семей. Соответственно, в будущем количество ДДУ с привлечением кредитных средств в Москве также будет увеличиваться.

Еще одной мерой, направленной на стабилизацию рынка долевого строительства и предотвращение появления в городе новых обманутых соинвесторов, стала практика выдачи Москомстройинвестом – региональным органом, регулирующим рынок долевого строительства, – заключений о соответствии (ЗОС) застройщика и проектной документации требованиям Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ. Без этого документа застройщик не сможет зарегистрировать в Росреестре первый договор ДДУ в возводимом здании. Выдача заключений о соответствии ведется Москомстройинвестом с 1 января 2017 года. На протяжении прошлого года регулятор выдал застройщикам 152 ЗОС.

Требования к застройщикам, работающим со средствами населения, становятся все строже

Всего же в период с 1 января по 31 декабря 2017 года в комитет поступило 283 заявления о выдаче подобного заключения, при этом за получением государственной услуги в электронной форме с использованием официального сайта Мэра Москвы обратились 37 застройщиков, уточнил Константин Тимофеев. Основной же причиной отказа в выдачи застройщику ЗОС является некорректно заполненная проектная декларация. Срок предоставления этой государственной услуги составляет 22 рабочих дня.

Кроме того, каждый квартал застройщики обязаны сдавать отчетность о состоянии финансовой деятельности. Специалисты Москомстройинвеста проводят регулярные проверки компаний, ведущих строительство жилья на средства дольщиков, – плановые, внеплановые. При выявлении нарушений застройщику выписывается штраф. Общая сумма штрафов в прошедшем году составила 93,69 млн руб. В том числе на сумму свыше 14,70 млн руб. были оштрафованы застройщики, возводящие жилье на территории Новой Москвы. Общая сумма штрафов, наложенных на девелоперов, по сравнению с 2016 годом, выросла на 38%.

Всего в 2017 году было проведено 266 проверок деятельности московских застройщиков, работающих по Закону о долевом строительстве. Этот показатель в 1,5 раза превышает число проверок, проведенных в 2016 году. Из общего числа проверок 41 проведена совместно с прокуратурой и правоохранительными органами, 74 – плановые выездные, 151 – внеплановые документарные. По их результатам было вынесено 840 постановлений о наложении административных наказаний в отношении 139 организаций-застройщиков в виде 19 предупреждений, 821 штрафа. По сравнению с 2016 годом в прошлом году общая сумма штрафов, наложенных на девелоперов, выросла на 38%. Также по результатам проверок столичным застройщикам было выдано 36 предостережений и 232 предписания об устранении нарушений требований действующего законодательства.

А в ближайшее время число проверок, выполняемых сотрудниками Москомстройинвеста может удвоиться.

– Если учесть, что в столице со средствами дольщиков работают две с половиной сотни строительных организаций, которые возводят более пяти сотен домов, то легко подсчитать: до сих пор на одну организацию приходилось в среднем по два разрешения на строительство, – пояснил Константин Тимофеев. – При переходе же к принципу, который вводит новая редакция 214-ФЗ: «Один застройщик – одно разрешение на строительство» – число застройщиков в Москве вырастет как минимум вдвое.

А это значит, что и контролирующему органу придется наращивать объемы проверок по меньшей мере в два раза. В нынешнем году вступает в силу целый ряд новых требований к строительным компаниям, занимающимся долевым строительством. Так, с 1 января 2018 года главным бухгалтером в компании-застройщике могут работать лишь те специалисты, которые не имеют судимости за преступления в сфере экономики или против государственной власти, а также не подвергались дисквалификации. Кроме того, компании обязаны раскрывать сведения о бенефициарах, владеющих более чем 25% ее акций.

Начиная с февраля московские застройщики обязаны подавать проектные декларации в режиме онлайн через новую информационную систему. Для этого был запущен новый интернет-сервис «Проектные декларации долевого строительства». До того застройщики подавали данные об объектах строительства в формате XML через официальный сайт Мэра Москвы. Всего по итогам 2017 года застройщиками было подано порядка 500 проектных деклараций. Изменилась и сама форма проектной декларации. В ней теперь не нужно указывать площадь каждой комнаты в квартире и каждого вспомогательного помещения, описывать характеристики технологического и инженерного оборудования в составе общего имущества. При этом описание вида, назначения и местоположения оборудования сохраняется. В декларацию добавляются сведения о суммарной площади всех жилых и нежилых помещений, но не требуется предоставлять сведения об ином общем имуществе многоквартирного дома, кроме информации о помещениях общего пользования и технологического оборудования.

С 1 июля 2018 года вступят в силу требования, согласно которым застройщик и его дочерние структуры должны обладать опытом работы в строительной сфере не менее трех лет и иметь за плечами введенные 10 тыс. кв. м. Также у застройщика на момент подачи документов на получение заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ на счете в уполномоченном банке должна быть в наличии сумма, составляющая не менее 10% от стоимости реализуемого проекта. Следующее правило – одно разрешение на строительство на одну компанию.

15.jpg

Есть и дополнительные требования о раскрытии информации – застройщик должен раскрывать данные о себе в единой информационной системе жилищного строительства.

Также с 1 июля вступит в силу требование, согласно которому застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь расчетные счета в одном банке для того, чтобы взаимоотношения между ними были понятными.

По мнению Константина Тимофеева, эти меры позволят не допустить к работе со средствами инвесторов ненадежные и неопытные компании, а также людей с криминальным прошлым, но при этом не вызовут сколь-либо заметного ухудшения ситуации на городском рынке долевого строительства.

Проектное финансирование банками вместо привычных договоров

Введением новых требований к застройщикам в Закон 214-ФЗ реформирование рынка строительства с привлечением средств покупателей квартир на стадии строительства не ограничится. В начале ноября Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. Минстрой России разработал и направил в правительство дорожную карту по поэтапной замене долевого строительства проектным финансированием.

В Москомстройинвесте считают, что механизм проектного финансирования пока еще не до конца проработан. Проектное финансирование предполагает, что застройщики открывают в банках эскроу-счета, предназначенные для временного хранения денег до момента целевой выплаты (такая возможность прописана даже в действующем законодательстве). Эскроу-счет – специальный беспроцентный вклад в уполномоченное кредитное учреждение, куда покупатель квартиры на стадии строительства должен будет внести все уплаченные по ДДУ средства. Застройщик жилья получит эти деньги только после завершения строительства дома. Покупатель квартиры перечисляет средства не застройщику, а в банк. После этого финан совая организация выделяет из собственных средств деньги в форме кредита девелоперу, и он начинает строить жилье.

Схема эта достаточно сложная, хотя механизм финансирования с помощью эскроу-счетов действует с 1 января 2014 года. Однако за прошедшее до сего дня время ни одной сделки по такой схеме в столичном Росреестре так и не было зарегистрировано. 1 января прошлого года вступили в силу поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Ряд положений, в том числе в части требований к капиталу застройщика, договору поручительства и эскроу-счетам, вступил в силу с 1 июля. Право открывать эскроу-счета для расчетов по договорам долевого участия в строительстве уже получили Сбербанк, Газпромбанк и Россельхозбанк. Полностью перейти с системы договоров долевого участия на проектное финансирование планируется в течение трех лет.

Открытым остается вопрос, насколько банки готовы заместить то финансирование, которое сегодня идет от участников долевого строительства. Для отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование банкам нужно будет найти средства, чтобы заместить 3,5 трлн руб., уже вложенных на данный момент гражданами в договоры долевого участия. При этом согласно «дорожной карте», разработанной Минстроем, уже с 1 июля при заключении ДДУ необходимо будет использовать эскроу-счет.

Город позаботится о пострадавших дольщиках

При этом, несмотря на все усилия Москомстройинвеста и на все новации законодательства, направленные на защиту интересов участников долевого строительства, проблема обманутых дольщиков стоит в Москве достаточно остро. На сегодняшний день в Москве насчитывается 34 жилых долгостроя.

По 23 объектам приняты механизмы достройки зданий, по 11 домам завершение строительства невозможно. По сравнению с другими регионами в Москве ситуация выглядит неплохо: реестр, который ведут городские власти, по данным на 1 января 2018 года, состоит из 4621 человека – тех, кто признан пострадавшими в процессе долевого строительства в соответствии с критериями Минстроя. Это дольщики, купившие квартиры на стадии строительства в ЖК «Царицыно», ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Спорт Таун» и других объектах, в том числе на территории Новой Москвы.

Но при этом более 2 тыс. человек, пострадавших от действий недобросовестных или не справившихся со своими обязанностями застройщиков не были включены в столице в реестр обманутых дольщиков. Около 1,6 тыс. человек в Москве не подали документы на включение в реестр обманутых дольщиков. При этом 500 москвичам, которые изъявили желание включиться в реестр, власти отказали, так как их документы не соответствовали новым критериям, установленным Минстроем.

Реестр пострадавших соинвесторов носит учетный характер. До января 2017 года граждане туда активно не записывались, так как не верили, что с внесением их в реестр что-либо изменится. В январе – июне этого года грядущее ужесточение правил включения граждан в реестр стало дополнительным стимулом для некоторых дольщиков прийти и подать соответствующие документы. В итоге Москомстройинвест столкнулся в этот период с массовой подачей документов. Статистика показывает, что трудности с окончанием стройки вовремя возникают не более чем у 1,5% объектов.

За последние шесть лет в Москве были достроены 36 проблемных объектов, квартиры в которых получили 11 374 обманутых дольщика. Сейчас на контроле мэрии остаются 34 адреса. Городские власти обещают, что все граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, получат жилье, но на это потребуется немало времени и сил. Для 1,1 тыс. обманутых дольщиков из районов Нагатино-Садовники, Новые Черемушки и Чертаново в 2018 году достроят дома, а еще порядка 380 человек из районов Щербинка и Фили-Давыдково получат или уже получили компенсационные выплаты.

Обязанности по достройке проблемных объектов Правительство Москвы приняло на себя. Городские власти разработали схему, согласно которой жилые комплексы будут передаваться городским организациям для завершения всех работ, в частности, Управлению по реконструкции и развитию уникальных объектов (ГУП УРиРУО) или городским казенным предприятиям, работающим в сфере строительства.

Timofeev.jpg

Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства КОНСТАНТИН ТИМОФЕЕВ

Текст: Дмитрий Ильин

Фото: Михаил Колобаев (пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы)



Назад в раздел
ГеопроектизысканияМосгазТеплоцентрстройЭнергокомплекс
Доркомэкспо